Vendre

« Mon voisin a vendu plus cher » : ce que disent 19 698 ventes niçoises

Août 2026 · 8 min de lecture

C'est la phrase qui ouvre un rendez-vous d'estimation sur trois : « le voisin du troisième a vendu à tel prix ». Elle est presque toujours exacte — le fichier des ventes est public, tout le monde peut le consulter — et elle est presque toujours mal utilisée. Parce que la question n'est pas de savoir à quel prix le voisin a vendu, mais de savoir de combien deux appartements du même immeuble peuvent légitimement s'écarter.

Personne ne publie ce chiffre. Les articles qui traitent le sujet énumèrent les raisons — l'étage, la vue, l'état, l'exposition — sans jamais dire de combien. Nous l'avons mesuré sur les ventes réellement enregistrées à Nice.

Ce que nous avons mesuré, et comment

Nous avons repris les cinq derniers millésimes du fichier DVF de l'État — les ventes signées chez le notaire, commune de Nice — et isolé les immeubles où au moins trois appartements se sont vendus la même année. Même adresse, même période : l'emplacement, le quartier, le marché et la conjoncture sont identiques. Tout ce qui reste tient au bien lui-même.

Cela représente 4 352 immeubles et 19 698 ventes entre 2021 et 2025. Pour chacun, nous avons comparé le prix au m² le plus élevé au plus bas de l'année.

L'écart dans l'immeuble	Nombre d'immeubles	Part
Moins de 1,25 fois	821	18,9 %
De 1,25 à 1,5 fois	1 166	26,8 %
De 1,5 à 2 fois	1 262	29,0 %
De 2 à 3 fois	760	17,5 %
Plus de 3 fois	343	7,9 %

Écart entre le prix au m² le plus haut et le plus bas, à la même adresse et la même année. Source : fichier DVF de l'État, millésimes 2021 à 2025, 4 352 immeubles niçois totalisant 19 698 ventes d'appartements.

La médiane s'établit à 1,55 fois. Autrement dit, dans la moitié des immeubles niçois, l'appartement le mieux vendu de l'année s'est payé au moins 55 % de plus au mètre carré que le moins bien vendu — à la même adresse. Un immeuble sur quatre dépasse le double. Un sur dix dépasse 2,7 fois.

Et cette dispersion ne bouge pas : elle est la même en 2021, en 2023 et en 2025, dans un marché qui a pourtant vu son volume chuter de 30 % puis repartir. Ce n'est donc pas un accident de conjoncture, c'est la structure du marché.

Ce qui creuse l'écart, dans l'ordre où nous le constatons

Le fichier des ventes ne dit pas pourquoi. Il donne un prix, une surface, une adresse et une date — jamais un étage, jamais une vue. Ce classement vient donc de notre pratique, pas des données, et nous le disons plutôt que de le faire passer pour une mesure.

L'étage et la vue: Le premier facteur, et de loin, sur un marché de bord de mer. Entre un deuxième étage sur cour et un cinquième avec vue dégagée, l'écart dépasse souvent 40 % dans le même immeuble. À Nice, la vue mer ne se négocie pas : elle se paie ou elle manque.
L'état réel du bien: Un appartement rénové avec goût et un appartement dans son jus des années 1970 ne s'adressent pas aux mêmes acheteurs. L'écart tient moins au coût des travaux qu'au nombre de candidats : beaucoup d'acquéreurs ne savent pas se projeter dans un chantier, et ceux qui savent le faire achètent au prix du chantier.
L'extérieur: Balcon, loggia, terrasse : sur la Côte d'Azur, c'est le critère qui transforme une visite en offre. Deux appartements de surface identique dont l'un seul a une terrasse ne sont pas comparables, et le fichier des ventes ne mesure pas les terrasses.
Le stationnement: Dans les secteurs centraux, une place de parking incluse pèse lourd — et elle est parfois vendue séparément, ce qui brouille la lecture du prix au m² sur DVF.
Ce que porte le lot: Cave, grenier, chambre de service : autant de mètres carrés qui ne comptent pas dans la surface privative mais qui se paient. Deux lots « 70 m² » n'ont pas le même contenu.
La situation du vendeur: C'est le facteur dont personne ne parle et qui explique une partie des écarts extrêmes. Une succession que trois héritiers veulent solder, une mutation professionnelle avec une date, un bien vendu occupé : ces ventes se concluent en dessous du marché sans que le bien ait le moindre défaut.

Ce qu'un vendeur doit en faire

La bonne question n'est pas « combien a vendu mon voisin », c'est « où se situe mon bien dans l'échelle de mon immeuble ». Et cette question a une réponse, à condition d'être honnête sur trois points : votre étage, votre exposition, et l'état de votre logement comparé à celui du voisin. Un propriétaire qui a refait sa cuisine il y a douze ans la considère souvent comme neuve ; un acheteur de 2026 ne la voit pas ainsi.

Le raisonnement fonctionne dans les deux sens, et c'est ce que l'on oublie. Si votre bien est mieux placé dans l'immeuble que celui qui a servi de référence — plus haut, plus lumineux, avec un extérieur —, il vaut davantage, et le chiffre du voisin vous dessert. Nous voyons chaque année des propriétaires s'aligner à la baisse sur une vente qui n'avait rien à voir avec la leur.

