Peut-on vendre un bien reçu en donation ? Ce qu'il faut vérifier avant de mettre en vente à Nice

À Nice, une part importante des appartements mis en vente ont été reçus par donation : des parents qui ont transmis un bien à leurs enfants de leur vivant, parfois en gardant l'usufruit, parfois en y attachant une condition. Le jour où le donataire veut vendre, la première question n'est pas le prix : c'est ce que dit l'acte de donation. Dans la plupart des cas, la vente est libre. Dans certains, elle exige l'accord de quelqu'un — le donateur, un usufruitier, des frères et sœurs — et une vente signée sans cet accord peut être contestée. Voici les cinq points à relire, dans l'ordre où le notaire les regarde.

Un donateur peut interdire au donataire de vendre le bien. La loi encadre cette clause strictement : elle n'est valable que si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, par exemple garder le bien dans la famille tant que le donateur est en vie (code civil, article 900-1). Une interdiction perpétuelle ne tient pas. Si la clause est valable et toujours en cours, deux voies existent : le donateur lève lui-même l'interdiction par un acte notarié, ou le donataire demande au juge l'autorisation de vendre en démontrant que l'intérêt qui justifiait la clause a disparu ou qu'un intérêt plus important l'exige. Dans les deux cas, cela se règle avant la mise en vente, pas au compromis.

Beaucoup d'actes de donation prévoient que le bien reviendra au donateur si le donataire décède avant lui, avec ou sans descendants (code civil, articles 951 et 952). Ce droit de retour ne bloque pas la vente en soi, mais il pèse sur elle : un acquéreur ne peut pas être exposé à voir le bien repris par le donateur. En pratique, le notaire demande au donateur de renoncer expressément à son droit de retour sur le bien vendu — le plus souvent en le reportant sur le prix de vente ou sur ce qui sera acheté avec. Sans cette renonciation, l'acquéreur, ou sa banque, peut refuser de signer.

C'est le cas le plus fréquent à Nice : les parents donnent la nue-propriété et gardent l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter ou de louer. Le donataire ne détient alors que la nue-propriété, et il ne peut vendre que cela — un marché étroit, à prix décoté. Vendre le bien entier suppose que l'usufruitier accepte de vendre avec lui. Le prix est alors partagé entre nue-propriété et usufruit selon l'âge de l'usufruitier, au barème de l'article 669 du code général des impôts, sauf accord différent des parties. Notre outil « Qui doit signer » fait ce partage. Une autre voie existe : l'usufruitier renonce à son usufruit avant la vente, ce qui a des conséquences fiscales à faire chiffrer par le notaire.

Les enfants du donateur ont droit à une part minimale de sa succession, la réserve héréditaire (code civil, articles 912 et 913). Une donation qui l'entame peut être réduite au décès du donateur, à la demande des héritiers lésés (article 921). Depuis la réforme de 2006, cette réduction se fait en valeur : le donataire doit une indemnité, il ne rend pas le bien (article 924). L'acquéreur n'est donc pas menacé dans son achat, sauf le cas très particulier où le donataire serait insolvable. Deux précautions rendent la vente incontestable : une donation-partage, qui fige les valeurs au jour de l'acte (article 1078), et, si la donation était simple, l'accord des frères et sœurs à la vente — ou leur renonciation anticipée à l'action en réduction, par acte notarié (article 929). Le notaire chargé de la vente vérifie ce point systématiquement.

C'est le point que les vendeurs découvrent le plus souvent trop tard, et il joue en leur faveur. Pour un bien reçu à titre gratuit, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value n'est pas ce que le donateur avait payé : c'est la valeur déclarée dans l'acte de donation, celle qui a servi au calcul des droits (code général des impôts, article 150 VB). Une donation récente à une valeur proche du prix de vente laisse donc peu de plus-value imposable. À cette valeur s'ajoutent, pour leur montant réel et sur justificatifs, les droits de donation payés et les frais de l'acte — un poste souvent oublié qui réduit encore la plus-value. La durée de détention, elle, court depuis la date de la donation, pas depuis l'achat par le donateur : l'abattement pour durée de détention (article 150 VC) commence après cinq ans de détention par le donataire, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et des prélèvements sociaux au bout de trente. Et si le bien donné est devenu votre résidence principale, la vente est exonérée, comme toute résidence principale.

Notre calculateur de plus-value applique ces règles : indiquez la valeur de la donation comme prix d'acquisition, les droits et frais payés, et la date de l'acte comme date d'acquisition. Il donne l'impôt dû, ou son absence.

• Sortez l'acte de donation avant tout : c'est lui, pas le titre de propriété d'origine, que le notaire lira. Les clauses se trouvent en général sous les mots « conditions de la donation », « retour conventionnel », « inaliénabilité », « réserve d'usufruit ».
• Si le donateur est vivant, parlez-lui avant de signer un mandat : sa renonciation au droit de retour ou à l'usufruit, ou la levée d'une interdiction, sont des actes notariés qui prennent quelques semaines.
• Si vous êtes plusieurs donataires, la vente exige l'accord de tous ; à défaut, la règle des deux tiers de l'indivision peut s'appliquer — notre outil « Qui doit signer » vous dit si elle est ouverte.
• Gardez les justificatifs des droits de donation et des frais d'acte : ils viennent réduire la plus-value, et personne ne les réclamera à votre place.
• Une donation récente se vend souvent sans plus-value imposable ; une donation ancienne d'un bien que vous n'occupez pas peut en produire une — faites le calcul avant de fixer le prix, pas après.