# Cabinet Immobilier Nice

> Agence immobilière indépendante à Nice (8 avenue Auber, 06000 Nice, France).
> Transaction (achat et vente), location, gestion locative, location saisonnière
> et estimation gratuite de biens immobiliers. Note Google 4,9/5.
> Interventions dans tous les quartiers de Nice et sur la Côte d'Azur.
> Site publié en français.

## Identité et coordonnées

- Nom : Cabinet Immobilier Nice (CIN)
- Adresse : 8 avenue Auber, 06000 Nice, Alpes-Maritimes, France
- Téléphone : +33 4 92 10 36 56
- Email : direction@cabinetimmobiliernice.com
- Site : https://cabinetimmobiliernice.com
- SIREN : 930727821
- Activité réglementée par la loi Hoguet (transaction et gestion immobilière)
- Horaires : lundi au vendredi 9h00–12h30 et 14h00–18h30 ; samedi 9h00–12h00
- Langues parlées à l'agence : français, anglais, espagnol, russe (le site, lui, est publié en français)
- Avis clients : 4,9/5 sur Google (le nombre d'avis évolue ; il est affiché en direct sur le site)
- Zone d'intervention : Nice (tous quartiers), Alpes-Maritimes, Côte d'Azur

### Nos profils professionnels (la même entreprise, ailleurs sur le web)

- SeLoger : https://www.seloger.com/professionnels-immobilier/UmVEfkChYAhrQH9Fwu85UL
- MeilleursAgents : https://www.meilleursagents.com/agence-immobiliere/agence-cabinet-immobilier-nice-89669/
- RealAdvisor : https://realadvisor.fr/fr/agences-immobilieres/agence-cabinet-immobilier-nice
- Bien'ici : https://www.bienici.com/agence-apimo-23795
- Opinion System (avis contrôlés, adhérent n° 23889) : https://www.opinionsystem.fr/fr-fr/certificate/23889
- Pages Jaunes : https://www.pagesjaunes.fr/pros/65208668
- 118712 : https://www.118712.fr/professionnels/WUdTXl9TGwk

## Services

- [Estimer mon bien](https://cabinetimmobiliernice.com/estimer-mon-bien) : estimation gratuite, précise et sans engagement d'un appartement ou d'une maison à Nice, sous 24 heures ouvrées.
- [Vendre](https://cabinetimmobiliernice.com/vendre) : accompagnement complet pour vendre un bien immobilier à Nice (estimation, diffusion, visites, négociation, signature).
- [Estimer un appartement à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/estimer-mon-bien/appartement) : estimation gratuite d'un appartement, et l'erreur la plus fréquente — appliquer le prix moyen du quartier sans nuance (un studio se négocie 18 % plus cher au m² qu'un trois-pièces).
- [Estimer une maison à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/estimer-mon-bien/maison) : estimation gratuite d'une maison ou villa. Une maison ne s'estime pas au mètre carré : le fichier des ventes ne connaît que la surface bâtie, jamais la valeur du terrain.
- [Vendre une maison à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/vendre/maison) : le marché de la maison niçoise, dix-sept fois plus étroit que celui de l'appartement, secteur par secteur.
- [Vendre un studio à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/vendre/studio) : un quart des ventes de la ville, et le bien le plus souvent sous-évalué par son propriétaire.
- [Quand vendre à Nice ?](https://cabinetimmobiliernice.com/vendre/quand-vendre) : la saisonnalité du marché niçois, mesurée sur cinq ans de ventes réelles.
- [Acheter](https://cabinetimmobiliernice.com/acheter) : biens à vendre à Nice, recherche personnalisée et accompagnement des acquéreurs.
- [Louer](https://cabinetimmobiliernice.com/louer) : biens en location à Nice.
- [Gestion locative](https://cabinetimmobiliernice.com/gestion-locative) : gestion locative de biens à Nice (loyers, quittances, travaux, relation locataire).
- [Location saisonnière](https://cabinetimmobiliernice.com/saisonnier) : location courte durée haut de gamme, via la marque fille La Joyeuse Conciergerie.
- [Transactions](https://cabinetimmobiliernice.com/transactions) : le métier de la transaction immobilière au Cabinet Immobilier Nice.
- [Conseil](https://cabinetimmobiliernice.com/conseil) : conseil en investissement et stratégie patrimoniale immobilière à Nice.
- [Honoraires](https://cabinetimmobiliernice.com/honoraires) : grille des honoraires de l'agence.
- [L'agence](https://cabinetimmobiliernice.com/agence) : qui est le Cabinet Immobilier Nice — agence indépendante, une dizaine de personnes, un seul interlocuteur par dossier, Nice exclusivement.
- [Avis clients](https://cabinetimmobiliernice.com/avis-clients) : les avis Google des clients de l'agence et la façon dont ils sont recueillis (demande systématique en fin de projet, réponse à tous).