Une précision utile sur le fichier public : il indique le prix hors frais d'acquisition, ce qui est bien le prix touché par le vendeur, mais il ne distingue pas toujours ce que la vente comprenait — un parking, une cave, plusieurs lots réunis dans un même acte. Un prix au m² anormalement bas correspond souvent à une vente qui portait plusieurs lots, et non à une affaire.

Comment consulter les ventes de votre immeuble

Le fichier est public et gratuit, sans inscription. Sur l'application DVF de l'État (app.dvf.etalab.gouv.fr), vous saisissez votre adresse, vous cliquez sur la parcelle, et vous voyez les ventes des dernières années avec leur date, leur surface et leur prix.

Deux réflexes avant d'en tirer une conclusion. Regardez la surface : un prix au m² se compare à surface comparable, un studio se paie toujours plus cher au mètre qu'un quatre-pièces. Et regardez le nombre de lots de la mutation : une ligne qui affiche 210 000 € pour 95 m² alors que l'immeuble est à 5 000 €/m² correspond presque toujours à une vente groupée.

Au Cabinet Immobilier Nice, nous partons du fichier des ventes de votre immeuble avant chaque estimation — puis nous le corrigeons de ce qu'il ne sait pas : l'étage, la vue, l'état, l'extérieur, ce que portait exactement chaque lot. C'est ce travail-là qui sépare une estimation d'un prix au mètre carré multiplié par une surface.

Par respect pour les personnes concernées, nous ne publions jamais une vente isolée avec son adresse et sa date : nos pages ne montrent que des agrégats. Le détail de votre immeuble, nous vous le montrons chez vous, pendant l'estimation.

Questions fréquentes

« Mon voisin a vendu plus cher » : ce que disent 19 698 ventes niçoises

Comment savoir combien a vendu mon voisin ?

Le fichier des ventes est public et gratuit. Sur l'application DVF de l'État (app.dvf.etalab.gouv.fr), vous saisissez l'adresse, vous cliquez sur la parcelle et vous obtenez les ventes des dernières années : date, surface, nombre de pièces et prix. Aucune inscription n'est demandée. Deux limites méritent d'être connues avant de conclure quoi que ce soit. Le fichier ne dit ni l'étage, ni l'exposition, ni l'état du logement — or ce sont précisément les facteurs qui creusent l'écart entre deux appartements de la même adresse. Et il ne distingue pas toujours ce que la vente comprenait : un prix au m² anormalement bas correspond souvent à un acte qui portait plusieurs lots, un appartement avec sa cave et son parking par exemple, et non à une bonne affaire.

Comment savoir à quel prix a été vendu un appartement ?

Par le fichier DVF, qui recense toutes les ventes enregistrées par l'administration fiscale, avec un décalage de quelques mois le temps de la publication. Le prix affiché est celui de l'acte, hors frais d'acquisition : c'est bien la somme revenue au vendeur. Trois précautions d'usage. Le prix au m² se compare à surface comparable, parce qu'un studio se paie toujours plus cher au mètre carré qu'un grand appartement. Une vente entre membres d'une même famille, souvent en dessous du marché, y figure comme les autres sans être signalée. Enfin le fichier date l'acte, pas l'accord : une vente signée en mars a été négociée en décembre, à un moment où le marché n'était peut-être pas le même.

Comment connaître le prix de vente d'une maison voisine ?

Même source et même méthode que pour un appartement, avec une difficulté supplémentaire : le fichier ne connaît que la surface bâtie, jamais celle du terrain. Un prix au mètre carré de maison n'a donc aucun sens — c'est le prix total qu'il faut regarder, et le comparer à des maisons de terrain équivalent. À Nice, où la même rue peut mêler une villa sur mille mètres carrés et une maison de ville sans jardin, l'écart de prix entre deux maisons voisines vient bien plus souvent du terrain, de la vue et de l'exposition que du bâti lui-même.

Où puis-je trouver l'historique des ventes immobilières ?

Trois accès existent, tous gratuits. L'application DVF de l'État, la plus simple, avec une carte cliquable. Le fichier brut sur data.gouv.fr, une année et une commune à la fois, pour qui veut le traiter lui-même — c'est celui que nous utilisons pour nos analyses. Et le service Patrim, accessible depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, qui donne des résultats comparables. L'historique remonte à 2014 environ et s'arrête au dernier millésime publié : l'administration publie par année complète, si bien qu'au moment où nous écrivons, les ventes de l'année en cours ne sont pas encore consultables.

Pourquoi deux appartements identiques n'ont-ils pas le même prix ?

Parce qu'ils ne sont jamais identiques, et l'ampleur du phénomène surprend : sur 4 352 immeubles niçois où au moins trois appartements se sont vendus la même année, l'écart médian entre le prix au m² le plus haut et le plus bas atteint 1,55 fois, et un immeuble sur quatre dépasse le double. Dans l'ordre de ce que nous constatons à Nice : l'étage et la vue d'abord, très loin devant le reste sur un marché de bord de mer ; l'état réel du logement ensuite, qui joue moins par le coût des travaux que par le nombre d'acheteurs capables de s'y projeter ; la présence d'un extérieur, décisive sur la Côte d'Azur ; le stationnement ; ce que porte exactement le lot, cave ou chambre de service ; et enfin la situation du vendeur, dont personne ne parle et qui explique une bonne part des écarts extrêmes.

Voir toutes nos questions fréquentes