Notre équipe · Investissement locatif
Arno Joyeux, conseiller immobilier spécialisé en investissement locatif à Nice
Fondateur de La Joyeuse Conciergerie · joyeux.arno@cabinetimmobiliernice.com
Arno, jeune et passionné, est la démonstration que tout n'est pas uniquement une question d'âge.
À l'origine de la branche conciergerie, il a su se faire une place mission après mission et démontrer que la réussite n'était pas seulement une question d'expérience, mais aussi de détermination et d'implication.
Véritable moteur pour vos projets immobiliers, lui faire confiance, c'est garantir à votre projet une nouvelle impulsion.
Jeune, organisé et surtout très méticuleux, Arno porte une attention particulière au moindre détail.
Ma spécialité : acheter pour louer
Je m'appelle Arno Joyeux. Au Cabinet Immobilier Nice, j'accompagne les personnes qui achètent un bien pour le louer, et celles qui vendent un bien déjà loué. Avant de rejoindre la transaction, j'ai fondé La Joyeuse Conciergerie, la branche conciergerie du cabinet : des centaines de séjours gérés, des propriétaires de tous profils, et surtout une connaissance très concrète de ce qu'un appartement rapporte vraiment à Nice — et de ce qu'il coûte.
C'est cette double expérience qui fait ma façon de travailler. Pour chaque bien que je vous présente, je compare quatre stratégies de location, avec leurs contraintes réelles, avant de vous dire s'il mérite une offre.
- La location courte durée (type Airbnb) : la plus rentable sur le papier, mais encadrée à Nice par un règlement précis — zones à quota, autorisation de changement d'usage, DPE. Elle ne convient qu'à certaines adresses, et je vous dis lesquelles.
- La colocation : des loyers additionnés plus élevés qu'une location classique, une demande forte toute l'année à Nice, à condition d'un plan bien pensé (chambres de taille comparable, espaces communs, règlement de copropriété compatible).
- Le bail mobilité : de un à dix mois, meublé, sans dépôt de garantie, pour les étudiants, stagiaires, salariés en mission. Un bon compromis entre rendement et simplicité, sans changement d'usage.
- La location meublée à l'année : la plus simple à gérer, la plus stable, souvent sous le statut LMNP. C'est la référence à laquelle je compare les trois autres.
Ce que je vérifie avant toute offre
Un bien qui « se loue bien » n'est pas un bien qui se loue comme on veut. Avant de vous laisser faire une offre, je passe l'adresse et le bien au crible — c'est le travail que vous ne pouvez pas faire depuis une annonce.
- La zone à quota de l'adresse : à Nice, quatre zones limitent le nombre d'autorisations de location courte durée. Hors quota, la stratégie est ouverte ; en zone à quota, il faut raisonner autrement.
- Le DPE : pour un changement d'usage, le diagnostic doit avoir été réalisé après le 30 juin 2021 et classer le logement de A à E. Un bien classé F ou G n'ira pas en location courte durée.
- Le règlement de copropriété : une clause d'habitation bourgeoise peut interdire la location meublée touristique, et depuis la loi Le Meur la copropriété peut l'interdire par un vote aux deux tiers. Je lis le règlement et les derniers procès-verbaux avant vous.
- Les charges de copropriété, les travaux votés et à venir — ils pèsent sur le rendement bien plus que les petits écarts de prix.
- La taxe d'habitation sur les résidences secondaires, majorée de 60 % à Nice : elle s'applique à un meublé touristique et change le calcul.
Vendeurs : valoriser un bien qui se loue bien
Si vous vendez un appartement loué — en courte durée, en bail mobilité ou en location classique — ne le vendez pas comme un appartement ordinaire. Un acquéreur investisseur paie la preuve : l'historique des revenus, les notes des voyageurs, le DPE, le statut réglementaire de l'adresse. Je constitue ce dossier avec vous et je le présente à notre fichier d'acquéreurs investisseurs, qui attendent exactement ce type de bien.
Une adresse hors zone à quota, un bien classé A à E au DPE, un règlement de copropriété compatible : ce sont des arguments de prix, pas des détails. Je les mets en avant.
