Acheter en couple non marié à Nice : bien se protéger

Acheter un logement à deux quand on n'est pas mariés est devenu très courant à Nice, que l'on soit en concubinage ou pacsés. Un couple qui s'installe dans un deux-pièces du quartier des Musiciens ou dans un appartement avec terrasse à Cimiez raisonne d'abord en projet de vie, rarement en termes de protection juridique. Or, hors mariage, la loi ne prévoit presque rien pour protéger celui qui reste.

La bonne nouvelle : quelques décisions prises AVANT de signer, chez le notaire, suffisent à sécuriser durablement l'acquisition. Indivision et répartition des quotes-parts, clause de tontine, SCI, testament ou démembrement croisé : chaque montage a sa logique, ses atouts et ses limites. Voici comment y voir clair avant de vous engager sur la Côte d'Azur.

Sans démarche particulière, un couple non marié qui achète ensemble devient propriétaire en indivision. Chacun détient une quote-part du bien, exprimée en pourcentage dans l'acte de vente. Ces quotes-parts déterminent qui possède quoi, notamment le jour d'une revente ou d'une séparation. Le point capital, trop souvent négligé : les faire correspondre à la réalité des apports de chacun.

Si l'un finance 70 % du prix et l'autre 30 %, l'acte devrait refléter cette répartition, faute de quoi celui qui a le plus apporté peut se retrouver lésé en cas de vente. On peut acquérir 50/50, 60/40 ou toute autre clé, mais le choix doit être conscient et écrit noir sur blanc devant le notaire. Une convention d'indivision peut compléter l'acte pour organiser la gestion du bien et prévoir, par exemple, un droit de priorité au rachat.

Le talon d'Achille de l'indivision, c'est le décès. Le concubin survivant n'hérite pas de la quote-part du défunt : celle-ci revient aux héritiers légaux (enfants, parents, fratrie). Le survivant peut alors se retrouver en indivision avec la famille du défunt, sans droit automatique de rester dans les lieux. D'où l'importance des protections que nous détaillons plus bas.

Insérée dans l'acte d'achat, la clause de tontine (ou clause d'accroissement) repose sur une fiction juridique : au décès de l'un, l'autre est réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien depuis l'origine. Le survivant récupère donc la totalité du logement, sans passer par la succession du défunt et en écartant ses héritiers. Pour un couple sans enfants qui souhaite avant tout se protéger mutuellement, c'est un outil efficace.

Mais la tontine a de vraies limites. Elle est rigide : tant que les deux sont vivants, aucun ne peut vendre ni sortir du bien sans l'accord de l'autre, ce qui la rend délicate en cas de séparation. Elle suppose des profils équilibrés (âge, espérance de vie, apports comparables), sous peine d'être requalifiée. Enfin, la fiscalité au décès n'est avantageuse que pour les couples pacsés, exonérés de droits entre eux ; entre simples concubins, la transmission peut être lourdement taxée. La tontine se décide donc au cas par cas, avec le notaire.

Créer une société civile immobilière pour acheter à deux change la logique : ce n'est plus vous qui détenez le bien, mais la SCI, dont vous possédez chacun des parts. Cette approche séduit les couples qui investissent, par exemple un bien à mettre en location vers Le Port ou Riquier, ou qui veulent organiser finement la transmission. Les statuts fixent les règles du jeu : répartition des parts, prise de décision, sortie d'un associé, agrément d'un nouvel entrant.

La SCI facilite la gestion à plusieurs et la transmission progressive des parts, y compris au profit du survivant si les statuts et une éventuelle donation le prévoient. En contrepartie, elle impose un formalisme réel : rédaction des statuts, comptabilité, assemblées, coût de constitution et de fonctionnement. Ce n'est pas l'outil d'un premier achat de résidence principale sans enjeu particulier ; c'est un montage patrimonial à réserver aux projets qui le justifient, monté avec un notaire ou un avocat.

