Qui doit signer pour que je puisse vendre ?

Le principe est l'unanimité : la vente d'un bien indivis est un acte de disposition, et l'article 815-3 du code civil la réserve à l'accord de tous. L'exception tient dans l'article 815-5-1 : les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire signifie cette intention aux autres dans le mois ; ceux-ci disposent de trois mois pour se manifester ; leur silence ou leur opposition est constaté par procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente s'il juge qu'elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. Attention à ce que cette voie coûte : la vente s'effectue par licitation, c'est-à-dire aux enchères, et ce n'est presque jamais le meilleur prix. C'est pourquoi elle sert le plus souvent d'argument de négociation plutôt que de chemin réellement emprunté — l'indivisaire qui refuse comprend qu'il ne peut pas bloquer indéfiniment, et qu'une vente de gré à gré lui rapportera davantage.

Oui, par deux voies distinctes qu'on confond souvent. La première est la procédure des deux tiers de l'article 815-5-1, qui aboutit à une vente par licitation autorisée par le tribunal. La seconde est le partage judiciaire, ouvert par l'article 815 du code civil, dont la première phrase est sans ambiguïté : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Ce droit n'est soumis à aucune condition de majorité — un seul indivisaire, quelle que soit sa part, peut demander le partage. Si le bien ne se partage pas en nature, ce qui est le cas de presque tout appartement, le tribunal ordonne sa vente aux enchères. Les deux voies fonctionnent, les deux sont longues, et les deux se paient sur le prix obtenu.

Trois conditions cumulatives, et une exclusion que presque aucune page ne mentionne. Il faut d'abord réunir au moins deux tiers des droits indivis, calculés sur les quotes-parts et non sur le nombre de personnes : trois héritiers à parts égales dont deux veulent vendre atteignent exactement le seuil. Il faut ensuite passer par un notaire, qui recueille l'intention de vendre et la signifie aux autres. Il faut enfin obtenir l'autorisation du tribunal judiciaire. L'exclusion figure au premier alinéa de l'article 815-5-1 : la procédure ne s'applique pas si le bien est démembré entre un usufruit et une nue-propriété, ni si l'un des indivisaires est mineur, sous tutelle, curatelle, sauvegarde de justice ou présumé absent. Dans ces cas, la majorité des deux tiers ne produit aucun effet.

Une succession non partagée place les héritiers en indivision, et les mêmes règles s'appliquent : unanimité de principe, procédure des deux tiers en exception. Deux particularités méritent l'attention. D'abord, tant que la succession n'est pas réglée, l'attestation immobilière de propriété doit avoir été publiée pour que la vente soit possible — c'est une formalité notariale qui prend du temps et qu'il vaut mieux lancer tôt. Ensuite, la présence d'un héritier mineur, ce qui est fréquent en cas de représentation, ferme la procédure des deux tiers et impose l'autorisation du juge : celle-ci s'obtient d'autant plus facilement que le prix est justifié par une estimation sérieuse et documentée. C'est très concrètement là que se joue le calendrier de ces dossiers.

Tant que le divorce n'est pas prononcé, le mariage produit tous ses effets : un bien commun se vend avec les deux signatures, en vertu de l'article 1424 du code civil, et le logement de la famille est protégé par l'article 215, qui interdit à un époux d'en disposer seul quel que soit le régime matrimonial. Après le divorce, les ex-époux se retrouvent en indivision sur le bien resté commun, et ce sont les règles de l'indivision qui prennent le relais — y compris la majorité des deux tiers, qui ne sert à rien quand chacun détient la moitié. C'est le cas de blocage le plus fréquent, et il ne se résout que par le rachat de la part de l'autre, par le partage judiciaire, ou par un accord sur le prix.

Oui, si c'est le logement de la famille. C'est le piège le moins publié de la vente immobilière, et il surprend jusqu'aux vendeurs les mieux informés. L'article 215 alinéa 3 du code civil interdit à un époux de disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, et cette règle s'applique quel que soit le régime matrimonial : séparation de biens comprise, bien acheté avant le mariage compris, nom unique sur le titre compris. La sanction n'est pas symbolique puisque le conjoint qui n'a pas consenti peut demander l'annulation de la vente dans l'année où il en a eu connaissance. En pratique, aucun notaire ne recevra l'acte sans son intervention — mieux vaut le découvrir avant de signer un compromis qu'après avoir engagé un acquéreur.

Non, et la différence est brutale. La protection du logement de la famille prévue par l'article 215 du code civil ne vise que les époux. Un partenaire de pacs ou un concubin qui est propriétaire exclusif du logement du couple peut donc le vendre sans l'accord de l'autre, en toute légalité. C'est l'une des raisons pour lesquelles ces achats se font presque toujours en indivision, avec des quotes-parts inscrites à l'acte : l'indivision, elle, protège, puisqu'elle impose l'unanimité pour vendre. Le pacs est par ailleurs soumis depuis 2007 à la séparation de biens par défaut, sauf option contraire prise dans la convention.

Oui, et sans l'accord de personne. Mais l'article 815-14 du code civil impose de notifier votre projet aux autres indivisaires par acte, en indiquant le prix et les conditions : ils disposent d'un mois pour préempter, puis de deux mois pour signer s'ils exercent ce droit. La vraie difficulté est ailleurs, et elle est économique. Une quote-part isolée n'intéresse quasiment aucun acquéreur particulier, puisqu'elle donne des droits sur un bien qu'on ne peut ni occuper seul ni revendre facilement. Elle se cède donc avec une décote importante, à des professionnels spécialisés. Dans les faits, cette faculté sert bien plus souvent de levier de négociation vis-à-vis des autres indivisaires que de sortie réelle.

Le barème de référence est celui de l'article 669 du code général des impôts, et il dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. L'usufruit vaut 90 % de la pleine propriété avant 21 ans, 80 % avant 31 ans, puis décroît de dix points par décennie jusqu'à 10 % au-delà de 91 ans ; la nue-propriété reçoit le complément. Pour un usufruitier de 75 ans, la répartition est donc de 30 % et 70 %. Ce barème s'impose à l'administration fiscale, pas aux parties : elles peuvent convenir d'une autre clé de répartition, ou décider que l'usufruit se reporte sur le prix — c'est le quasi-usufruit, dont les conséquences fiscales et successorales doivent être mesurées avant la signature, jamais après.