Je dois avoir vendu avant une date. Quand mettre en vente ?

Trois mois en pratique, et ce n'est pas une habitude de notaire : c'est la somme de trois délais qui courent en parallèle après la notification du compromis. La commune dispose de deux mois pour dire si elle préempte, à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner que le notaire lui adresse ; à Nice, le droit de préemption urbain couvre l'essentiel de la ville, on compte donc toujours ces deux mois. L'acquéreur qui emprunte bénéficie d'une condition suspensive d'un mois minimum, et il s'en donne souvent quarante-cinq à soixante. Et il dispose de dix jours de rétractation. Le notaire fixe l'acte quand la plus longue de ces trois horloges est écoulée, puis il faut trouver une date qui convienne à tous. Six semaines restent possibles avec un acquéreur au comptant et une commune qui répond vite ; un mois est exceptionnel.

Dix jours, pour l'acquéreur seulement, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis — ou du lendemain de la remise en main propre. Pendant ces dix jours, il peut renoncer sans motif et sans pénalité, et le dépôt de garantie lui est restitué. Le vendeur, lui, n'a aucun délai de rétractation : il est engagé dès la signature. C'est l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Deux précisions utiles : si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ; et une notification mal faite fait courir le délai plus tard, pas jamais — d'où l'intérêt de la faire correctement dès la signature.

Deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner, que le notaire adresse à la commune après le compromis. Le silence à l'issue des deux mois vaut renonciation, et la vente peut se poursuivre. La commune peut aussi répondre plus tôt, ce qui raccourcit d'autant le calendrier, ou demander la visite du bien et des pièces complémentaires, ce qui suspend le délai. À Nice, le droit de préemption urbain couvre la majeure partie du territoire communal : sauf cas particulier, il faut compter ces deux mois dans tout calendrier de vente. La préemption effective reste rare, mais le délai, lui, s'applique à tous.

Avant la mise en vente pour le DPE, avant le compromis pour l'ensemble du dossier. Le diagnostic de performance énergétique est le premier à commander : sa classe doit figurer dans toute annonce, et l'acquéreur peut en demander la lecture dès la première visite. Les autres diagnostics — amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques, mesurage — sont annexés à la promesse de vente. Deux d'entre eux ont une validité courte qui piège les ventes longues : l'état termites et l'état des risques doivent avoir moins de six mois au jour de la promesse. Faits à la mise en vente, ils peuvent avoir expiré si la commercialisation s'étire — l'outil de cette page le signale. Les autres durent de trois ans (électricité, gaz) à l'illimité (amiante et plomb négatifs, mesurage sans travaux).

Oui. Depuis la loi Climat et résilience, toute annonce de vente d'un logement mentionne la classe énergétique et la classe climat du bien, et, pour les logements les moins performants, l'estimation des dépenses d'énergie. Une annonce sans DPE est une annonce hors la loi, et un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025. Concrètement, le diagnostiqueur doit être passé avant que la première annonce parte, ce qui place le DPE en tout premier sur le calendrier — c'est la raison pour laquelle l'outil compte un délai de diagnostics avant la mise en vente. Si vous vendez sans annonce, par présentation à un fichier d'acquéreurs, l'obligation d'affichage tombe, mais le DPE reste dû à la promesse.

Les pages qui publient une durée moyenne se contredisent — 79, 84 ou 107 jours selon la source — parce qu'aucune ne la mesure sur des ventes réelles, et parce qu'une moyenne mêle le studio bien placé parti en dix jours et la maison surévaluée restée un an. Le délai réel de commercialisation dépend de trois choses que vous contrôlez en partie : le prix, qui décide de presque tout, la présentation du bien, et la saison — les ventes enregistrées à Nice varient de moitié dans l'année. C'est pourquoi cet outil ne vous impose aucune durée : il vous demande combien de semaines vous vous donnez, et fait le reste du calcul avec les délais qui, eux, ne dépendent de personne.

Oui, dans deux situations. Quand l'acquéreur paie comptant, la condition suspensive de prêt disparaît, et il reste la préemption et la rétractation : six à huit semaines deviennent possibles si la commune répond avant l'expiration de ses deux mois. Et quand la commune renonce rapidement, ce qui arrive. À l'inverse, trois choses allongent le délai sans qu'on puisse rien y faire : un prêt refusé une première fois, un état daté que le syndic tarde à délivrer, et une mainlevée d'hypothèque à obtenir de votre banque. La bonne pratique consiste à lancer ces trois demandes le jour du compromis, pas trois semaines avant l'acte.

Si le refus est notifié dans le délai de la condition suspensive, le compromis tombe de lui-même et l'acquéreur récupère son dépôt de garantie : c'est le mécanisme légal, et il protège l'acheteur comme le vendeur. La vente doit alors repartir avec un autre acquéreur, ce qui coûte en général deux à trois mois. Deux façons de réduire ce risque dès le départ : vérifier avant d'accepter une offre que l'acquéreur a un accord de principe de sa banque, et prévoir dans le compromis que l'acquéreur devra justifier du dépôt de sa demande de prêt sous dix à quinze jours. Si le délai de la condition expire sans refus ni accord, les parties peuvent le prolonger d'un commun accord — ou le vendeur peut mettre l'acquéreur en demeure de conclure.