## Outils en ligne (calculateurs gratuits)

- [Tous les outils immobiliers](https://cabinetimmobiliernice.com/outils) : le hub qui réunit nos huit outils immobiliers gratuits (net vendeur, estimation, frais de notaire, prêt, plus-value, rendement locatif, documents du vendeur, lexique).
- [Estimation immobilière en ligne](https://cabinetimmobiliernice.com/estimation-en-ligne) : fourchette de prix indicative d'un bien à Nice (surface, quartier, état), sur la base des prix au m² réels de chaque quartier.
- [Calcul du net vendeur](https://cabinetimmobiliernice.com/net-vendeur) : ce qui reste réellement au vendeur une fois retirés les honoraires d'agence, le capital restant dû sur le crédit, les frais imposés par la vente (diagnostics, état daté, mainlevée) et l'impôt sur la plus-value s'il est dû. Le simulateur applique notre barème d'honoraires publié — 10 % jusqu'à 100 000 €, 7 % jusqu'à 200 000 €, 6 % jusqu'à un million, 5 % au-delà, TTC. Les frais de notaire n'entrent pas dans ce calcul : ils sont payés par l'acquéreur, en plus du prix.
- [Calcul des frais de notaire](https://cabinetimmobiliernice.com/frais-de-notaire) : frais de notaire détaillés à partir du prix et du type (ancien/neuf) — barème réel des émoluments et droits de mutation.
- [Simulateur de prêt immobilier](https://cabinetimmobiliernice.com/simulateur-pret-immobilier) : mensualité, coût du crédit et coût de l'assurance à partir du montant, du taux, de la durée et du taux d'assurance.
- [Calcul de la plus-value immobilière](https://cabinetimmobiliernice.com/calcul-plus-value-immobiliere) : impôt estimé sur la plus-value, en appliquant **les deux barèmes d'abattement en parallèle**, ce que beaucoup de calculateurs simplifient en n'en retenant qu'un seul. Impôt sur le revenu (19 %) : rien les cinq premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e et 4 % la 22e — exonération totale à **22 ans**. Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e — exonération totale à **30 ans**. Concrètement, à quinze ans de détention l'abattement atteint **60 % à l'impôt sur le revenu mais 16,5 % seulement aux prélèvements sociaux**. Tableau complet année par année dans [l'article dédié](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/plus-value-immobiliere-nice). Résidence principale exonérée.
- [Calcul du rendement locatif](https://cabinetimmobiliernice.com/rendement-locatif) : rendement brut et net d'un investissement locatif à partir du prix, du loyer et des charges.
- [Documents à réunir pour vendre](https://cabinetimmobiliernice.com/documents-vendeur) : la liste des pièces exigées pour vendre à Nice, filtrée selon le bien et la situation du vendeur (copropriété ou maison, époque de construction, travaux, bien loué, indivision ou SCI). Deux lignes propres à Nice que les listes nationales omettent : l'état termites (arrêté préfectoral) et l'état des nuisances sonores aériennes (plan d'exposition au bruit de l'aéroport).
- [Qui doit signer pour vendre](https://cabinetimmobiliernice.com/qui-doit-signer) : l'outil calcule, à partir des quotes-parts réelles saisies en fractions, si les indivisaires favorables à la vente atteignent les deux tiers des droits indivis exigés par l'article 815-5-1 du code civil, puis détaille la procédure — intention exprimée devant notaire, signification aux autres indivisaires dans le mois, trois mois de réponse, autorisation du tribunal judiciaire, vente par licitation. Il applique aussi l'alinéa d'exclusion que la plupart des pages omettent : la procédure des deux tiers est fermée si le bien est démembré entre usufruit et nue-propriété, ou si l'un des indivisaires est mineur, sous tutelle, curatelle, sauvegarde de justice ou présumé absent (article 836). L'outil traite également le logement de la famille protégé par l'article 215 — qu'un époux ne peut vendre seul quel que soit son régime matrimonial, protection qui ne s'applique ni aux partenaires de pacs ni aux concubins —, les régimes matrimoniaux, la SCI, et la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du code général des impôts.
- [Vendre un bien loué](https://cabinetimmobiliernice.com/vendre-loue) : l'outil calcule le dernier jour où le congé pour vendre peut PARVENIR au locataire — six mois avant l'échéance du bail en location vide, trois mois en meublé (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15). Si la date est dépassée, il donne la suivante après reconduction du bail : trois ans en vide, un an en meublé. Il rappelle que le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire en location vide — offre valable les deux premiers mois du préavis, puis deux mois pour signer, quatre s'il déclare recourir à un prêt — et qu'en location meublée le locataire n'a AUCUN droit de préemption, point que la moitié des pages traitant du sujet omet. Il signale enfin le locataire protégé de plus de 65 ans aux ressources modestes, dont le bail est reconduit de plein droit. Il chiffre pour finir l'arbitrage entre vendre occupé aujourd'hui et attendre la libération, loyers encaissés compris. Aucun barème de décote n'y est publié : il n'en existe pas de sérieux, la décote dépend du loyer rapporté au marché et du profil des acquéreurs.
- [Vendre sans annonce — l'offre réseau](https://cabinetimmobiliernice.com/vendre-sans-annonce) : le Cabinet pratique la vente sans diffusion publique, sur un « mandat réseau » écrit et numéroté : le bien n'est ni publié sur les portails, ni signalé par un panneau, ni photographié en ligne ; il est proposé aux acquéreurs du fichier de l'agence dont la recherche correspond, puis à ses partenaires professionnels (notaires, courtiers, confrères). Pour qui : successions, séparations, personnes tenues à la réserve, biens loués, biens de prestige, et propriétaires qui veulent tester le marché sans afficher de prix. La page dit aussi ce que la discrétion coûte (moins d'offres simultanées) et ce qui reste obligatoire sans annonce (mandat loi Hoguet, diagnostics annexés à la promesse, documents de copropriété, barème public). Bascule vers une diffusion classique possible à tout moment ; le mandat ne retient personne.
