Peut-on vendre un appartement loué en meublé de tourisme à Nice ? Ce qui change pour le vendeur, et pour l'acheteur

Nice compte des milliers d'appartements loués à la nuit, et un nombre croissant de propriétaires qui veulent en sortir : la réglementation s'est durcie chaque année, la copropriété s'en mêle, et la fiscalité du meublé a changé. La question qu'ils nous posent est toujours la même : peut-on vendre, et à qui ? La réponse tient en trois points, et le premier surprend souvent — ce que vous vendez, ce n'est pas une activité, ce sont des murs.

À Nice, louer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage délivrée par le maire, sauf pour sa résidence principale dans la limite de cent vingt jours par an. Cette autorisation est accordée à titre personnel : elle ne suit pas le logement, et elle ne se transmet pas à l'acquéreur (code de la construction et de l'habitation, article L631-7-1). Seule l'autorisation obtenue avec une compensation — la transformation d'un local non résidentiel en logement, ou l'achat d'un titre de compensation — est attachée au local et passe avec lui. Autrement dit, un acheteur qui voudrait continuer l'activité devra déposer sa propre demande, dans les conditions du moment : en 2026, la Métropole plafonne à 691 le nombre d'autorisations pour les quatre zones soumises à quota — Vieux-Nice, Riquier, Port et Mont Boron, centre-ville, ouest — avec un dépôt en ligne du 1er septembre au 31 décembre. Personne ne peut lui garantir qu'il l'obtiendra. C'est le premier point à dire honnêtement à un acquéreur investisseur, et c'est la raison pour laquelle un appartement de courte durée se vend d'abord comme un appartement.

• Le DPE. Un meublé de tourisme doit désormais afficher une étiquette énergétique entre A et E. Un appartement classé F ou G se vend, mais il ne se loue plus à la nuit : sa valeur pour un investisseur en courte durée chute, sa valeur pour un habitant reste celle du marché.
• La copropriété. Le règlement peut interdire la location de courte durée, et tout copropriétaire qui la pratique doit en informer le syndic ; la Métropole exige d'ailleurs une attestation de respect du règlement dans la demande d'autorisation. Un acquéreur prudent lira le règlement et les derniers procès-verbaux avant d'acheter pour louer.
• Les sanctions. Louer sans autorisation expose à une amende civile qui peut atteindre 50 000 euros par local, et une fausse déclaration à des poursuites pénales. Un vendeur qui a loué sans autorisation n'est pas empêché de vendre, mais il doit régulariser sa situation avant que le notaire ne pose la question — et il la posera.

Contrairement à un bail d'habitation, une location de courte durée n'ouvre aucun droit au maintien dans les lieux : vous vendez libre, sans congé à donner. Deux précautions pratiques. Les réservations déjà acceptées doivent être honorées ou annulées selon les conditions de la plateforme, et il est plus simple de fermer le calendrier à partir de la date prévisible du compromis que d'organiser des visites entre deux séjours. Et l'acte de vente suppose un logement vide de tout occupant le jour de la signature : un séjour en cours ce jour-là est un motif de report. Le numéro d'enregistrement de la location, lui, se clôture après la vente ; il ne se cède pas.

C'est le point qui surprend le plus les vendeurs qui louaient en loueur en meublé non professionnel. Jusqu'en 2024, les amortissements déduits des loyers n'étaient pas repris au moment de la vente. La loi de finances pour 2025 a changé la règle : pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction sont retranchés du prix d'acquisition retenu pour la plus-value, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable — avant application des abattements pour durée de détention, qui restent ceux des particuliers. Certaines résidences avec services restent hors de cette règle. Le calcul se fait avec votre expert-comptable, sur vos liasses ; notre calculateur donne l'ordre de grandeur à partir du prix d'acquisition corrigé. Si l'appartement était votre résidence principale et que vous ne le louiez que partiellement, l'exonération de la résidence principale peut jouer sur tout ou partie.

Deux marchés existent pour le même appartement. Les investisseurs en courte durée paient le rendement passé, mais ils savent que l'autorisation ne suit pas et que le quota les attend : ils décotent le risque. Les habitants, primo-accédants ou acquéreurs d'un pied-à-terre, paient l'appartement pour ce qu'il est — son quartier, sa rue, son étage, sa vue — et ils sont beaucoup plus nombreux. Dans le Vieux-Nice, au Port ou dans le centre, où le quota est atteint depuis longtemps, c'est presque toujours vers ce second marché qu'un appartement de courte durée se vend le mieux. Le prix se fixe alors comme pour tout appartement, sur les ventes réellement enregistrées dans la rue, et non sur les revenus locatifs passés.

• Vérifiez votre situation administrative : autorisation de changement d'usage, numéro d'enregistrement, déclaration en mairie. Régularisez ce qui doit l'être avant le mandat.
• Faites établir le DPE : il conditionne le marché auquel vous vous adressez, et il doit exister avant toute annonce.
• Demandez au syndic le règlement à jour et les derniers procès-verbaux : l'acquéreur les lira, autant les avoir.
• Fermez le calendrier de réservations à partir de la date prévisible du compromis, et videz le logement pour l'acte.
• Faites chiffrer la plus-value avec vos liasses LMNP avant de fixer le prix : depuis 2025, elle peut être plus élevée que vous ne le pensez.