Mon bien est loué. Je vends occupé, ou j'attends ?

Six mois avant l'échéance du bail pour une location vide, trois mois pour une location meublée. Deux précisions font toute la différence en pratique. D'abord, ce qui compte est la date à laquelle la lettre parvient au locataire, pas celle de l'envoi : un recommandé posté six mois et deux jours avant l'échéance mais distribué cinq mois et vingt-huit jours avant est hors délai. Ensuite, le congé ne peut être donné que pour l'échéance du bail, jamais en cours de route : si la date limite est dépassée, le bail se reconduit automatiquement — trois ans en location vide, un an en meublé — et il faut attendre l'échéance suivante. C'est l'erreur la plus coûteuse du sujet, et elle est irrattrapable. L'outil de cette page calcule cette date limite à partir de votre bail.

Oui, sans aucune formalité ni préavis, mais le bien se vend alors occupé : le bail se poursuit de plein droit avec l'acquéreur, aux mêmes conditions, dépôt de garantie compris. Le locataire n'a pas à donner son accord, il n'a pas de droit de préemption dans ce cas de figure, et il n'a même pas à être prévenu avant la vente. C'est la voie la plus rapide, et la seule disponible quand la date limite du congé est passée. Sa contrepartie est le prix : un bien occupé s'adresse à des investisseurs et non à des habitants, ce qui réduit le nombre d'acquéreurs possibles et se traduit par une décote — dont l'ampleur dépend surtout du rapport entre le loyer en place et le loyer de marché.

Il n'existe pas de barème, et il faut se méfier des pages qui en annoncent un. La décote d'un bien occupé dépend de trois choses : la durée restant à courir avant que l'acquéreur puisse en disposer, le loyer en place rapporté au loyer de marché, et le type d'acquéreur que le bien attire. Un appartement loué nettement en dessous du marché avec un bail long subit la décote la plus forte, puisque l'acheteur hérite d'un rendement faible et d'une attente. À l'inverse, un bien correctement loué peut se vendre sans décote à un investisseur, qui y voit un revenu immédiat et l'économie d'une période de vacance et de travaux. La bonne méthode consiste donc à faire estimer les deux valeurs — libre et occupée — puis à comparer l'écart aux loyers encaissés pendant l'attente. C'est exactement le calcul que fait l'outil de cette page.

Cela dépend entièrement de la manière dont vous vendez, et du type de bail. En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire : il doit mentionner le prix et les conditions, et le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour l'accepter. S'il accepte, il a deux mois pour signer, portés à quatre s'il indique recourir à un prêt. En location meublée, il n'existe aucun droit de préemption de ce type. Et si vous vendez le logement occupé, sans donner congé, le locataire n'a pas non plus de droit de préemption — quel que soit le bail. Conséquence pratique souvent ignorée : le prix indiqué dans un congé pour vendre vous engage vis-à-vis du locataire. L'annoncer trop bas revient à lui vendre le bien.

Pas librement. Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire bénéficie d'une reconduction de plein droit du bail : le congé pour vendre est sans effet. Le bailleur n'y échappe que dans trois situations — s'il a lui-même plus de 65 ans, si ses propres ressources sont modestes, ou s'il propose au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. Les plafonds de ressources sont révisés chaque année et dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique : c'est une vérification à faire avant d'engager quoi que ce soit, pas après. Dans ces dossiers, la vente occupée est très souvent la voie la plus sûre et la plus rapide.

La question n'est pas « perdre la décote ou non », mais « combien coûte le fait d'attendre ». Attendre vous rapporte le prix libre plus les loyers encaissés pendant l'attente ; vendre occupé vous donne moins, mais tout de suite et sans dépendre du départ de quiconque. L'écart entre les deux, rapporté au nombre de mois d'attente, est le vrai chiffre de la décision : il dit ce que vous payez chaque mois pour disposer des fonds immédiatement et pour ne pas dépendre de l'état du marché dans un an ou trois. Trois éléments font pencher vers la vente occupée : une date limite de congé déjà dépassée, un locataire protégé par son âge, et un projet qui a besoin des fonds à date certaine. Trois autres font pencher vers l'attente : un loyer très inférieur au marché, un bien recherché par des habitants plutôt que par des investisseurs, et aucune urgence.

Le congé est sans effet et le bail se reconduit — pour trois ans en location vide, pour un an en meublé. Il n'existe aucun rattrapage : ni l'accord du locataire, ni l'urgence de votre projet, ni la vente déjà engagée ne permettent de raccourcir le délai. Vous conservez cependant deux possibilités. Vendre le logement occupé, qui reste toujours ouvert et n'exige aucun préavis. Ou négocier un départ amiable, généralement contre une indemnité : c'est fréquent, parfaitement licite, et souvent moins coûteux que la décote d'une vente occupée — encore faut-il pouvoir chiffrer les deux, ce que permet l'outil de cette page.

Il doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le recommandé est le plus courant, mais c'est aussi le plus fragile : c'est la date de première présentation qui fait courir le délai, et un pli non retiré peut compliquer la preuve. Quand la date limite approche, l'acte de commissaire de justice coûte davantage mais sécurise la date, ce qui est exactement ce qui compte ici. Le congé doit par ailleurs, en location vide, indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente projetée, et être accompagné de la notice d'information réglementaire — son absence est une cause de nullité.