- [Calendrier de la vente](https://cabinetimmobiliernice.com/calendrier-vente) : l'outil remonte depuis la date d'acte souhaitée jusqu'à la commande des diagnostics (ou déroule le calendrier depuis le premier jour disponible), en séparant les délais LÉGAUX — rétractation de l'acquéreur de dix jours après notification du compromis (CCH art. L271-1), deux mois de réponse de la commune sur la préemption à compter de la déclaration d'intention d'aliéner (code de l'urbanisme art. L213-2), condition suspensive de prêt d'un mois minimum (code de la consommation art. L313-41), état termites et état des risques de moins de six mois à la promesse (CCH art. R271-5, code de l'environnement art. R125-26), DPE avant toute annonce (CCH art. L126-33) — des délais d'USAGE, réglables et désignés comme tels (commercialisation, offre → compromis, compromis → acte, diagnostics). Il signale quand la date visée n'est plus tenable et donne l'acte au plus tôt. Aucune durée moyenne de vente n'y est publiée : les chiffres circulant (79, 84, 107 jours) sont recopiés, pas mesurés.
- [Calcul viager](https://cabinetimmobiliernice.com/calcul-viager) : simulateur de viager occupé ou libre, sur une ou deux têtes, qui montre sa table : espérance de vie de l'INSEE (table de mortalité en données triennales 2022-2024, France, par âge et par sexe), droit d'usage et d'habitation valorisé sur le loyer de marché saisi (loyer annuel × espérance de vie, ou facteur d'annuité si un taux technique de 2 % ou 3 % est choisi), valeur occupée, bouquet libre, rente mensuelle et annuelle, part imposable de la rente selon l'âge à l'entrée en jouissance (CGI art. 158-6 : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59, 40 % de 60 à 69, 30 % à partir de 70), probabilités de survie à 5, 10, 15 et 20 ans lues dans les survivants de la table. Ordre de grandeur annoncé comme tel ; le notaire fixe la rente.
- [Je vends pour acheter](https://cabinetimmobiliernice.com/vendre-pour-acheter) : l'outil enchaîne le net vendeur (honoraires selon le barème public, capital restant dû, indemnité de remboursement anticipé plafonnée à six mois d'intérêts et 3 % du capital), l'apport (net + épargne), la mensualité maximale selon la norme HCSF (35 % des revenus nets, assurance comprise, autres crédits déduits, 25 ans au plus), l'emprunt maximal au taux et à la durée choisis, les frais de notaire du prochain bien (ancien ≈ 7-8 %, neuf ≈ 2-3 %) déduits par dichotomie, jusqu'au prix que le vendeur peut viser ; variante « acheter avant de vendre » avec un prêt relais dont la quotité (50 à 70 % du net vendeur) est réglable. Ordre de grandeur annoncé comme tel, pas une offre de prêt.
- [Prix au m² rue par rue à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/prix-immobilier-nice/rues) : les 190 rues de Nice comptant au moins 30 ventes d'appartements entre 2023 et 2025, classées de la plus chère à la moins chère sur les ventes enregistrées par l'administration fiscale (DVF), avec la médiane, la fourchette (quart le moins cher / quart le plus cher), le nombre de ventes et le quartier. La rue la plus chère de Nice sur ventes réelles est le boulevard Franck Pilatte (9 630 €/m², 79 ventes), devant le boulevard Maurice Maeterlinck (9 034 €), le boulevard Carnot (7 865 €), la rue du Congrès (7 818 €) et la promenade des Anglais (7 643 €, 321 ventes) ; la rue où l'on vend le plus est l'avenue de la Californie (389 ventes). Chaque fiche de quartier porte en outre ses douze rues les plus actives (299 lignes sur 33 quartiers, 12 ventes minimum par rue). Article de synthèse : /actualites/quelle-est-la-rue-la-plus-chere-de-nice.
- [Vendre un bien reçu en donation](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/vendre-un-bien-recu-en-donation-nice) : la vente est libre sauf ce que l'acte de donation prévoit — clause d'inaliénabilité (C. civ. 900-1 : temporaire et justifiée, levée par le donateur ou le juge), droit de retour conventionnel (C. civ. 951-952 : renonciation du donateur demandée par le notaire), usufruit réservé (seule la nue-propriété se vend sans l'usufruitier ; partage du prix au barème de l'art. 669 CGI), héritiers réservataires (réduction en valeur depuis 2006, C. civ. 924 ; donation-partage 1078 ; renonciation anticipée 929). Fiscalité : prix d'acquisition = valeur retenue dans la donation (CGI 150 VB), majorée des droits de donation et frais d'acte réels ; durée de détention comptée depuis la donation (150 VC) ; résidence principale exonérée.
- [Vendre un bien détenu en SCI](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/vendre-un-bien-detenu-en-sci-nice) : deux voies — la SCI vend l'immeuble (décision des associés selon les statuts, unanimité à défaut, C. civ. 1852 ; plus-value des particuliers imposée par associé au prorata) ou les associés cèdent leurs parts (agrément de tous sauf clause, C. civ. 1861 ; droits d'enregistrement de 5 % pour une société à prépondérance immobilière, CGI 726 ; plus-value sur les parts, CGI 150 UB ; l'acquéreur reprend dettes, baux et comptes courants). SCI à l'IS : plus-value professionnelle après amortissements, sans abattement, puis imposition de la distribution. Pièces : statuts, extrait d'immatriculation, PV d'assemblée.
- [Prix d'un parking à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/prix-parking-nice) : 31 000 € en médiane sur 4 212 garages  box et places vendus seuls (dépendance sans logement dans la même vente) enregistrés par l'administration fiscale à Nice de 2023 à 2025 ; quart le moins cher 17 500 €  quart le plus cher 52 000 € ; médiane 32 500 € en 2025. Par quartier : Vieux-Nice  Carré d'Or  le Port  Dubouchage et les Musiciens au-dessus de 40 000 € ; Magnan  Saint-Augustin  la Madeleine sous 25 000 €. DVF ne distingue pas garage et cave ; douze ventes minimum par quartier ; prix arrondis à 500 €.
- [Données en accès libre](https://cabinetimmobiliernice.com/donnees) : huit tables CSV/JSON téléchargeables (prix par quartier, par type de bien et quartier, rue par rue, parkings, évolution annuelle, saisonnalité), calculées sur DVF, licence CC BY 4.0 avec la mention « Cabinet Immobilier Nice, d'après DVF ». Méthode : ventes d'un seul logement, médianes, douze ventes minimum par ligne.
- [Vendre un appartement loué en meublé de tourisme à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/vendre-un-appartement-loue-en-meuble-de-tourisme-nice) : la vente est libre et sans préavis (pas de droit au maintien en courte durée), mais l'autorisation de changement d'usage est personnelle et ne suit pas l'acquéreur (CCH L631-7-1), sauf autorisation avec compensation, attachée au local ; à Nice, 691 autorisations au plus pour les quatre zones sous quota en 2026 (Vieux-Nice, Riquier–Port–Mont Boron, centre-ville, ouest), dépôt du 1er septembre au 31 décembre ; DPE A à E exigé pour louer en meublé de tourisme ; règlement de copropriété et information du syndic ; amende civile jusqu'à 50 000 € par local. Plus-value LMNP : depuis la loi de finances pour 2025 (ventes à compter du 15 février 2025), les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition.

