Vous recevez une offre d'achat à Nice : accepter, refuser ou contre-proposer ?

Trois semaines de visites, et l'offre arrive : par mail, sur un formulaire, avec un prix, un mode de financement et une date limite de réponse. C'est le moment le plus mal connu de la vente. Beaucoup de vendeurs croient qu'une offre n'engage personne ; d'autres croient qu'accepter une offre au prix les oblige à vendre à n'importe qui. La vérité est entre les deux, et elle se décide en quelques jours. Voici comment lire une offre, ce qu'on peut exiger, et comment répondre.

En droit, la vente est formée dès que vendeur et acquéreur sont d'accord sur la chose et sur le prix — c'est l'article 1583 du code civil — et une offre écrite acceptée par écrit crée cet accord. C'est pourquoi une offre ne se signe pas à la légère, ni d'un côté ni de l'autre. En pratique, c'est le compromis qui fixe tout ce que l'offre ne dit pas : les conditions suspensives, les diagnostics annexés, le calendrier, le dépôt de garantie, et il ouvre à l'acquéreur ses dix jours de rétractation. Un acquéreur qui renonce entre l'offre acceptée et le compromis est rarement poursuivi ; un vendeur qui se dédit après avoir accepté par écrit s'expose davantage, surtout si l'acquéreur a engagé des frais. La règle de prudence est simple : n'acceptez par écrit qu'une offre que vous êtes prêt à signer chez le notaire.

Le financement

Comptant, ou à crédit ? Avec quel apport, quelle banque, quel accord de principe ? Une offre à crédit sans simulation ni attestation de la banque est une intention, pas une offre. Vous pouvez demander ces pièces avant de répondre ; un acquéreur sérieux les a déjà.

La condition de vente d'un autre bien

Si l'acquéreur doit vendre pour acheter, votre vente dépend de la sienne. C'est acceptable avec un prêt relais accordé, dangereux sans. La mention doit figurer dans l'offre ; si elle n'y est pas, demandez-la par écrit.

La date limite de réponse

L'offre est valable jusqu'à une date, en général cinq à dix jours ; passé ce délai, elle tombe d'elle-même. Vous n'êtes pas tenu de répondre avant, mais un silence prolongé fait partir l'acquéreur ailleurs.

Le calendrier souhaité

Date de compromis, date d'acte : un acquéreur pressé ou, à l'inverse, qui veut signer dans six mois, change la valeur réelle de l'offre. Comparez-le au calendrier légal : rétractation, préemption, prêt.

Ce qui est inclus

Cuisine équipée, cave, parking, meubles : une offre qui les mentionne évite la discussion au compromis, et une liste de mobilier chiffrée réduit les droits de mutation de l'acquéreur, ce qui aide à conclure.

Une offre au prix affiché, sans condition inhabituelle, est en principe acceptée — c'est le prix que vous avez fixé. Mais vous restez libre de choisir entre deux offres, et rien ne vous oblige à préférer la plus élevée : une offre légèrement inférieure d'un acquéreur au comptant, sans condition de vente, avec un calendrier court, vaut souvent plus qu'une offre au prix à crédit avec une condition de vente d'un autre bien. Ce qui n'est pas permis, c'est de refuser un acquéreur pour un motif discriminatoire ; ce qui est permis, c'est de choisir la solidité. Quand deux offres arrivent, notre pratique est d'en informer les deux acquéreurs et de leur demander leur meilleure proposition écrite à une date fixe : le vendeur décide ensuite, en connaissance de cause.

Répondre « d'accord, mais à 385 000 € au lieu de 370 000 € » n'est pas une acceptation : c'est un refus de l'offre, et une offre nouvelle, de vous à l'acquéreur. Le code civil est clair sur ce point, à l'article 1118 : une acceptation qui modifie l'offre vaut refus. L'acquéreur n'est donc plus engagé par sa première proposition, et il peut accepter la vôtre, la refuser, ou partir. C'est un outil utile, à manier avec la mesure d'un marché : à Nice, l'écart entre le prix affiché et le prix signé se compte en quelques pour cent sur les biens correctement estimés ; une contre-proposition à mi-chemin ferme la plupart des négociations en un aller-retour.

Un versement. Aucune somme ne peut être demandée ni reçue au stade de l'offre d'achat : l'article 1589-1 du code civil frappe de nullité tout engagement unilatéral d'acheter accompagné d'un versement, et l'agence n'a pas le droit d'en encaisser un. Le dépôt de garantie — cinq à dix pour cent, en usage — se verse chez le notaire à la signature du compromis, pas avant. Un acquéreur qui propose un chèque « pour bloquer le bien » est mal conseillé ; une agence qui l'accepte est en faute.

• Vérifier le financement avant de discuter le prix : attestation ou simulation bancaire, apport, condition de vente d'un autre bien.
• Comparer l'offre au prix des ventes réelles de la rue, pas au prix affiché : c'est là qu'est votre marge de décision.
• Répondre par écrit, avant la date limite : accepter, refuser, ou contre-proposer un chiffre et un calendrier.
• Ne rien encaisser, et ne rien laisser encaisser, avant le compromis.
• Une fois l'accord trouvé, lancer le jour même le calendrier du compromis : diagnostics à jour, pièces de copropriété, notaire.