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Frais à la charge du vendeur : tout ce que la vente vous coûte à Nice

Septembre 2026 · 11 min de lecture

Cherchez « les frais à la charge du vendeur » et vous tomberez presque uniquement sur des pages d'honoraires d'agence. C'est logique : ce sont les agences qui publient, et elles publient ce qu'elles facturent. Le problème est que les honoraires ne sont qu'une ligne parmi six ou sept, et rarement celle qui surprend.

Voici la liste complète, telle qu'un vendeur niçois la rencontre réellement, avec les montants quand ils sont connaissables et les plafonds quand la loi en fixe. Deux de ces plafonds sont presque absents des pages qui traitent le sujet, et ils peuvent représenter plusieurs milliers d'euros.

La liste, en un coup d'œil

Le poste	Quand	Ce qu'il faut savoir
Les diagnostics obligatoires	avant la première visite	Leur nombre dépend de l'âge du bien, de ses installations et de la commune. Le prix se négocie : demandez deux ou trois devis, l'écart est réel.
L'état daté	au moment du compromis, en copropriété	Plafonné à 380 € TTC par décret. Au-delà, c'est contestable.
La mainlevée d'hypothèque	chez le notaire, à l'acte	Uniquement si un prêt garanti par une hypothèque court encore. Rien à payer si le prêt était cautionné.
L'indemnité de remboursement anticipé	chez le notaire, à l'acte	Deux plafonds légaux, et trois cas où elle est nulle. Voir plus bas.
Les honoraires d'agence	le jour de l'acte, jamais avant	Selon ce que dit le mandat : à votre charge ou à celle de l'acquéreur.
L'impôt sur la plus-value	prélevé par le notaire à l'acte	Nul sur une résidence principale. Nul aussi au-delà de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Ce qu'un vendeur paie, dans l'ordre où les sommes tombent. Les montants dépendent du bien ; les plafonds, eux, sont fixés par un texte.

Un poste ne figure pas dans cette liste, et c'est le plus souvent cité par erreur : les frais de notaire. Ils sont payés par l'acquéreur, en plus du prix. Le vendeur ne les supporte pas.

Les diagnostics : ce qui fait varier la facture

Le dossier de diagnostic technique doit être complet avant la première visite, pas avant le compromis : l'acquéreur doit pouvoir en prendre connaissance dès qu'il envisage d'acheter. Sa composition dépend de trois choses — l'âge du bien, ses installations, et la commune.

À Nice, deux lignes s'ajoutent à la liste nationale et surprennent régulièrement les vendeurs : l'état relatif à la présence de termites, exigé par arrêté préfectoral dans les Alpes-Maritimes, et l'état des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans le plan d'exposition au bruit de l'aéroport.

Nous ne publions pas de tarif : il varie selon le nombre de diagnostics et la surface, et surtout il se négocie. Demandez deux ou trois devis en donnant la même description du bien — l'écart entre deux diagnostiqueurs sur un même appartement est loin d'être anecdotique. Attention aussi aux durées de validité : un DPE fait il y a huit ans n'est plus valable, et refaire le dossier deux fois coûte deux fois.

L'état daté : 380 € maximum, et c'est contestable au-delà

En copropriété, le syndic établit l'état daté : le document qui arrête précisément ce que le vendeur doit à la copropriété, ce que l'acquéreur devra, et l'état des travaux votés. Il est demandé au moment de la vente et facturé au vendeur.

Longtemps, ce document a été facturé librement, et les factures à cinq ou six cents euros n'étaient pas rares. Ce n'est plus possible : un décret du 21 février 2020, entré en vigueur le 1er juin 2020, plafonne les honoraires et frais du syndic pour l'établissement de l'état daté à 380 € toutes taxes comprises.