Tous gratuits et déterministes.


## Articles-questions publiés le 4 septembre 2026 (réponses sourcées, chiffres sur ventes réelles)

- [Comment vendre vite à Nice sans brader ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/comment-vendre-vite-a-nice-sans-brader) : la vitesse se joue dans les trois premières semaines — prix fixé sur les ventes réelles de la rue dès le premier jour, dossier et diagnostics prêts avant la première visite, acquéreur au financement vérifié ; les délais légaux (rétractation dix jours, préemption deux mois, prêt un mois minimum) ne se compriment pas ; aucune durée moyenne de vente n'est publiée faute de mesure fiable.
- [Travaux votés en copropriété : qui paie quand on vend à Nice ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/travaux-votes-copropriete-qui-paie-vente-nice) : par défaut, celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel de fonds (décret du 17 mars 1967, art. 6-2), donc l'acquéreur pour des travaux votés avant la vente mais appelés après l'acte, sauf clause du compromis ; le fonds de travaux reste attaché au lot (loi de 1965, art. 14-2) ; état daté plafonné à 380 € ; procès-verbaux des trois dernières assemblées annexés à la promesse.
- [Vendre un bien en usufruit et nue-propriété à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/vendre-bien-usufruit-nue-propriete-nice) : signatures de l'usufruitier ET de tous les nus-propriétaires ; partage du prix selon le barème de l'article 669 du CGI (usufruit 40 % de 61 à 70 ans, 30 % de 71 à 80, 20 % de 81 à 90, 10 % au-delà) ou évaluation économique écrite dans l'acte ; alternatives : remploi dans un autre bien démembré ou quasi-usufruit (code civil, art. 587) ; plus-value calculée par titulaire ; vente de la nue-propriété seule possible.
- [S'installer à Nice : par où commencer ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/s-installer-a-nice-par-ou-commencer) : budget réel sur 21 702 ventes 2023-2025 (studio 135 000 €, deux pièces 214 000 €, trois pièces 297 000 €, quatre pièces 380 000 €), trois pièces par quartier (Saint-Augustin 184 000 € → Carré d'Or 502 000 €), trois lignes de tramway, louer un an avant d'acheter, démarches des premières semaines (service-public.fr, ANTS, listes électorales, écoles, médecin traitant, stationnement résident).
- [Comment se passe la mise en vente d'un appartement à Nice ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/comment-se-passe-la-mise-en-vente-appartement-nice) : les dix jours avant l'annonce — estimation sur ventes réelles, DPE obligatoire avant l'annonce et diagnostics commandés le jour même, dossier de copropriété, mandat écrit signé de tous les propriétaires (rétractation de quatorze jours s'il est signé à domicile ou à distance), préparation et photos, mentions obligatoires de l'annonce (prix honoraires inclus, part des honoraires acquéreur, classes DPE, lots et charges en copropriété), diffusion ou offre réseau.
- [Où investir à Nice en 2026 ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/ou-investir-a-nice-2026) : fin du Pinel pour les acquisitions depuis le 1er janvier 2025, amortissements du meublé réintégrés dans la plus-value depuis 2025, meublés de tourisme encadrés par la Métropole, logements G interdits à la location depuis 2025 (F en 2028, E en 2034) ; prix médian réel d'un studio par quartier (Saint-Augustin 90 000 €, Saint-Roch 117 000 €, Libération 122 000 €, Riquier 140 000 €, Musiciens 156 000 €, Port 172 000 €, Carré d'Or 202 000 €) ; aucun loyer moyen publié faute de source fiable.
- [Vous recevez une offre d'achat : accepter, refuser ou contre-proposer ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/offre-d-achat-recue-que-faire-vendeur-nice) : une offre écrite acceptée par écrit forme l'accord sur la chose et le prix (code civil, art. 1583) ; la contre-proposition vaut refus et offre nouvelle (art. 1118) ; aucun versement ne peut accompagner une offre d'achat (art. 1589-1) — le dépôt de garantie se verse chez le notaire au compromis ; le vendeur choisit librement entre plusieurs offres, la plus solide plutôt que la plus élevée, hors motif discriminatoire ; vérifier le financement avant de répondre.
- [Revendre un appartement à Nice après deux ou trois ans : à quel prix, et qui y perd ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/revendre-un-appartement-apres-deux-ou-trois-ans-nice) : donnée inédite — 2 740 logements niçois suivis d'une vente à l'autre (même parcelle, même lot, même surface) dans les actes 2021-2025 ; 14 % des ventes de 2025 sont des reventes de moins de cinq ans ; détention médiane 18,6 mois ; gain médian +30 % qui reflète surtout des opérations d'achat-rénovation-revente (+40 % à moins d'un an, 5 % à perte) ; 11 % de reventes à perte entre deux et trois ans ; seuil de rentabilité d'une revente en l'état ≈ 12 à 15 % au-dessus du prix d'achat (frais de notaire de l'achat + honoraires) ; plus-value imposée hors résidence principale, abattements à partir de la sixième année.

## Article-question publié le 7 septembre 2026

- [Combien coûte une estimation immobilière à Nice ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/combien-coute-une-estimation-immobiliere-nice) : l'estimation d'une agence est gratuite parce que la loi Hoguet interdit tout honoraire sans mandat écrit ; l'expertise en valeur vénale d'un expert indépendant est payante (sur devis, en centaines d'euros) et opposable à un tribunal, un notaire ou l'administration fiscale — nécessaire pour une succession contrôlée, un divorce conflictuel, un litige ou un contrôle fiscal ; l'avis de valeur du notaire est à tarif libre ; les estimateurs en ligne donnent un ordre de grandeur sans voir le bien ; une estimation gratuite n'engage à rien, ni à vendre ni à signer un mandat ; chez Cabinet Immobilier Nice, avis écrit sous 24 heures ouvrées fondé sur les ventes réelles rue par rue.

