Je vends pour acheter : quel budget pour le prochain bien ?

Vendre d'abord donne un apport certain et un calendrier sans intérêts d'attente : c'est la voie la plus sûre, et celle que nous conseillons quand le marché est stable, comme à Nice depuis 2023. Acheter d'abord évite de déménager deux fois et permet de saisir un bien rare, au prix d'un prêt relais qui coûte des intérêts tant que le premier bien n'est pas vendu, et d'une double charge si la vente traîne. La vraie question n'est pas philosophique, elle est chiffrée : l'outil montre le budget dans les deux cas, et l'écart entre les deux est le prix de l'impatience.

En quatre étapes, que l'outil enchaîne. D'abord le net vendeur : le prix de vente attendu, moins les honoraires s'ils sont à votre charge, moins le capital restant dû sur votre prêt et l'indemnité de remboursement anticipé. Ensuite l'apport : ce net plus l'épargne que vous ajoutez. Puis l'emprunt : la mensualité maximale que la norme autorise — 35 % de vos revenus, assurance comprise, moins vos autres crédits — convertie en capital au taux et à la durée du nouveau prêt. Enfin le budget total, apport plus emprunt, dont on retire les frais de notaire du prochain bien pour obtenir le prix que vous pouvez viser.

La limite fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022 : l'ensemble de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets, et la durée d'un prêt immobilier ne peut pas dépasser 25 ans — 27 ans quand des travaux importants ou un achat sur plan retardent l'entrée dans les lieux. Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée, réservée surtout aux résidences principales. L'outil applique ces deux plafonds ; une banque peut retenir moins, jamais plus.

La banque vous avance une partie de la valeur du bien que vous vendez — en usage, 50 à 70 % du net vendeur attendu, davantage quand un compromis est déjà signé — pour que vous puissiez acheter avant d'avoir vendu. Vous ne remboursez que les intérêts pendant l'attente, puis le capital le jour de la vente, en général dans un délai d'un à deux ans. Son coût dépend donc du temps que met le premier bien à se vendre, et son risque est un prix de vente surestimé : si le bien se vend moins cher que prévu, la différence reste à votre charge. C'est pourquoi le relais se calcule sur un prix fondé sur les ventes réelles de la rue.

Il est remboursé par le notaire le jour de la vente, sur le prix, avant que le net vous soit versé. La banque peut demander une indemnité de remboursement anticipé, limitée par la loi à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû ; beaucoup de contrats l'exonèrent en cas de vente liée à une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité, et elle se négocie souvent si vous souscrivez le nouveau prêt dans la même banque. Le transfert du prêt sur le nouveau bien existe dans certains contrats, mais il reste rare.

Oui, et ils ne s'empruntent pas toujours : les banques préfèrent que l'apport les couvre. Dans l'ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix — droits de mutation, émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière et débours ; dans le neuf, 2 à 3 %. L'outil les estime pour le prix qu'il calcule et les retire du budget avant d'afficher le prix du bien que vous pouvez viser. Notre calculateur de frais de notaire donne le détail poste par poste.

C'est le cas le plus fréquent, et c'est l'emprunt qui le permet : un vendeur qui a remboursé une bonne part de son prêt dispose d'un apport important, et ses revenus lui ouvrent un nouveau crédit. La contrainte est le prix du m² du quartier visé : à Nice, un trois pièces se vend 297 000 € en médiane sur les ventes réelles, de 184 000 € à Saint-Augustin à 502 000 € au Carré d'Or. L'outil donne le prix que vous pouvez viser ; nos pages de prix par quartier disent ce qu'il achète, et où.