Lexique
Le lexique de l’immobilier à Nice
Acheter, vendre ou investir suppose de comprendre un vocabulaire précis, parfois technique. Voici les termes clés de l’immobilier expliqués simplement — du compromis de vente au viager, du DPE à la SCI. Chaque définition renvoie, quand il existe, vers notre guide détaillé sur le sujet.
Acheter et vendre
- Estimation immobilière
Évaluation de la valeur de marché d'un bien, à partir des transactions comparables du secteur, de ses caractéristiques (surface, étage, vue, état) et de la tension du quartier. C'est le point de départ de tout projet de vente.
- Prix au m²
Indicateur qui rapporte le prix d'un bien à sa surface. Utile pour situer un logement dans son quartier, mais insuffisant à lui seul : deux biens du même quartier peuvent valoir des sommes très différentes selon l'étage, la vue ou l'état.
- Mandat de vente
Contrat par lequel un propriétaire confie la vente de son bien à une agence. Le mandat exclusif réserve la vente à une seule agence ; le mandat simple permet d'en mandater plusieurs. Le choix influe sur la stratégie de diffusion et le prix final.
- Offre d'achat
Proposition écrite d'un acquéreur d'acheter un bien à un prix donné. Si le vendeur l'accepte aux conditions proposées, elle engage les parties vers la signature du compromis. Une offre au prix demandé est difficile à refuser par le vendeur.
- Compromis de vente
Avant-contrat engageant réciproquement vendeur et acheteur, fixant le prix et les conditions de la vente. Il ouvre un délai de rétractation à l'acheteur et précède l'acte authentique signé chez le notaire.
- Condition suspensive
Clause du compromis qui subordonne la vente à un événement, le plus souvent l'obtention du prêt de l'acheteur. Si la condition ne se réalise pas, la vente est annulée sans pénalité pour l'acheteur.
- Acte authentique
Acte de vente définitif signé chez le notaire, qui transfère officiellement la propriété. Il intervient généralement quelques mois après le compromis, le temps de lever les conditions suspensives et de réunir les fonds.
- Home staging
Mise en valeur d'un bien avant sa vente : désencombrer, dépersonnaliser, réparer, soigner la lumière et les photos. Des gestes à faible coût qui accélèrent souvent la vente et limitent la négociation.
Diagnostics et mesures
- Diagnostics obligatoires
Ensemble de contrôles techniques (amiante, plomb, électricité, gaz, DPE, mesurage…) que le vendeur doit réunir dans un dossier remis à l'acheteur. Leur contenu et leur durée de validité varient selon le bien.
- DPE
Diagnostic de performance énergétique : il classe un logement de A (économe) à G (énergivore) selon sa consommation d'énergie. Le DPE influence désormais fortement la valeur et l'attractivité d'un bien.
- Loi Carrez
Règle de mesurage de la surface privative d'un lot en copropriété, obligatoire dans l'acte de vente. Elle exclut notamment les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Neuf et travaux
- VEFA
Vente en l'état futur d'achèvement : l'achat d'un logement neuf sur plan, avant sa construction. Le paiement s'échelonne en appels de fonds au fil du chantier, avec des garanties spécifiques (parfait achèvement, biennale, décennale) et des frais de notaire réduits.
- Déficit foncier
Mécanisme permettant, en location nue, de déduire des revenus fonciers le montant de certains travaux, réduisant l'imposition. Un levier utile pour un bien ancien à rénover destiné à la location.
Financer
- Apport personnel
Somme que l'acheteur finance sur ses fonds propres, en complément du prêt. Un apport plus élevé rassure la banque et améliore les conditions du crédit, mais n'est pas toujours indispensable.
- Capacité d'emprunt
Montant qu'un ménage peut emprunter compte tenu de ses revenus, de ses charges et de la durée du prêt. Elle détermine, avec l'apport, le budget d'achat global.
- PTZ
Prêt à taux zéro : prêt aidé, sans intérêts, réservé sous conditions aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale. Il vient compléter un prêt principal.
- Assurance emprunteur
Assurance qui couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de l'emprunteur. Elle pèse une part significative du coût du crédit et peut être choisie ailleurs qu'à la banque (délégation).
