Le marché niçois
Le marché immobilier à Nice
Cinq ans de ventes réelles, 41 042 transactions enregistrées par l'administration fiscale. Ce que les chiffres disent — et ce qu'ils démentent.
+14,4 %
de 2021 à 2025
Le prix médian au m² est passé de 4 333 € à 4 955 €. Sans une seule année de recul.
−30,4 %
de ventes entre 2022 et 2024
C'est le volume qui a souffert, pas le prix. Puis il est reparti de +15,5 % en 2025.
0 sur 32
quartiers en baisse
Aucun. Le plus faible progresse encore de +5,7 %, le plus fort de +34,4 %.
Ce qui a vraiment bougé : le nombre de ventes
On répète depuis trois ans que « le marché est bloqué ». Les chiffres racontent autre chose : le prix, lui, n'a jamais reculé. C'est le nombre d'acheteurs qui s'est contracté, avant de repartir.
| Année | Ventes d'appartements | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 952 | 4 333 € |
| 2022 | 9 711 | 4 560 € |
| 2023 | 7 820 | 4 783 € |
| 2024 | 6 756 | 4 837 € |
| 2025 | 7 803 | 4 955 € |
Quartier par quartier, de 2021 à 2025
L'écart entre le quartier qui monte le plus et celui qui monte le moins dépasse le facteur cinq. C'est la raison pour laquelle un prix « moyen à Nice » ne décide de rien pour un bien précis.
| Quartier | 2021 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Ventabrun | 4 090 € | 5 495 € | +34,4 % |
| Vieux-Nice | 5 026 € | 6 565 € | +30,6 % |
| Le Port | 5 731 € | 7 414 € | +29,4 % |
| Gambetta | 4 156 € | 5 190 € | +24,9 % |
| Les Baumettes | 5 170 € | 6 365 € | +23,1 % |
| Quartier des Musiciens | 5 441 € | 6 667 € | +22,5 % |
| Parc Impérial | 3 903 € | 4 753 € | +21,8 % |
| Saint-Augustin | 2 724 € | 3 298 € | +21,1 % |
| Dubouchage | 5 000 € | 5 926 € | +18,5 % |
| Riquier | 4 387 € | 5 148 € | +17,3 % |
| Carré d'Or | 6 286 € | 7 346 € | +16,9 % |
| Promenade des Anglais | 4 306 € | 5 029 € | +16,8 % |
| La Madeleine | 2 929 € | 3 352 € | +14,4 % |
| Chambrun / Saint-Maurice | 3 973 € | 4 545 € | +14,4 % |
| Vernier | 3 927 € | 4 476 € | +14,0 % |
| Magnan | 4 932 € | 5 601 € | +13,6 % |
| Fabron | 4 549 € | 5 152 € | +13,3 % |
| Saint-Roch | 3 746 € | 4 241 € | +13,2 % |
| Saint-Antoine | 4 239 € | 4 761 € | +12,3 % |
| Saint-Pancrace | 4 030 € | 4 507 € | +11,8 % |
| Pessicart | 3 718 € | 4 152 € | +11,7 % |
| Libération | 4 286 € | 4 783 € | +11,6 % |
| Caucade | 4 706 € | 5 248 € | +11,5 % |
| Cimiez | 4 299 € | 4 779 € | +11,2 % |
| Gairaut | 3 214 € | 3 572 € | +11,1 % |
| Le Ray | 4 149 € | 4 583 € | +10,5 % |
| Pasteur | 4 048 € | 4 449 € | +9,9 % |
| Sainte-Marguerite | 3 125 € | 3 422 € | +9,5 % |
| Saint-Sylvestre | 3 951 € | 4 298 € | +8,8 % |
| Mantega | 4 235 € | 4 599 € | +8,6 % |
| Rimiez | 4 242 € | 4 489 € | +5,8 % |
| Saint-Philippe | 3 992 € | 4 220 € | +5,7 % |
Source : DVF — Demandes de valeurs foncières (fichier public de l'État), commune de Nice (06088), millésimes 2021 à 2025. Ventes d'appartements uniquement, cessions atypiques écartées, chaque vente rattachée à son quartier par ses coordonnées. Un quartier n'apparaît qu'à partir de 25 ventes sur chacune des deux années comparées.
Ce que ces chiffres changent pour un vendeur
D'abord, ils démontent l'argument que tout vendeur entend depuis deux ans : « les prix baissent, il faut être réaliste ». À Nice, ils n'ont pas baissé. Ce qui a changé, c'est qu'il y a eu moins d'acheteurs — un bien mal présenté ou mal placé met simplement plus longtemps à trouver le sien.
Ensuite, ils rappellent que la moyenne de ville ne veut rien dire. Entre Ventabrun et Saint-Philippe, l'écart d'évolution sur cinq ans va de +34,4 % à +5,7 %. Deux propriétaires qui appliqueraient « le prix de Nice » à leur bien se tromperaient tous les deux, dans des directions opposées.
Enfin, ils situent le moment : le volume est reparti en 2025. Il y a de nouveau des acheteurs en face — c'est précisément quand un bien correctement estimé se vend vite.
Questions fréquentes
Le marché immobilier niçois
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Nice ?
Non — et les chiffres sont catégoriques. Sur les cinq millésimes analysés (41 042 ventes d'appartements enregistrées par l'administration fiscale), le prix médian au m² est passé de 4 333 € en 2021 à 4 955 € en 2025, soit +14,4 %. Aucune année de recul, et aucun des 32 quartiers analysés n'a baissé sur la période. Ce qui a reculé, ce n'est pas le prix : c'est le nombre de ventes.
Pourquoi entend-on dire que le marché est difficile, alors ?
Parce que la difficulté ne s'est pas jouée sur les prix, mais sur les volumes. Le nombre de ventes d'appartements à Nice est passé de 9 711 en 2022 à 6 756 en 2024, soit −30,4 %. Moins d'acheteurs, des dossiers de financement plus longs, des négociations plus dures — mais les vendeurs n'ont pas cédé sur le prix. En 2025, le volume est reparti de +15,5 %.
Quel quartier de Nice a le plus progressé ?
Ventabrun arrive en tête avec +34,4 % entre 2021 et 2025, devant Vieux-Nice (+30,6 %) et Le Port (+29,4 %). À l'autre bout, Saint-Philippe progresse de +5,7 % — une hausse tout de même. L'écart entre le premier et le dernier dépasse le facteur cinq : c'est pour cela qu'une estimation « au prix de Nice » ne veut rien dire.
D'où viennent ces chiffres ?
Du fichier DVF — « Demandes de valeurs foncières » — publié par l'administration fiscale. Il recense chaque vente enregistrée, avec l'adresse, la surface et le prix signé. Nous téléchargeons les millésimes bruts de la commune de Nice, nous écartons les cessions atypiques, nous rattachons chaque vente à son quartier par ses coordonnées, et nous calculons des médianes. Ce ne sont donc ni des prix d'annonces, ni une estimation d'algorithme : ce sont les prix réellement signés chez le notaire.
Est-ce le bon moment pour vendre à Nice ?
Les chiffres disent deux choses utiles : les prix n'ont pas reculé, et le nombre d'acheteurs est reparti à la hausse. Autrement dit, la fenêtre est plus favorable qu'en 2024. Mais la moyenne de ville ne décide rien pour un bien précis : entre deux quartiers, l'écart d'évolution va du simple au sextuple, et à l'intérieur d'un même quartier l'étage, l'exposition et l'état changent tout. C'est ce que l'avis de valeur sert à trancher — gratuitement, et sans engagement.