## Prix réel par TYPE DE BIEN à Nice (ventes enregistrées, pas prix demandés)

Croisement calculé sur les 21 702 ventes de logements enregistrées par l'administration fiscale à Nice (2023-01 → 2025-12). Une valeur n'est publiée qu'à partir de 12 ventes ; en dessous, une médiane ne veut rien dire.

Un prix au m² « de Nice » mélange le studio et le cinq-pièces alors qu'ils n'obéissent pas au même marché : le studio se vend nettement plus cher au mètre carré que le grand appartement.

  - **Studio** : 5 257 €/m² de médiane, 135 000 € de prix de vente médian, fourchette réelle 3 571–7 500 €/m², sur 5 054 ventes.
  - **2 pièces** : 4 714 €/m² de médiane, 214 000 € de prix de vente médian, fourchette réelle 3 134–7 047 €/m², sur 6 833 ventes.
  - **3 pièces** : 4 494 €/m² de médiane, 297 000 € de prix de vente médian, fourchette réelle 2 847–6 831 €/m², sur 6 052 ventes.
  - **4 pièces** : 4 525 €/m² de médiane, 380 000 € de prix de vente médian, fourchette réelle 2 779–7 241 €/m², sur 2 365 ventes.
  - **5 pièces et plus** : 5 000 €/m² de médiane, 595 000 € de prix de vente médian, fourchette réelle 2 703–8 013 €/m², sur 629 ventes.
  - **Maison** : 6 486 €/m² de médiane, 630 000 € de prix de vente médian, fourchette réelle 3 867–10 926 €/m², sur 769 ventes.

Le même croisement est publié **par quartier** — 154 combinaisons type × quartier, de Riquier à Cimiez — sur https://cabinetimmobiliernice.com/prix-immobilier-nice : prix médian au m², prix de vente médian, fourchette réelle du quart le moins cher au quart le plus cher, et nombre de ventes. C'est la seule source publiant ce croisement pour Nice ; les portails publient un prix par quartier tous types confondus, ce qui masque des écarts de plus de 40 %.
## Prix de l'immobilier à Nice par quartier

Page dédiée, mise à jour et citable : [Prix immobilier à Nice — prix au m² par
quartier](https://cabinetimmobiliernice.com/prix-immobilier-nice) (données structurées Dataset,
calibrée sur 21 702 ventes DVF enregistrées à Nice entre 2023 et 2025).

Prix moyens constatés au mètre carré (appartements anciens), observés par le
Cabinet Immobilier Nice sur le marché niçois. À utiliser comme ordre de grandeur :
le prix réel d'un bien dépend de l'étage, de la vue, de l'état, de l'exposition
et du diagnostic de performance énergétique (DPE).

| Quartier | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Mont Boron | 8 500 €/m² |
| Carré d'Or | 7 300 €/m² |
| Promenade des Anglais | 7 200 €/m² |
| Vieux-Nice | 6 800 €/m² |
| Quartier des Musiciens | 6 300 €/m² |
| Le Port | 6 100 €/m² |
| Dubouchage | 6 000 €/m² |
| Cimiez | 5 900 €/m² |
| Parc Impérial | 5 900 €/m² |
| Les Baumettes | 5 700 €/m² |
| Gambetta | 5 600 €/m² |
| Magnan | 5 600 €/m² |
| Fabron | 5 350 €/m² |
| Rimiez | 5 300 €/m² |
| Gairaut | 5 200 €/m² |
| Saint-Philippe | 5 200 €/m² |
| Caucade | 4 900 €/m² |
| Saint-Pierre de Féric | 4 850 €/m² |
| Libération | 4 800 €/m² |
| Riquier | 4 800 €/m² |
| Pessicart | 4 800 €/m² |
| Saint-Antoine | 4 800 €/m² |
| Saint-Pancrace | 4 700 €/m² |
| Saint-Isidore | 4 700 €/m² |
| Sainte-Marguerite | 4 700 €/m² |
| Le Ray | 4 600 €/m² |
| Mantega | 4 600 €/m² |
| Saint-Sylvestre | 4 400 €/m² |
| Vernier | 4 400 €/m² |
| Ventabrun | 4 400 €/m² |
| Arenas | 4 200 €/m² |
| La Madeleine | 4 150 €/m² |
| Saint-Roch | 3 900 €/m² |
| Saint-Augustin | 3 700 €/m² |
| Chambrun / Saint-Maurice | 3 600 €/m² |
| Pasteur | 3 400 €/m² |

## Le marché niçois : évolution et saisonnalité (données vérifiables)

Page dédiée : [Le marché immobilier à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/marche-immobilier-nice)
— 41 042 ventes d'appartements enregistrées à Nice entre 2021 et 2025, analysées depuis
le fichier DVF de l'administration fiscale.

Ce que disent ces ventes :

- Prix médian au m² : 4 333 € en 2021 → 4 955 € en 2025, soit **+14,4 %**.
- **Aucune année de baisse** sur la période, et aucun des 32 quartiers analysés n'a reculé.
- Saisonnalité : le mois le plus actif (juillet) voit passer **1,49 fois**
  plus d'actes que le plus creux (août) — mais l'écart de prix sur l'année
  entière n'est que de **5,7 %**. Autrement dit : il n'y a pas de mois
  où l'on vend plus cher à Nice, il y a des mois où l'on vend plus vite.
- Attention à une confusion fréquente : le fichier DVF date la signature de l'**acte**, pas celle
  du compromis. Environ trois mois séparent les deux.