Acheteurs étrangers : un accompagnement en anglais
Une grande partie des investisseurs qui achètent à Nice vivent ailleurs en Europe. Je les accompagne en anglais à chaque étape — recherche, visites en vidéo quand il le faut, offre, compromis, notaire — et j'explique les notions propres au droit français (changement d'usage, bail mobilité, DPE, copropriété) avec des mots simples. Cette page existe aussi en anglais.
La règle que presque personne n'explique : l'autorisation ne suit pas le bien
À Nice, depuis le règlement métropolitain du 22 juin 2026, l'autorisation temporaire de changement d'usage — celle qui permet de louer un logement en courte durée — est accordée pour cinq ans, une par propriétaire, non renouvelable, et surtout non transmissible. Quand vous achetez un appartement « avec son autorisation Airbnb », vous n'achetez rien de tel : l'autorisation s'éteint avec la vente, et vous devrez en demander une, dans la limite des quotas (691 autorisations pour 2026, réparties en quatre zones).
Une seule exception : l'autorisation obtenue par compensation, c'est-à-dire en transformant en logement une surface qui ne l'était pas. Celle-là est attachée au bien et le suit. Avant de payer un prix « rentabilité Airbnb », je vérifie laquelle des deux vous est proposée — et ce que l'adresse permet vraiment.
Pour une résidence principale, la règle reste différente : 120 jours de location par an au maximum, sans changement d'usage.
Source : règlement métropolitain Nice Côte d'Azur du 22 juin 2026. vérifier si une adresse est en zone à quota · acheter un Airbnb à Nice, accompagné
Ce qu'en dit un client
« Très bonne expérience avec Arno Joyeux, que je recommande pour tout projet immobilier à Nice. Je recherchais un professionnel pour m’accompagner dans mon achat immobilier à Nice, et j’ai particulièrement apprécié son écoute, sa disponibilité et sa connaissance du marché immobilier niçois. »
« Arno a rapidement compris mes critères et m’a accompagné dans ma recherche d’appartement à Nice, avec des conseils pertinents et un excellent suivi jusqu’à la signature. »
« Un agent immobilier à Nice sérieux, dynamique, réactif et impliqué. Une vraie relation de confiance du début à la fin. Je recommande sans hésiter Arno Joyeux pour un achat, une vente ou un investissement immobilier à Nice. »
Parlons de votre projet d'investissement
Acheter pour louer, vendre un bien loué, investir depuis l'étranger : décrivez votre projet, je vous réponds personnellement.
Questions fréquentes
À propos d'Arno Joyeux
Qui est Arno Joyeux ?
Arno Joyeux est conseiller immobilier au Cabinet Immobilier Nice (8 avenue Auber, Nice), spécialisé dans l'investissement locatif : achat pour louer, vente de biens loués, accompagnement des investisseurs étrangers. Il est aussi le fondateur de La Joyeuse Conciergerie, la branche conciergerie du cabinet.
Peut-on encore acheter un Airbnb à Nice en 2026 ?
Oui, mais pas n'importe où ni n'importe comment. Depuis le règlement métropolitain du 22 juin 2026, la location courte durée d'un logement entier exige une autorisation temporaire de changement d'usage, limitée par des quotas dans quatre zones de Nice (691 autorisations en 2026), avec un DPE classé A à E. Le choix de l'adresse décide de tout : c'est la première chose qu'Arno vérifie.
L'autorisation du vendeur se transmet-elle à l'acheteur ?
Non. L'autorisation temporaire est personnelle : elle est accordée à un propriétaire, pour cinq ans, et s'éteint avec la vente. Seule une autorisation obtenue par compensation est attachée au bien et suit l'acheteur. Il faut donc demander laquelle est proposée avant de payer un prix « rentabilité Airbnb ».
Comment se passe l'accompagnement ?
Un premier échange pour cadrer le projet (budget, stratégie de location, délai), puis une sélection de biens analysés un par un : adresse et zone à quota, DPE, règlement de copropriété, charges, fiscalité. Visites, offre, compromis, financement et notaire sont suivis par Arno jusqu'à la remise des clés — en français ou en anglais.