Travaux votés en copropriété : qui paie quand on vend à Nice ?

La question arrive toujours au même moment. L'assemblée générale a voté un ravalement ou le remplacement de l'ascenseur au printemps, le compromis est signé au début de l'été, le premier appel de fonds tombe à la rentrée — et le vendeur découvre qu'il ne sait pas s'il doit le payer. La réponse ne dépend ni de la date du vote ni de la date de la vente, mais d'une troisième date que presque personne ne regarde : celle à laquelle le syndic appelle l'argent. Et cette réponse par défaut se négocie.

Le décret du 17 mars 1967, à son article 6-2, tranche en deux phrases. Les provisions du budget prévisionnel — les charges courantes — sont dues par celui qui est copropriétaire à la date où elles deviennent exigibles, en général le premier jour de chaque trimestre. Les dépenses hors budget, c'est-à-dire les travaux votés, sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où l'assemblée a fixé leur exigibilité. Le transfert de propriété se fait le jour de l'acte authentique, et c'est cette date que le syndic retient une fois la vente notifiée.

La conséquence surprend : des travaux votés avant la vente mais dont les appels de fonds tombent après l'acte sont, par défaut, à la charge de l'acquéreur. À l'inverse, un appel de fonds exigible la veille de l'acte reste dû par le vendeur, même si les travaux ne commencent que l'année suivante. Le vote ne crée pas la dette ; l'appel de fonds la crée.

Entre vendeur et acquéreur, la convention est libre, et elle est fréquente. La clause la plus répandue met à la charge du vendeur les travaux votés avant la signature du compromis, quelle que soit la date des appels de fonds, et laisse à l'acquéreur ceux qui seront votés ensuite. Elle n'est opposable qu'entre eux : le syndic, lui, continue d'appeler les fonds à celui qui est copropriétaire le jour de l'exigibilité, et c'est le notaire qui fait le compte à l'acte, en déduisant du prix ou en le majorant. Rien n'empêche non plus de partager, ou de convenir que les travaux restent à l'acquéreur contre une baisse du prix : ce qui compte, c'est que ce soit écrit.

Travaux votés et déjà appelés

Le vendeur les a payés ou les doit ; ils ne se transfèrent pas. Un appel de fonds impayé au jour de l'acte est retenu sur le prix par le notaire, qui règle le syndic.

Travaux votés, pas encore appelés

À l'acquéreur par défaut, au vendeur par clause. C'est le cas à négocier, et à chiffrer précisément : le procès-verbal donne le montant total et la répartition par lot.

Travaux à l'ordre du jour d'une assemblée entre le compromis et l'acte

Le vendeur vote encore, mais il engage un bien qu'il ne gardera pas. La promesse prévoit souvent qu'il informe l'acquéreur, et parfois qu'il lui donne mandat pour voter à sa place. À défaut, la règle de l'exigibilité s'applique, et l'acquéreur paiera des travaux qu'il n'a pas choisis.

Depuis la loi Alur, chaque copropriété cotise à un fonds de travaux — au moins 5 % du budget prévisionnel chaque année. La loi du 10 juillet 1965, à son article 14-2, est nette : les sommes versées à ce fonds sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. Le vendeur ne récupère donc rien du syndic. Il peut en revanche en tenir compte dans le prix, ou convenir avec l'acquéreur d'un remboursement de la part attachée au lot : le montant figure dans l'état daté, et beaucoup de compromis le traitent en une ligne. Ne pas le demander, c'est offrir cette somme.

Cacher des travaux votés ne fonctionne pas, et se retourne contre le vendeur. La promesse doit être accompagnée du règlement de copropriété, des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, du montant des charges des deux derniers exercices et du carnet d'entretien — c'est l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation. L'acquéreur y lit chaque vote, chaque devis, chaque report. S'y ajoutent l'état daté que le syndic établit avant l'acte, dont le prix est plafonné à 380 €, et, pour un nombre croissant d'immeubles, le plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 au-delà de 50 lots, 2025 pour toutes les autres, qui projette les travaux sur dix ans. Un acquéreur qui découvre après l'acte des travaux que le vendeur connaissait peut demander une réduction du prix, voire l'annulation. Annoncer, chiffrer, et fixer le prix en conséquence est la seule stratégie qui tienne.

Le parc niçois est ancien : immeubles bourgeois du début du siècle dernier, résidences des années 1960 et 1970 sur la Promenade et à l'ouest, grandes copropriétés de plusieurs centaines de lots. Ravalements, colonnes montantes, ascenseurs, toitures-terrasses et, désormais, rénovation énergétique après le diagnostic collectif : les assemblées votent, et les montants par lot se comptent en milliers d'euros. Un acquéreur niçois expérimenté commence par les procès-verbaux d'assemblée, pas par les photos. Un vendeur qui arrive avec le décompte des travaux votés, ce qui a été appelé, ce qui reste à appeler et ce qu'il propose, vend plus vite et négocie moins.

• Relire les trois derniers procès-verbaux et lister les travaux votés, avec pour chacun le montant par lot et le calendrier des appels de fonds.
• Demander au syndic un pré-état daté ou un relevé de la situation du lot : appels en cours, fonds de travaux, procédures.
• Décider avant l'annonce ce qui restera à sa charge, et le dire : un acquéreur informé ne renégocie pas au compromis.
• Faire écrire la répartition dans le compromis, travaux par travaux, avec les montants.
• Vérifier qu'aucune assemblée n'est convoquée entre le compromis et l'acte ; sinon, prévoir qui vote et qui paie.