Deux précisions qui servent. Le plafond vaut pour la mutation, pas par lot : si vous vendez un appartement et sa cave, ou son parking, dans la même vente, cela reste un seul état daté et un seul plafond. Et si la facture dépasse 380 €, elle est contestable — le montant doit d'ailleurs figurer au contrat de syndic, dans la partie des prestations imputables aux seuls copropriétaires.

La mainlevée d'hypothèque : seulement si le prêt était hypothécaire

Si le prêt qui a servi à acheter le bien était garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, et qu'il n'est pas encore arrivé à son terme, il faut le radier au moment de la vente. C'est la mainlevée, établie par le notaire, et elle est à la charge du vendeur.

Le montant dépend du capital initialement emprunté, et non de ce qu'il en reste. Le notaire le chiffre à l'avance : demandez-le dès la signature du compromis, cela évite une surprise sur le décompte final.

En revanche, si le prêt était garanti par une caution — un organisme de cautionnement plutôt qu'une hypothèque —, il n'y a pas de mainlevée à payer, et une partie de ce qui a été versé à l'organisme peut même vous être restituée. Beaucoup de vendeurs l'ignorent et ne la réclament jamais.

L'indemnité de remboursement anticipé : deux plafonds, et trois cas où elle est nulle

Vendre avant d'avoir remboursé son crédit revient à le solder par anticipation, et la banque peut réclamer une indemnité. Elle n'est pas libre de son montant.

Plafond	Ce qu'il représente
Six mois d'intérêts	sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt
3 % du capital restant dû	avant le remboursement

Les deux plafonds légaux. C'est le plus faible des deux qui s'applique — pas le plus élevé.

Et surtout : dans trois situations, aucune indemnité n'est due, pour un contrat conclu après le 1er juillet 1999. Lorsque la vente fait suite à un changement du lieu d'activité professionnelle du vendeur ou de son conjoint. Lorsqu'elle fait suite à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'un des deux. Et en cas de décès du vendeur ou de son conjoint.

Cette exonération est rarement mise en avant. Si vous vendez parce que vous êtes muté, dites-le à votre banque par écrit, et vérifiez le décompte de remboursement anticipé qu'elle vous adresse.

Les honoraires d'agence : qui les paie, et quand

Le mandat dit à qui ils incombent : au vendeur, ou à l'acquéreur. Les deux se pratiquent, et cela change la façon de lire une annonce — un prix « honoraires inclus » ne veut pas dire la même chose selon le cas. Ce que la loi impose, c'est que le barème soit affiché dans les locaux de l'agence et publié sur son site, en montants toutes taxes comprises.

Deux points valent d'être connus. Les barèmes affichés sont des maximums : ils se négocient à la baisse au moment de la signature du mandat. Et les honoraires ne sont dus qu'au jour de la signature de l'acte authentique — si la vente ne se fait pas, l'agence ne facture rien, quel que soit le travail accompli.

Le nôtre est publié, dégressif par tranches, et il est le même pour tout le monde.

L'impôt sur la plus-value : souvent nul, parfois lourd

Il ne concerne pas la résidence principale, qui est exonérée. Pour tout autre bien — résidence secondaire, investissement locatif, bien hérité —, il se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, corrigée de plusieurs façons, puis réduite par un abattement qui dépend de la durée de détention.

La particularité, c'est qu'il y a deux barèmes d'abattement en parallèle, à des cadences différentes : l'exonération est totale à vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu, mais seulement à trente ans pour les prélèvements sociaux. À quinze ans de détention, l'abattement atteint 60 % d'un côté et 16,5 % de l'autre. C'est ce décalage qui produit les mauvaises surprises.

Ce qu'il vous restera : le seul chiffre qui compte

Prises une par une, ces lignes se retiennent mal. Ce qu'un vendeur veut savoir, c'est ce qui restera sur son compte le jour de l'acte. C'est ce que calcule notre simulateur de net vendeur : il part du prix affiché, retire les honoraires selon notre barème publié, le capital restant dû, les frais imposés par la vente et l'impôt sur la plus-value s'il est dû.