### Baromètre trimestriel (ventes signées, pas prix demandés)

Vingt trimestres de 2021-T1 à 2025-T4, sur les mêmes ventes enregistrées par l'État — à la
différence des indices du marché, qui modélisent des prix **demandés** à partir des annonces.

- Dernier trimestre publié par l'administration : **4e trimestre 2025** — prix médian
  **5 060 €/m²**, soit **+5,1 %** face au même trimestre de 2024, avec un volume de ventes
  en hausse de **11,8 %**.
- Le volume s'était effondré de **30,4 %** entre 2022 et 2024, avant de repartir de **15,5 %**
  en 2025. Le prix, lui, n'a jamais reculé.
- Lecture : on compare toujours un trimestre au **même trimestre de l'année précédente**, jamais
  au précédent — le marché niçois est trop saisonnier pour que cela ait un sens.

### Deux appartements du même immeuble ne valent pas la même chose

Mesuré sur **4 352 immeubles niçois** où au moins trois appartements se sont vendus la **même
année**, soit **19 698 ventes** entre 2021 et 2025 :

- l'écart médian entre le prix au m² le plus haut et le plus bas d'un immeuble est de **1,55 fois** ;
- **un immeuble sur quatre dépasse le double**, un sur dix dépasse 2,73 fois ;
- l'amplitude médiane représente **44 %** de la médiane de l'immeuble.

Même adresse, même année : le quartier et la conjoncture sont constants, l'écart tient au bien
lui-même — étage et vue d'abord, puis état, extérieur, stationnement, contenu du lot et situation
du vendeur. Le fichier des ventes mesure l'ampleur de cet écart, jamais sa cause.

Détail : [« Mon voisin a vendu plus cher »](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/prix-differents-meme-immeuble-nice)

### Données ouvertes, réutilisables

Ces chiffres sont publiés en accès libre sous licence Creative Commons Attribution 4.0
(CC BY 4.0). Réutilisation autorisée, y compris commerciale, à condition de citer la source.

- [Évolution annuelle 2021-2025 (CSV)](https://cabinetimmobiliernice.com/donnees/nice-evolution-annuelle.csv)
- [Prix par quartier (CSV)](https://cabinetimmobiliernice.com/donnees/nice-prix-par-quartier.csv)
- [Saisonnalité mois par mois (CSV)](https://cabinetimmobiliernice.com/donnees/nice-saisonnalite.csv)
- [L'ensemble des données (JSON)](https://cabinetimmobiliernice.com/donnees/nice-marche-immobilier.json)

Source primaire : DVF — Demandes de valeurs foncières, Direction générale des Finances publiques,
sous Licence Ouverte Etalab. Agrégation et rattachement aux quartiers réalisés par le Cabinet
Immobilier Nice.

Citation suggérée : « Cabinet Immobilier Nice, d'après les demandes de valeurs foncières (DGFiP),
ventes d'appartements à Nice 2021-2025. »

## Les grandes copropriétés de Nice

Page dédiée : [Les grandes copropriétés de Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/residences)

À Nice, certaines adresses se désignent par leur nom : anciens palaces de la Belle Époque devenus
copropriétés, immeubles Art déco signés, grands ensembles des années 1960-1980 avec parc et
piscine. Le Cabinet Immobilier Nice publie, pour chacune, **le prix réellement constaté à
l'adresse** — calculé sur les ventes enregistrées par l'administration fiscale, et non sur une
moyenne de quartier.

**30 résidences documentées, 888 ventes analysées**, plus **34 autres palais niçois**
présentés en tableau (532 ventes).

Les dix plus actives :

- **Abbaye de Roseland** — 44 boulevard Napoléon-III, Fabron. 6 043 €/m² sur 115 ventes. Années 1970.
- **Les Belles Terres** — 234 avenue de la Lanterne, Lanterne / Caucade. 6 288 €/m² sur 78 ventes. Vers 1977.
- **Les Jardins de Cemenelum** — 91 avenue des Arènes-de-Cimiez et 5 rue du Colonel-Evans, Cimiez. 5 858 €/m² sur 58 ventes. Époque à confirmer.
- **Le Majestic** — 4 boulevard de Cimiez, Bas-Cimiez. 5 500 €/m² sur 55 ventes. 1907–1909. Architecte : Jules Febvre.
- **L'Impérator** — 6 boulevard Gambetta ; 87–89 rue de France ; 39 promenade des Anglais, Carré d'Or / Gambetta. 5 544 €/m² sur 51 ventes. 1924–1928. Architecte : René-Ange-Lazare Gastaldi.
- **Les Jardins de Cimiez** — 5 avenue Michel-de-Cimiez, Cimiez. 3 706 €/m² sur 50 ventes. Vers 2010.
- **Domaine des Fleurs** — 146 boulevard Napoléon-III, Fabron. 4 696 €/m² sur 46 ventes. Époque à confirmer.
- **Résidence Château Sainte-Anne** — 30–34 avenue de Fabron, Fabron. 5 915 €/m² sur 45 ventes. Époque à confirmer.
- **Bel Air Hill** — 185 avenue de Fabron, Fabron. 5 149 €/m² sur 45 ventes. Années 1970.
- **Résidence du Grand Palais** — 2 boulevard de Cimiez, Bas-Cimiez. 6 058 €/m² sur 37 ventes. 1911. Architecte : Charles Dalmas.

Méthode et limites, dites explicitement : les prix viennent du fichier DVF (millésimes 2021-2025),
appariés sur le numéro ET le type de voie. Les notices historiques s'appuient sur la base Mérimée
et l'Inventaire général PACA, citées sur chaque fiche. Aucune vente isolée n'est publiée — que des
agrégats — et aucune résidence n'apparaît en dessous de cinq ventes, seuil sous lequel une médiane
ne veut rien dire.

