Revendre un appartement à Nice après deux ou trois ans : à quel prix, et qui y perd ?

Personne n'achète pour revendre deux ans plus tard, et pourtant cela arrive tout le temps : une mutation, une séparation, une naissance, un achat qu'on regrette. La question est alors brutale : vais-je y perdre ? Les réponses habituelles sont des opinions. Nous avons préféré compter. Dans les ventes enregistrées à Nice par l'administration fiscale de 2021 à 2025, nous avons suivi chaque logement d'une vente à l'autre — même parcelle, même numéro de lot, même surface — et isolé les 2 740 appartements et maisons achetés puis revendus dans cette fenêtre. Un chiffre d'abord : en 2025, 14 % des logements vendus à Nice avaient été achetés moins de cinq ans plus tôt.

Moins d'un an — 864 reventes

Détention médiane de sept mois et demi, prix de revente supérieur de 40 % au prix d'achat en médiane, 5 % de reventes à perte. Ce ne sont pas des particuliers qui ont changé d'avis : ce sont, pour l'essentiel, des opérations d'achat, rénovation et revente.

Un à deux ans — 829 reventes

Dix-sept mois en médiane, +34 %, 8 % à perte. Encore beaucoup d'opérations de rénovation, mais déjà des reventes contraintes.

Deux à trois ans — 565 reventes

Vingt-neuf mois en médiane, +21 %, et 11 % de reventes à perte : la tranche la plus exposée, parce qu'elle mêle des biens revendus en l'état dans un marché qui ne monte plus.

Trois ans et plus (dans la fenêtre) — 482 reventes

Quarante-trois mois en médiane, +22 %, 10 % à perte. L'écart avec la tranche précédente est faible : au-delà de deux ans, le temps seul ne fait plus grand-chose.

Un gain médian de 30 % en dix-huit mois ne décrit pas l'évolution des prix à Nice, qui sont stables ou en léger recul depuis 2023 selon les quartiers. Il décrit ce qui s'est passé entre les deux ventes : des appartements achetés à rénover, transformés, revendus refaits. L'acte de vente enregistre le prix, jamais les travaux. Les 40 % de la première tranche sont donc, pour l'essentiel, le prix de la rénovation et la marge du professionnel qui l'a faite — pas une hausse du marché. Le vendeur qui revend en l'état ce qu'il a acheté en l'état doit regarder l'autre chiffre : la part de reventes à perte, qui double entre la première année et la troisième.

Revendre un bien acheté en l'état coûte deux fois : les frais de notaire payés à l'achat, autour de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, sont perdus ; les honoraires de la vente, selon le barème, s'y ajoutent s'ils sont à la charge du vendeur. Il faut donc que le bien se revende 12 à 15 % plus cher que son prix d'achat pour simplement retrouver sa mise, hors travaux et hors intérêts du crédit. Sur un marché qui ne monte pas, c'est exactement la situation des 11 % de reventes à perte de la tranche deux à trois ans — et de bien d'autres qui, revendues avec un gain apparent de 5 %, ont en réalité perdu. S'y ajoute, pour un bien qui n'est pas la résidence principale, l'impôt sur la plus-value, à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, dont les abattements ne commencent qu'à partir de la sixième année de détention.

Les reventes rapides se concentrent là où les petites surfaces et les immeubles anciens sont nombreux : Riquier, avec 187 reventes suivies, le Quartier des Musiciens (173), Gambetta (156), puis les Baumettes, le Carré d'Or et Dubouchage, autour de 110 chacun. La part de reventes à perte y varie du simple au double — 4 % à Gambetta, 6 % aux Musiciens, 7 % à Dubouchage, 10 % à Riquier — ce qui tient moins au quartier qu'au type de biens revendus : plus la part d'opérations de rénovation est forte, plus la part à perte est faible. Chaque fiche de quartier donne le prix réel par type de bien et rue par rue ; c'est là que se lit le prix de revente possible d'un bien précis.

• Chiffrer d'abord le seuil : prix d'achat + frais de notaire payés + honoraires de la vente + travaux faits. En dessous, on perd.
• Comparer ce seuil au prix des ventes réelles de la rue, pas au prix d'achat majoré d'un espoir.
• Si le seuil n'est pas atteint, comparer avec l'autre option : louer le bien deux ou trois ans, en calculant le rendement net et la fiscalité, plutôt que vendre à perte.
• Vérifier si la vente est exonérée de plus-value (résidence principale) ou non (bien locatif, résidence secondaire) avant de fixer le prix.
• Ne pas confondre le gain affiché par les reventes rapides — celui des rénovations — avec l'évolution du marché : depuis 2023, elle est nulle ou négative dans la plupart des quartiers.