Quels documents dois-je réunir ?

Quatre familles, et la dernière est la plus longue à réunir. Vos papiers d'abord : pièce d'identité de chaque vendeur, livret de famille ou contrat de mariage, titre de propriété, dernier avis de taxe foncière, capital restant dû sur le crédit. Le dossier de diagnostic technique ensuite, dont la composition dépend de l'âge du bien et de ses installations. Les pièces de la copropriété enfin : règlement et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, fiche synthétique, carnet d'entretien, charges des deux derniers exercices, fonds de travaux, puis l'état daté. S'y ajoutent, le cas échéant, les autorisations d'urbanisme et les factures de vos travaux. Notre checklist filtre cette liste selon votre situation : elle n'affiche que ce qui vous concerne réellement, et dit auprès de qui obtenir chaque pièce.

Le socle est le même partout : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions de moins de six mois, et mesurage de la surface privative pour un lot de copropriété. S'y ajoutent, selon le bien : le constat de risque d'exposition au plomb pour une construction antérieure à 1949, l'état d'amiante pour un permis antérieur au 1er juillet 1997, les états d'électricité et de gaz au-delà de quinze ans d'installation, le contrôle d'assainissement non collectif pour une maison non raccordée, et l'audit énergétique pour les maisons les plus énergivores. Deux diagnostics sont spécifiquement niçois : l'état termites, la commune étant couverte par un arrêté préfectoral, et l'état des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans le plan d'exposition au bruit de l'aéroport, qui concerne l'ouest de la ville.

Les durées diffèrent, et c'est ce qui fait tomber les dossiers. Le DPE vaut dix ans, avec une réserve majeure : tous ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 sont périmés depuis fin 2024. L'état des risques et pollutions doit avoir moins de six mois au moment de la signature, l'état termites six mois également. Les états d'électricité et de gaz valent trois ans pour une vente, comme le contrôle d'assainissement non collectif. Le constat plomb vaut un an s'il révèle du plomb, et n'a pas de limite s'il n'en révèle pas. L'état d'amiante et le mesurage Carrez n'ont pas de durée tant que le bien n'est pas modifié. Le piège classique : des diagnostics commandés en début de commercialisation et une vente qui aboutit huit mois plus tard, avec un état des risques à refaire.

C'est le vendeur qui doit les remettre à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse — mais c'est le syndic qui les détient, et c'est là que se joue le calendrier. Le règlement, les procès-verbaux, la fiche synthétique, le carnet d'entretien et les montants de charges se demandent au syndic ; l'état daté, lui, est transmis directement au notaire et il est payant. Notre conseil, celui qui fait gagner le plus de temps sur une vente niçoise : lancez la demande dès la mise en vente, pas au moment du compromis. Les délais de production varient de quelques jours à plusieurs semaines selon les cabinets, et l'état daté est de loin la pièce qui retarde le plus de signatures.

Le vendeur perd le bénéfice de la clause d'exonération de garantie des vices cachés pour le défaut concerné. Autrement dit, l'acquéreur qui découvre après la vente un problème qu'un diagnostic manquant aurait révélé peut agir contre vous : réduction du prix, prise en charge des travaux, voire annulation de la vente selon la gravité. Pour l'état des risques et pollutions, la sanction est encore plus directe puisqu'il doit être remis dès la première visite. Ajoutons un effet moins connu mais très concret : un dossier incomplet retarde la signature, et un compromis qui traîne est un compromis qui échoue plus souvent.

Avant, sans hésiter, et pour une raison qui n'a rien d'administratif : l'étiquette du diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement figurer dans l'annonce. Un bien diffusé sans elle perd des jours de visibilité au moment où il en a le plus besoin — les trois premières semaines, où il reçoit le plus d'attention. Le seul arbitrage à faire porte sur les diagnostics à validité courte : l'état des risques et l'état termites valent six mois, il est donc inutile de les commander trois mois avant la mise en vente. L'ordre qui fonctionne : estimation, diagnostics, pièces de copropriété, photographies, puis mise en ligne — et surtout pas de diffusion avant d'être prêt.