Vendre un bien en usufruit et nue-propriété à Nice : qui signe, qui touche quoi ?

Une donation-partage faite il y a quinze ans, ou une succession réglée avec l'option du conjoint pour l'usufruit : le résultat est le même. L'appartement de Cimiez ou de Fabron appartient à deux titres — l'usufruit à la mère ou au père, la nue-propriété aux enfants — et le jour où il faut le vendre, personne ne peut le faire seul. La vente d'un bien démembré n'est pas plus longue qu'une autre, à condition de savoir dès le départ qui signe, comment le prix se partage, et ce que l'on peut décider à la place du barème.

L'usufruitier a le droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus, à charge d'en conserver la substance, dit l'article 578 du code civil ; le nu-propriétaire a le reste, c'est-à-dire la propriété sans la jouissance, et il retrouvera la pleine propriété au décès de l'usufruitier. Chacun ne peut vendre que ce qu'il a : l'usufruitier son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété. Vendre la pleine propriété — ce que veut l'immense majorité des acquéreurs — exige donc la signature de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires, qui sont souvent plusieurs, en indivision entre eux. Un mandat de vente signé par le parent seul ne permet rien ; un enfant qui refuse bloque tout, et le juge ne peut pas passer outre comme il le ferait pour une indivision ordinaire. La première étape n'est pas l'estimation, c'est l'accord de tous, écrit.

Quand le bien est vendu en pleine propriété, le prix se répartit entre l'usufruitier et les nus-propriétaires. La règle par défaut, et celle que l'administration fiscale applique pour calculer les droits, est le barème de l'article 669 du code général des impôts, qui évalue l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente :

Moins de 21 ans révolus

Usufruit 90 % — nue-propriété 10 %.

Moins de 31 ans

Usufruit 80 % — nue-propriété 20 %.

Moins de 41 ans

Usufruit 70 % — nue-propriété 30 %.

Moins de 51 ans

Usufruit 60 % — nue-propriété 40 %.

Moins de 61 ans

Usufruit 50 % — nue-propriété 50 %.

Moins de 71 ans

Usufruit 40 % — nue-propriété 60 %.

Moins de 81 ans

Usufruit 30 % — nue-propriété 70 %.

Moins de 91 ans

Usufruit 20 % — nue-propriété 80 %.

91 ans et plus

Usufruit 10 % — nue-propriété 90 %.

Ce barème avance par paliers de dix ans, et il est le même pour une usufruitière de 71 ans et pour une de 80 : il ne prétend pas mesurer une espérance de vie, il fixe une convention. Les parties peuvent lui préférer une évaluation dite économique, qui capitalise les revenus du bien sur l'espérance de vie réelle de l'usufruitier — celle que publie l'INSEE, que notre calcul viager utilise — et qui donne le plus souvent une part supérieure à l'usufruitier âgé. Elle doit alors être écrite dans l'acte et justifiée, car l'administration compare.

Beaucoup de familles ne veulent pas que le prix soit coupé en deux. Le code civil le permet de deux façons. La première est le remploi : le prix sert à acheter un autre bien, qui sera lui-même démembré dans les mêmes proportions — l'usufruit à l'un, la nue-propriété aux autres — par exemple un appartement plus petit et plus commode pour le parent. La seconde est le quasi-usufruit de l'article 587 : l'usufruitier reçoit la totalité du prix, en dispose librement, et doit à ses nus-propriétaires une somme équivalente à sa mort, qui vient en déduction de la succession. Cette convention se rédige devant notaire, avec un inventaire du montant ; son traitement fiscal a été resserré par la loi de finances pour 2024, et il faut le faire vérifier avant de choisir. Dans les deux cas, l'accord des enfants est nécessaire : ils renoncent à toucher leur part tout de suite.

Chaque vendeur est imposé sur sa part du prix, avec sa propre valeur d'acquisition : pour un nu-propriétaire qui a reçu son droit par donation ou succession, c'est la valeur de la nue-propriété déclarée à l'époque, et le délai de détention court depuis cette date. L'exonération de la résidence principale ne joue que pour celui qui habite le bien — l'usufruitier, en général — et seulement sur sa part. Le calcul est celui du notaire, et il peut réserver de bonnes comme de mauvaises surprises : le faire avant de fixer le prix évite de découvrir l'impôt à l'acte. Les diagnostics sont dus par les vendeurs, en pratique répartis comme le prix ; les honoraires de l'agence se calculent sur le prix total, selon le barème publié.

Il existe une troisième voie quand le parent veut rester chez lui : ne vendre que la nue-propriété. L'acquéreur paie aujourd'hui une valeur réduite de l'occupation, et devient plein propriétaire au décès de l'usufruitier, sans rente. C'est l'équivalent d'un viager occupé sans rente, et sa valeur se calcule de la même façon — le loyer que l'occupant ne paie pas, sur son espérance de vie. Le marché existe à Nice, porté par des investisseurs patients, mais il est étroit et la décote est forte : il faut le comparer chiffres en main avec une vente en pleine propriété suivie d'un relogement.

• Réunir l'acte qui a créé le démembrement — donation, donation-partage, déclaration de succession — pour connaître les droits de chacun et les valeurs déclarées.
• Obtenir l'accord écrit de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires sur le principe de la vente et sur la répartition du prix, ou sur le remploi.
• Choisir entre le barème fiscal et l'évaluation économique, et le faire écrire dans le mandat puis dans l'acte.
• Faire calculer la plus-value de chacun par le notaire avant de fixer le prix.
• Faire signer le mandat de vente par tous les titulaires de droits, pas par un seul.