Fiscalité
- Frais de notaire
Sommes réglées à la signature, composées majoritairement de taxes reversées à l'État et à la collectivité, plus la rémunération du notaire. De l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien, nettement réduits dans le neuf.
- Plus-value immobilière
Gain réalisé entre l'achat et la revente d'un bien, taxé sauf exonérations (résidence principale notamment). L'abattement augmente avec la durée de détention.
- Taxe foncière
Impôt local annuel dû par le propriétaire, assis sur la valeur locative cadastrale du bien et sur des taux votés localement. À intégrer au coût réel de possession.
- IFI
Impôt sur la fortune immobilière : il concerne les patrimoines immobiliers nets au-delà d'un certain seuil. Fréquent à considérer pour les résidences secondaires de standing sur la Côte d'Azur.
- LMNP
Loueur en meublé non professionnel : statut fiscal de la location meublée, qui permet notamment d'amortir le bien et le mobilier. Un régime recherché pour l'investissement locatif.
Montages et transmission
- SCI
Société civile immobilière : une société qui détient un ou plusieurs biens, dont les associés possèdent des parts. Outil de gestion et de transmission d'un patrimoine, à l'IR ou à l'IS selon le projet.
- Indivision
Situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un bien, chacune pour une quote-part, sans société. Les décisions importantes requièrent l'accord des indivisaires, ce qui peut compliquer la gestion.
- Démembrement
Séparation de la propriété entre la nue-propriété (les murs) et l'usufruit (le droit d'usage et les revenus). Un outil de transmission et d'optimisation, souvent utilisé entre parents et enfants ou en viager.
- Viager
Vente d'un bien contre un capital initial (le bouquet) et une rente versée au vendeur jusqu'à son décès. En viager occupé, le vendeur conserve l'usage du logement. L'aléa de durée en fait un montage à encadrer chez le notaire.
Copropriété et location
- Copropriété
Immeuble divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires, avec des parties communes gérées collectivement. Son fonctionnement, ses charges et ses travaux se décident en assemblée générale.
- Syndic
Personne ou société chargée d'administrer la copropriété : entretien des parties communes, budget, exécution des décisions d'assemblée. Sa qualité influe sur la bonne tenue de l'immeuble.
- Charges de copropriété
Dépenses communes réparties entre copropriétaires (entretien, gardiennage, ascenseur, travaux). Un poste à examiner avant d'acheter, car il pèse sur le coût réel de possession.
- Bail
Contrat de location entre propriétaire et locataire. En location nue, sa durée est de trois ans ; en meublé, d'un an (ou moins avec le bail mobilité). Il fixe le loyer, les charges et les obligations de chacun.
- Gestion locative
Prise en charge, pour le compte du propriétaire, de la vie d'un bien loué : recherche de locataire, loyers, quittances, travaux et relation locataire.
- Rentabilité locative
Rapport entre les loyers et le prix du bien. Le rendement brut ne dit pas tout : c'est le rendement net (après charges, taxe foncière, vacance) puis net d'impôt qui reflète le gain réel.
Questions fréquentes
Comprendre l’immobilier à Nice
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel vendeur et acheteur s’engagent réciproquement : le vendeur à vendre, l’acheteur à acheter, à un prix convenu. Il fixe les conditions de la vente et les conditions suspensives (obtention du prêt notamment). L’acheteur dispose ensuite d’un délai de rétractation légal. La signature définitive intervient plus tard, chez le notaire, par l’acte authentique.
Que veulent dire DPE, VEFA, LMNP ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) note la consommation d’énergie d’un logement de A à G. La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) désigne l’achat d’un logement neuf sur plan, avant sa construction. Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un statut fiscal pour louer un bien meublé. Chacun de ces termes est détaillé dans notre lexique et nos guides.
Quelle est la différence entre indivision et SCI ?
En indivision, plusieurs personnes possèdent ensemble un bien, chacune pour une quote-part, sans structure juridique : les décisions importantes exigent l’accord de tous, ce qui peut bloquer. La SCI (société civile immobilière) crée une société qui détient le bien ; les associés possèdent des parts, la gestion est confiée à un gérant, et la transmission des parts est facilitée. Le choix dépend du projet et se décide avec un notaire.