Vendre en viager à Nice : combien de bouquet, combien de rente ?

En quatre étapes, toutes visibles dans l'outil. On part de la valeur du bien libre d'occupation. Si le vendeur reste dans les lieux, on retire le droit d'usage et d'habitation, qui vaut le loyer que le vendeur ne paiera pas pendant son espérance de vie : c'est la valeur occupée. On retire ensuite le bouquet, la part payée comptant. Le capital qui reste est converti en rente en le divisant par l'espérance de vie du vendeur — celle de la table de mortalité de l'INSEE à son âge et pour son sexe — ou, dans la méthode actualisée, par un facteur d'annuité qui rémunère l'attente de l'acquéreur. Les barèmes des notaires et des sociétés spécialisées font la même chose avec une table et un taux qui leur sont propres ; l'ordre de grandeur est le même, le détail varie.

Dans le viager occupé, le vendeur garde le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès, et l'acquéreur paie moins : on retire de la valeur libre ce que vaut cette occupation. Cette décote n'est pas un pourcentage tombé du ciel — c'est le loyer de marché du bien multiplié par l'espérance de vie du vendeur. Pour un appartement niçois qui se louerait 1 200 € par mois et une vendeuse de 75 ans, dont l'espérance de vie INSEE est de 15 ans, l'occupation vaut 216 000 € : sur un bien de 400 000 €, la valeur occupée tombe à 184 000 €. Dans le viager libre, le bien est remis vide à la signature, il n'y a pas de décote, et l'acquéreur peut l'habiter ou le louer tout de suite. C'est plus rare, et cela concerne surtout les résidences secondaires et les biens loués.

Aucune règle ne le fixe : le bouquet est libre, et il peut même être nul. L'usage se situe entre 20 et 40 % de la valeur occupée. Un bouquet élevé sécurise le vendeur — il encaisse tout de suite une somme qui ne dépend plus de sa durée de vie — et réduit d'autant la rente. Un bouquet faible fait l'inverse. Le bon réglage dépend de ce dont le vendeur a besoin : un capital pour aider ses enfants ou financer des travaux, ou un revenu régulier pour vivre. Pour le vendeur, le bouquet n'est pas un revenu imposable : c'est un prix de vente, et si le bien est sa résidence principale, la plus-value est exonérée comme dans une vente classique.

En partie seulement. Une rente viagère reçue en contrepartie de la vente d'un bien est dite « à titre onéreux », et elle n'est soumise à l'impôt sur le revenu que pour une fraction qui dépend de l'âge du vendeur au moment où la rente commence : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction est fixée une fois pour toutes, elle ne change pas quand le vendeur vieillit. Les prélèvements sociaux s'appliquent sur la même fraction. Pour une vendeuse de 75 ans qui reçoit 1 000 € de rente par mois, 300 € entrent dans le revenu imposable, 700 € n'y entrent pas. C'est l'article 158-6 du code général des impôts.

Le viager repose sur un aléa : ni le vendeur ni l'acquéreur ne savent combien de temps la rente sera versée. Le code civil protège cet aléa. Son article 1975 rend nul le contrat si le vendeur meurt dans les vingt jours de la signature d'une maladie dont il était déjà atteint ; les héritiers peuvent alors faire annuler la vente. Passé ce délai, et hors maladie connue, le contrat tient : un vendeur qui décède après deux ans aura fait une très bonne affaire pour l'acquéreur, un vendeur qui vit vingt-cinq ans aura reçu bien plus que la valeur du bien. L'outil affiche pour cette raison les probabilités de survie à 5, 10, 15 et 20 ans : c'est la mesure honnête de ce que chacun accepte.

Ce que dit l'acte, et il faut donc le lire avant de signer. L'usage le plus répandu : le vendeur qui occupe paie les charges courantes, l'entretien et les petites réparations, comme le ferait un locataire ; l'acquéreur, qui est propriétaire, paie la taxe foncière et les gros travaux — toiture, structure, ravalement. Beaucoup d'actes mettent aussi la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la charge de l'occupant. Rien de tout cela n'est imposé par la loi : c'est une répartition à négocier et à écrire. Le point à ne pas oublier est celui des charges de copropriété exceptionnelles, qui peuvent être lourdes à Nice dans les immeubles anciens : préciser qui les paie évite le litige.

Oui, c'est le viager sur deux têtes : la rente est versée jusqu'au décès du dernier des deux vendeurs, et le survivant conserve le droit d'occuper le bien. L'espérance de vie retenue est alors celle du dernier survivant, qui est plus longue que celle de chacun des deux — l'outil la calcule sur les survivants de la table INSEE, année par année. La rente est donc plus faible qu'elle ne le serait sur une seule tête, mais elle protège le conjoint survivant, ce qui est en général la raison même du viager pour un couple. La fraction imposable de la rente est fixée d'après l'âge du plus âgé des deux.

L'acte prévoit presque toujours une clause résolutoire : après un commandement de payer resté sans effet, la vente est annulée, le vendeur reprend son bien, et il conserve en général le bouquet et les rentes déjà versées à titre d'indemnité. Le code civil ajoute un privilège du vendeur inscrit sur le bien, qui garantit le paiement. Ces protections sont efficaces, mais elles supposent une procédure ; c'est pourquoi il vaut mieux vérifier la solidité de l'acquéreur avant de signer, et pourquoi la vente à un investisseur institutionnel ou à un fonds de viager rassure certains vendeurs, au prix d'une rente souvent plus basse.