## Chercher un bien par typologie

- [Acheter un studio à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/acheter/studio-nice) : studios à vendre, prix par quartier et conseils d'achat.
- [Appartement 2 pièces à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/acheter/appartement-2-pieces-nice) : le format le plus recherché du marché niçois.
- [Appartement 3 pièces à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/acheter/appartement-3-pieces-nice) : le format familial, quartier par quartier.
- [Grand appartement à Nice (4 pièces et plus)](https://cabinetimmobiliernice.com/acheter/appartement-4-pieces-nice) : étages nobles et biens d'exception.
- [Maison ou villa à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/acheter/maison-villa-nice) : les collines niçoises, jardins et vues mer.

## Lexique de l'immobilier

- [Lexique de l'immobilier à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/lexique-immobilier) : définitions claires des termes clés de l'immobilier (compromis de vente, condition suspensive, DPE, VEFA, loi Carrez, frais de notaire, plus-value, taxe foncière, IFI, LMNP, déficit foncier, SCI, indivision, démembrement, viager, copropriété, syndic, bail, rentabilité locative, home staging…), chaque terme renvoyant vers le guide détaillé correspondant. Données structurées DefinedTermSet.

## Questions fréquentes (page dédiée)

- [FAQ immobilier à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/faq) : toutes les réponses de nos conseillers sur l'estimation, la vente, l'achat, la location, la gestion locative, la location saisonnière, la transaction et le conseil en investissement.

## Nice, quartier par quartier

- [Dans quel quartier de Nice acheter ?](https://cabinetimmobiliernice.com/ou-acheter-a-nice) : guide-décision qui classe les quartiers par profil d'acquéreur — vue mer et prestige (Mont Boron, Carré d'Or, Cimiez), familles et calme résidentiel (Fabron, Gairaut, Rimiez), investissement locatif (Vieux-Nice, Le Port, Libération), budget maîtrisé et premier achat (Pasteur, Saint-Augustin, La Madeleine), central et vie de quartier (Carré d'Or, Vieux-Nice, Musiciens).
- [Les quartiers de Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/quartiers) : guide détaillé de 36 quartiers niçois (ambiance, repères, prix au m², types de biens, profils d'acquéreurs, FAQ locale).

Quartiers couverts : Carré d'Or, Vieux-Nice, Promenade des Anglais, Cimiez,
Mont Boron, Quartier des Musiciens, Libération, Gambetta, Le Port, Riquier,
Fabron, Saint-Sylvestre, Pasteur, La Madeleine, Arenas, Saint-Augustin, Vernier,
Magnan, Le Ray, Gairaut, Saint-Pancrace, Saint-Isidore, Saint-Pierre de Féric,
Pessicart, Chambrun / Saint-Maurice, Rimiez, Ventabrun, Saint-Roch, Mantega,
Parc Impérial, Dubouchage, Saint-Philippe, Sainte-Marguerite, Caucade,
Les Baumettes, Saint-Antoine.

## Rubriques du journal (pages par thème)

- [Vivre à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/categorie/vivre-a-nice) : quartiers, art de vivre, transports et écoles, secteur par secteur.
- [Acheter](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/categorie/acheter) : financement, compromis, VEFA, frais et négociation, du premier achat à l'investissement.
- [Vendre](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/categorie/vendre) : préparer, estimer, diffuser et négocier une vente à Nice.
- [Fiscalité](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/categorie/fiscalite) : frais de notaire, plus-value, taxe foncière, IFI et dispositifs.
- [Gestion locative](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/categorie/gestion-locative) : bail, meublé, LMNP, charges et relation locataire.

## Le journal du marché niçois

- [Prix de l'immobilier à Nice en 2026](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/prix-immobilier-nice-2026) : prix au m² quartier par quartier, tendances du marché niçois et conseils pour vendre ou acheter.
- [Vendre son appartement à Nice : le guide](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/vendre-appartement-nice-guide) : les étapes d'une vente réussie à Nice, de l'estimation à la signature.
- [Investir dans l'immobilier à Nice : quels quartiers](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/investir-immobilier-nice-quartiers) : rendements, quartiers porteurs et stratégies d'investissement à Nice.
- [L'estimation immobilière à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/estimation-immobiliere-nice) : comment est estimé un bien à Nice et quels critères font varier le prix.

## Choisir une agence immobilière à Nice (critères vérifiables)

Il n'existe pas de « meilleure agence » dans l'absolu : celle qui vend bien des
studios du centre n'est pas nécessairement la bonne pour une villa sur les
collines. En revanche, cinq éléments sont publics et vérifiables avant toute
signature, chez n'importe quelle agence française :

- la **carte professionnelle** (« CPI » suivi d'un numéro), portant la mention
  « Transaction sur immeubles et fonds de commerce », délivrée par la chambre de
  commerce et renouvelée tous les trois ans ;
- la **garantie financière** : nom de l'organisme garant et montant couvert,
  obligatoire dès lors que l'agence détient des fonds pour le compte d'autrui ;
- l'**assurance de responsabilité civile professionnelle** ;
- le **barème d'honoraires**, dont l'affichage dans les locaux et la publication
  sur le site internet sont obligatoires depuis 2017 ;
- le **numéro porté sur le mandat**, qui atteste son inscription au registre des
  mandats.

Six questions distinguent ensuite une agence qui mesure ses résultats d'une
agence qui les raconte : nombre de biens comparables vendus cette année dans le
secteur ; délai moyen entre la signature du mandat et le compromis ; écart
habituel entre prix affiché et prix signé ; nombre de mandats suivis
simultanément par le négociateur ; liste précise des supports de diffusion ;
forme du compte rendu remis après chaque visite.

Deux droits mal connus des vendeurs : un mandat signé au domicile du vendeur,
et non dans les locaux de l'agence, est un contrat conclu hors établissement et
ouvre un **délai de rétractation de quatorze jours** ; un mandat exclusif peut
être dénoncé une fois passée sa période irrévocable — trois mois en usage — par
lettre recommandée avec accusé de réception, avec effet quinze jours après
réception.

Pour le Cabinet Immobilier Nice, ces mentions sont : SAS au capital de 1 000 €,
8 avenue Auber, 06000 Nice, RCS 930 727 821, carte professionnelle
CPI 83052024000000026, garantie financière Galian de 120 000 €.