Un conseil pour finir, qui ne coûte rien : demandez ce décompte avant de fixer votre prix, pas après avoir accepté une offre. Un vendeur qui découvre son net vendeur au moment du compromis découvre souvent qu'il aurait affiché autrement.

Toutes les règles citées ici sont générales et s'appliquent partout en France ; seules les deux lignes de diagnostics — termites et bruit aérien — tiennent à Nice et aux Alpes-Maritimes. Le décompte définitif est arrêté par le notaire le jour de l'acte, sur pièces.

Questions fréquentes

Frais à la charge du vendeur : tout ce que la vente vous coûte à Nice

Quels sont les frais à la charge du vendeur lors d'une vente immobilière ?

Six postes, dans l'ordre où ils tombent. Les diagnostics obligatoires d'abord, à faire avant la première visite et non avant le compromis. L'état daté ensuite, si le bien est en copropriété : le syndic l'établit, et il est plafonné à 380 € toutes taxes comprises par un décret du 21 février 2020. La mainlevée d'hypothèque, uniquement si un prêt garanti par une hypothèque court encore — rien à payer si le prêt était cautionné. L'indemnité de remboursement anticipé, plafonnée au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. Les honoraires d'agence, si le mandat les met à votre charge, dus seulement le jour de l'acte. Et l'impôt sur la plus-value, nul sur une résidence principale. Les frais de notaire, eux, ne figurent pas dans cette liste : ils sont payés par l'acquéreur, en plus du prix.

Combien coûte l'état daté au vendeur ?

380 € toutes taxes comprises au maximum. C'est un plafond fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, entré en vigueur le 1er juin 2020, et il s'impose au syndic. Avant ce texte, les factures à cinq ou six cents euros n'étaient pas rares. Deux précisions utiles : le plafond vaut pour la mutation et non par lot, donc vendre un appartement avec sa cave ou son parking dans la même vente ne le double pas ; et si la facture dépasse 380 €, elle est contestable. Le montant doit d'ailleurs figurer dans le contrat de syndic, parmi les prestations imputables aux seuls copropriétaires.

L'indemnité de remboursement anticipé est-elle toujours due quand on vend ?

Non, et c'est l'un des points les plus mal connus. Pour un contrat conclu après le 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement provoquée par un changement du lieu d'activité professionnelle du vendeur ou de son conjoint, par la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'un des deux, ou par le décès du vendeur ou de son conjoint. En dehors de ces cas, l'indemnité existe mais reste plafonnée : elle ne peut dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement — c'est le plus faible des deux qui s'applique. Si vous êtes dans l'un des trois cas d'exonération, écrivez-le à votre banque et vérifiez le décompte qu'elle vous adresse.

Quelle est la différence entre honoraires à la charge du vendeur et à la charge de l'acquéreur ?

Elle tient au mandat, et elle change la lecture du prix. Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché les comprend : l'acquéreur paie ce prix, et le vendeur touche ce prix moins les honoraires. Lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce doit faire apparaître les deux montants — le prix hors honoraires, qui revient au vendeur, et le prix honoraires inclus, que l'acquéreur devra financer. La différence a un effet concret : les frais de notaire de l'acquéreur se calculent sur le prix hors honoraires, ce qui les réduit légèrement dans le second cas. Dans les deux situations, les honoraires ne sont dus qu'à la signature de l'acte authentique.

Le vendeur paie-t-il des frais de notaire ?

Non, sauf exception. Les frais de notaire — dont l'essentiel n'est pas la rémunération du notaire mais les droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités — sont payés par l'acquéreur, en plus du prix de vente. Le vendeur supporte en revanche les actes qui le concernent lui : la mainlevée d'hypothèque s'il en a une, et le prélèvement de l'impôt sur la plus-value, que le notaire effectue pour le compte de l'administration. C'est la confusion la plus fréquente sur ce sujet, et elle conduit certains vendeurs à surestimer ce que la vente va leur coûter.

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