Le PACS améliore la situation sur plusieurs points par rapport au simple concubinage, sans jamais égaler le mariage. Les partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession entre eux : ce qui est transmis par testament au partenaire survivant n'est pas taxé. Le PACS ouvre aussi certaines protections, notamment un droit temporaire au logement dans bien des cas. Mais attention : le partenaire pacsé n'est PAS héritier de plein droit. Sans testament, il ne reçoit rien de la part du défunt.

Le concubinage, lui, n'offre aucune protection légale : ni statut successoral, ni exonération. Le concubin survivant est traité comme un tiers et, à défaut de testament, ne perçoit rien ; s'il reçoit quelque chose, la taxation est très élevée. Concubins comme pacsés partent donc du même constat : sans acte volontaire de protection, le survivant est exposé. Le PACS réduit surtout la facture fiscale, à condition d'avoir aussi rédigé un testament.

Plusieurs leviers se combinent pour sécuriser celui qui reste. Le testament est le plus simple : il permet de léguer au partenaire (dans la limite de la réserve des enfants s'il y en a) sa quote-part ou son usufruit. Chez un couple pacsé, ce legs est exonéré ; c'est le complément indispensable du PACS. L'assurance décès, ou une assurance emprunteur bien calibrée, met le survivant à l'abri du poids du crédit restant.

Le démembrement croisé de parts, souvent utilisé en SCI, consiste à ce que chacun détienne l'usufruit sur les parts de l'autre et la nue-propriété sur les siennes. Au décès de l'un, le survivant conserve l'usufruit et peut ainsi rester dans le logement ou en percevoir les loyers, tandis que la nue-propriété revient aux héritiers. C'est un montage puissant mais technique, qui se conçoit sur mesure avec un notaire selon la composition de la famille et la nature du bien.

Autre source fréquente de litige : le financement au quotidien. Si l'un rembourse une part du crédit plus importante que l'autre, ou paie seul certaines mensualités, cet effort doit être documenté. Sans traçabilité, il est difficile de faire valoir ses droits le jour d'une séparation, et le partage se fait alors sur la seule base des quotes-parts inscrites dans l'acte, sans tenir compte de qui a réellement payé.

Deux réflexes simples : aligner les quotes-parts sur les apports et les capacités réelles, et conserver la preuve des versements (relevés, virements dédiés). Une convention d'indivision peut aussi prévoir une compensation en cas de remboursement déséquilibré. L'idée n'est pas de se méfier de l'autre, mais d'éviter qu'un désaccord futur ne se règle mal, faute d'avoir écrit les choses à froid.

Fixer les quotes-parts

Les faire correspondre aux apports réels de chacun et les inscrire dans l'acte, plutôt que d'accepter un 50/50 par défaut qui ne reflète pas la réalité.

Choisir le bon régime

Indivision simple, tontine ou SCI selon votre situation, avec ou sans enfants, résidence principale ou investissement.

Rédiger un testament

Indispensable pour un couple non marié : sans lui, le survivant n'hérite pas. Exonéré entre partenaires pacsés.

Sécuriser le crédit

Assurance emprunteur adaptée et traçabilité des remboursements pour éviter les litiges lors d'une séparation.

Consulter le notaire AVANT de signer

La plupart des protections se mettent en place dans l'acte d'achat lui-même : y penser ensuite coûte plus cher et devient parfois impossible.

Au Cabinet Immobilier Nice, nous accompagnons régulièrement des couples non mariés dans leur achat, du studio du Vieux-Nice à l'appartement familial de Cimiez. Notre rôle n'est pas de rédiger votre acte, c'est celui du notaire, mais de vous alerter au bon moment sur les questions à poser et de vous orienter vers les bons interlocuteurs avant la signature. Un projet bien cadré en amont, c'est une acquisition sereine et un couple protégé.

Chaque situation est particulière : présence d'enfants d'une précédente union, écart d'apports, projet locatif ou résidence principale. Faites-vous accompagner par votre notaire pour le montage juridique et par notre équipe pour le choix du bien et la stratégie d'achat. Nous serons ravis d'en discuter avec vous, 8 avenue Auber à Nice.