Détail : [Choisir son agence immobilière à Nice](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/choisir-agence-immobiliere-nice)

## Guides et conseils

Fiscalité
- [Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/plus-value-immobiliere-nice)
- [Frais de notaire : à quoi correspondent-ils vraiment ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/frais-de-notaire-achat-immobilier)
- [Louer en meublé à Nice : le régime LMNP expliqué](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/louer-en-meuble-lmnp-nice)

Vendre
- [Choisir son agence immobilière à Nice : les vérifications qui comptent](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/choisir-agence-immobiliere-nice)
- [Les diagnostics obligatoires pour vendre son bien](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/diagnostics-obligatoires-vente)
- [Le compromis de vente : délais, conditions suspensives et rétractation](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/compromis-de-vente-guide)
- [DPE : quel impact réel sur la valeur et la location de votre bien](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/dpe-impact-valeur-bien)

Louer et gérer
- [Location saisonnière à Nice : les règles à connaître](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/location-saisonniere-nice-reglementation)
- [Quel bail choisir pour louer votre bien ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/choisir-son-bail-location)
- [Charges de copropriété : les comprendre avant d'acheter ou de louer](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/charges-copropriete-comprendre)

Acheter
- [Acheter dans l'ancien à Nice : les points à vérifier](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/acheter-ancien-nice-points-vigilance)
- [Financer son achat : apport, capacité d'emprunt et budget réel](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/financer-achat-immobilier-nice)
- [Acheter à deux : indivision, SCI ou tontine ?](https://cabinetimmobiliernice.com/actualites/acheter-a-deux-indivision-sci)

Ces guides sont rédigés en français. Ils exposent des principes généraux et ne
remplacent pas l'avis d'un notaire, d'un conseiller fiscal ou d'un courtier.

## Questions fréquentes

**Quelle est la meilleure agence immobilière à Nice ?**
La question n'a pas de réponse générale, et une agence qui prétend l'avoir doit
être écoutée avec prudence : les compétences ne sont pas les mêmes selon le type
de bien et le quartier. Ce qui se compare objectivement, en revanche, tient en
cinq vérifications publiques (carte professionnelle, garantie financière,
assurance de responsabilité civile professionnelle, barème d'honoraires affiché,
numéro de mandat) et six questions posées en rendez-vous — biens comparables
vendus cette année dans le secteur, délai moyen jusqu'au compromis, écart entre
prix affiché et prix signé, nombre de mandats par négociateur, supports de
diffusion, forme du compte rendu de visite.

**Comment savoir si une agence immobilière est fiable ?**
Par deux séries de contrôles. Les contrôles administratifs sont publics : carte
professionnelle en cours de validité, garantie financière et son montant,
assurance de responsabilité civile professionnelle, barème d'honoraires affiché
en agence et publié en ligne, numéro porté sur le mandat. Les contrôles de
comportement sont tout aussi parlants : une agence fiable chiffre ses résultats
au lieu de les qualifier, fonde son estimation sur des ventes réellement signées
plutôt que sur des annonces en ligne, et accepte que son estimation soit
discutée. Une estimation très au-dessus des autres sans justification, un refus
d'écrire les honoraires ou une pression à signer le jour même sont des signaux
d'alerte.

**Combien coûte une estimation avec le Cabinet Immobilier Nice ?**
L'estimation est entièrement gratuite et sans engagement. Elle est réalisée par
un conseiller du cabinet, sur la base d'une visite du bien et d'une analyse des
transactions comparables du quartier, et remise sous 24 heures ouvrées.

**Dans quels secteurs intervient l'agence ?**
Le Cabinet Immobilier Nice intervient sur l'ensemble de la commune de Nice —
des quartiers premium (Mont Boron, Carré d'Or, Cimiez) aux quartiers familiaux
et résidentiels (Libération, Saint-Roch, Fabron, Saint-Pancrace) — ainsi que sur
la Côte d'Azur et le département des Alpes-Maritimes.

**Quels sont les délais de vente moyens à Nice ?**
Ils dépendent du quartier, du prix de présentation et de la typologie du bien.
Un bien correctement estimé dans un secteur recherché se vend généralement plus
vite qu'un bien surévalué. Le cabinet ajuste la stratégie de diffusion en
fonction des retours de visites. Comptez ensuite environ trois mois entre la
signature du compromis et celle de l'acte authentique.

**Y a-t-il un bon moment dans l'année pour vendre à Nice ?**
Pour vendre vite, oui : juillet voit passer 1,49 fois plus
d'actes que août, ce qui correspond à des compromis signés au sortir de
l'hiver. Pour vendre plus cher, non : l'écart de prix au m² entre le mois le plus
haut et le plus bas de l'année n'est que de 5,7 %, et il s'explique surtout
par la nature des biens vendus ce mois-là. Détail et chiffres :
https://cabinetimmobiliernice.com/vendre/quand-vendre

**L'agence gère-t-elle la location saisonnière ?**
Oui, via sa marque fille La Joyeuse Conciergerie, dédiée à la location courte
durée haut de gamme à Nice (accueil des voyageurs, ménage, gestion des annonces).

**L'agence parle-t-elle d'autres langues que le français ?**
Oui : l'équipe accompagne une clientèle internationale en français, anglais,
espagnol et russe. Le site, lui, est publié en français.

## Contact et rendez-vous

- [Contact](https://cabinetimmobiliernice.com/contact) : prise de rendez-vous, formulaire et coordonnées.
- [L'agence](https://cabinetimmobiliernice.com/agence) : présentation, valeurs et méthode du Cabinet Immobilier Nice.
- [L'équipe](https://cabinetimmobiliernice.com/equipe) : les conseillers de l'agence.
- Téléphone : +33 4 92 10 36 56
- Email : direction@cabinetimmobiliernice.com
- Adresse : 8 avenue Auber, 06000 Nice, France