Plus-value immobilière
Estimez votre plus-value immobilière
Renseignez le prix d'achat, le prix de vente et la durée de détention : l'outil estime l'impôt sur la plus-value, en appliquant les abattements réels pour durée de détention. La résidence principale, elle, est exonérée.
Renseignez les prix et la durée de détention.
Estimation indicative. Elle ne tient pas compte des forfaits de frais et de travaux qui augmentent le prix d'acquisition, ni de l'éventuelle surtaxe sur les plus-values élevées. Le montant exact est établi par le notaire lors de la vente.
Estimer mon bien gratuitementLa plus-value immobilière : calcul et exonérations
Qu'est-ce que la plus-value imposable ?
La plus-value est le gain réalisé entre le prix d'achat et le prix de revente d'un bien. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'achat et de certains travaux, ce qui réduit d'autant la plus-value taxable — un point souvent négligé qui peut faire une vraie différence.
Attention : la résidence principale est totalement exonérée. L'imposition concerne surtout les résidences secondaires et les biens locatifs — nombreux à Nice et sur la Côte d'Azur.
Le barème : 19 % + 17,2 %
La plus-value nette est taxée à deux niveaux : l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Soit 36,2 % au total avant application des abattements pour durée de détention.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous détenez le bien longtemps, moins vous êtes taxé. Les deux volets suivent des rythmes différents :
- Pour l'impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ. Exonération totale à partir de 22 ans de détention.
- Pour les prélèvements sociaux : abattement plus lent (1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an au-delà). Exonération totale à partir de 30 ans.
Le cas des résidences secondaires sur la Côte d'Azur
Nice concentre une forte proportion de résidences secondaires, françaises comme étrangères. Pour ces biens, la plus-value est pleinement imposable, et une surtaxe supplémentaire (de 2 % à 6 %) s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Anticiper cette fiscalité, idéalement dès l'achat et en conservant les justificatifs de travaux, fait partie d'une stratégie patrimoniale bien menée. Nos conseillers peuvent vous orienter avant une mise en vente.
Un exemple concret
Pour un bien acheté 250 000 € et revendu 350 000 € après 12 ans de détention, l'impôt total ressort autour de 26 200 € (environ 11 000 € d'impôt sur le revenu et 15 200 € de prélèvements sociaux), abattements inclus. Le calculateur ci-dessus applique ces barèmes pour votre situation.
Comment fonctionne l'impôt sur la plus-value
- La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (majoré de forfaits de frais et de travaux, non pris en compte ici).
- Un abattement pour durée de détention réduit l'assiette : l'impôt sur le revenu (19 %) disparaît au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux (17,2 %) au bout de 30 ans.
- La vente de la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Plus-value
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Comment est calculée la plus-value imposable ?
On part de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, puis on applique un abattement qui augmente avec la durée de détention. Le reliquat est taxé à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Notre outil applique ces abattements pour vous donner un ordre de grandeur.
Au bout de combien d'années suis-je exonéré ?
L'impôt sur le revenu s'efface au bout de 22 ans de détention, les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Entre les deux, seule une partie reste taxée. Faites varier la durée dans l'outil pour visualiser l'effet.
La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?
Non : la vente de votre résidence principale est en principe totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention. Sélectionnez « Résidence principale » dans l'outil pour le vérifier.
Ce calcul est-il exact ?
Il donne un ordre de grandeur fiable des abattements et de l'imposition. Il ne modélise pas les forfaits de frais et de travaux qui réduisent la plus-value imposable, ni la surtaxe sur les plus-values élevées. Le calcul définitif est réalisé par le notaire.
Quel est le tableau de calcul de la plus-value immobilière ?
Il y a en réalité deux barèmes, appliqués en parallèle sur la même plus-value, et c'est ce qui rend le calcul déroutant. Pour l'impôt sur le revenu (19 %), aucun abattement pendant les cinq premières années, puis 6 % par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième et 4 % la vingt-deuxième : l'exonération est totale à vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), le rythme est bien plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième — l'exonération complète n'arrive donc qu'à trente ans. Concrètement, à quinze ans de détention l'abattement atteint 60 % à l'impôt sur le revenu mais 16,5 % seulement aux prélèvements sociaux. Le tableau complet, année par année, figure dans notre article dédié à la plus-value immobilière ; le simulateur ci-dessus l'applique automatiquement.
Où puis-je trouver un simulateur de plus-value immobilière ?
Celui de cette page applique les deux barèmes d'abattement en même temps, ce que beaucoup de calculateurs simplifient en n'en retenant qu'un seul — d'où des écarts importants. Renseignez le prix d'achat, le prix de vente et la durée de détention, et vous obtenez une estimation de l'impôt dû. Deux réserves à garder en tête, valables pour tout simulateur : les frais d'acquisition et les travaux peuvent être ajoutés au prix d'achat sous conditions, ce qui réduit la plus-value imposable, et une plus-value élevée peut déclencher une surtaxe. Le chiffre définitif est toujours arrêté par le notaire le jour de l'acte, sur pièces.