Le marché niçois
Le marché immobilier à Nice
Cinq ans de ventes réelles, 41 042 transactions enregistrées par l'administration fiscale. Ce que les chiffres disent — et ce qu'ils démentent.
+14,4 %
de 2021 à 2025
Le prix médian au m² est passé de 4 333 € à 4 955 €. Sans une seule année de recul.
−30,4 %
de ventes entre 2022 et 2024
C'est le volume qui a souffert, pas le prix. Puis il est reparti de +15,5 % en 2025.
0 sur 32
quartiers en baisse
Aucun. Le plus faible progresse encore de +5,7 %, le plus fort de +34,4 %.
Ce qui a vraiment bougé : le nombre de ventes
On répète depuis trois ans que « le marché est bloqué ». Les chiffres racontent autre chose : le prix, lui, n'a jamais reculé. C'est le nombre d'acheteurs qui s'est contracté, avant de repartir.
| Année | Ventes d'appartements | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 952 | 4 333 € |
| 2022 | 9 711 | 4 560 € |
| 2023 | 7 820 | 4 783 € |
| 2024 | 6 756 | 4 837 € |
| 2025 | 7 803 | 4 955 € |
Quartier par quartier, de 2021 à 2025
L'écart entre le quartier qui monte le plus et celui qui monte le moins dépasse le facteur cinq. C'est la raison pour laquelle un prix « moyen à Nice » ne décide de rien pour un bien précis.
| Quartier | 2021 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Ventabrun | 4 090 € | 5 495 € | +34,4 % |
| Vieux-Nice | 5 026 € | 6 565 € | +30,6 % |
| Le Port | 5 731 € | 7 414 € | +29,4 % |
| Gambetta | 4 156 € | 5 190 € | +24,9 % |
| Les Baumettes | 5 170 € | 6 365 € | +23,1 % |
| Quartier des Musiciens | 5 441 € | 6 667 € | +22,5 % |
| Parc Impérial | 3 903 € | 4 753 € | +21,8 % |
| Saint-Augustin | 2 724 € | 3 298 € | +21,1 % |
| Dubouchage | 5 000 € | 5 926 € | +18,5 % |
| Riquier | 4 387 € | 5 148 € | +17,3 % |
| Carré d'Or | 6 286 € | 7 346 € | +16,9 % |
| Promenade des Anglais | 4 306 € | 5 029 € | +16,8 % |
| La Madeleine | 2 929 € | 3 352 € | +14,4 % |
| Chambrun / Saint-Maurice | 3 973 € | 4 545 € | +14,4 % |
| Vernier | 3 927 € | 4 476 € | +14,0 % |
| Magnan | 4 932 € | 5 601 € | +13,6 % |
| Fabron | 4 549 € | 5 152 € | +13,3 % |
| Saint-Roch | 3 746 € | 4 241 € | +13,2 % |
| Saint-Antoine | 4 239 € | 4 761 € | +12,3 % |
| Saint-Pancrace | 4 030 € | 4 507 € | +11,8 % |
| Pessicart | 3 718 € | 4 152 € | +11,7 % |
| Libération | 4 286 € | 4 783 € | +11,6 % |
| Caucade | 4 706 € | 5 248 € | +11,5 % |
| Cimiez | 4 299 € | 4 779 € | +11,2 % |
| Gairaut | 3 214 € | 3 572 € | +11,1 % |
| Le Ray | 4 149 € | 4 583 € | +10,5 % |
| Pasteur | 4 048 € | 4 449 € | +9,9 % |
| Sainte-Marguerite | 3 125 € | 3 422 € | +9,5 % |
| Saint-Sylvestre | 3 951 € | 4 298 € | +8,8 % |
| Mantega | 4 235 € | 4 599 € | +8,6 % |
| Rimiez | 4 242 € | 4 489 € | +5,8 % |
| Saint-Philippe | 3 992 € | 4 220 € | +5,7 % |
Source : DVF — Demandes de valeurs foncières (fichier public de l'État), commune de Nice (06088), millésimes 2021 à 2025. Ventes d'appartements uniquement, cessions atypiques écartées, chaque vente rattachée à son quartier par ses coordonnées. Un quartier n'apparaît qu'à partir de 25 ventes sur chacune des deux années comparées.
Réutiliser ces données
Ces chiffres sont libres de réutilisation, y compris commerciale, sous licence Creative Commons : citez simplement la source. Nous les publions parce qu'un marché que chacun peut vérifier vaut mieux qu'un marché que chacun commente.
Le baromètre, trimestre par trimestre
Les baromètres que vous trouverez ailleurs publient des prix demandés : des modèles, recalculés chaque mois à partir des annonces. Celui-ci publie des prix signés, tels que l'administration fiscale les enregistre chez le notaire. Ce n'est pas le même objet, et les deux ne racontent pas la même chose — une annonce peut rester six mois à un prix que personne ne paiera.
5 060 €
prix médian au m², 2025 · T4
Dernier trimestre publié par l'État. +5,1 % face au même trimestre de 2024.
1 969
ventes d'appartements
+11,8 % de volume face au même trimestre de 2024.
238 000 €
prix médian d'une vente
Pour une surface médiane de 52 m².
| Trimestre | Prix médian au m² | Sur un an | Ventes | Sur un an |
|---|---|---|---|---|
| 2021 · T1 | 4 250 € | — | 1 866 | — |
| 2021 · T2 | 4 281 € | — | 2 314 | — |
| 2021 · T3 | 4 364 € | — | 2 394 | — |
| 2021 · T4 | 4 373 € | — | 2 229 | — |
| 2022 · T1 | 4 391 € | +3,3 % | 2 232 | +19,6 % |
| 2022 · T2 | 4 500 € | +5,1 % | 2 653 | +14,6 % |
| 2022 · T3 | 4 607 € | +5,6 % | 2 522 | +5,3 % |
| 2022 · T4 | 4 727 € | +8,1 % | 2 127 | −4,6 % |
| 2023 · T1 | 4 750 € | +8,2 % | 2 000 | −10,4 % |
| 2023 · T2 | 4 815 € | +7,0 % | 2 130 | −19,7 % |
| 2023 · T3 | 4 830 € | +4,8 % | 1 917 | −24,0 % |
| 2023 · T4 | 4 643 € | −1,8 % | 1 604 | −24,6 % |
| 2024 · T1 | 4 802 € | +1,1 % | 1 403 | −29,8 % |
| 2024 · T2 | 4 801 € | −0,3 % | 1 656 | −22,3 % |
| 2024 · T3 | 4 833 € | +0,1 % | 1 843 | −3,9 % |
| 2024 · T4 | 4 813 € | +3,7 % | 1 761 | +9,8 % |
| 2025 · T1 | 4 862 € | +1,2 % | 1 802 | +28,4 % |
| 2025 · T2 | 4 861 € | +1,2 % | 1 891 | +14,2 % |
| 2025 · T3 | 4 917 € | +1,7 % | 2 029 | +10,1 % |
| 2025 · T4 | 5 060 € | +5,1 % | 1 969 | +11,8 % |
Comment lire ce tableau
Ne comparez jamais un trimestre au précédent. Le marché niçois est trop saisonnier pour que cela veuille dire quelque chose : juillet pèse une fois et demie août. C'est pour cela que chaque ligne se compare au même trimestre de l'année précédente — la seule lecture qui neutralise le calendrier.
Le fichier date l'acte, pas la décision. Il s'écoule environ trois mois entre le compromis et la signature : un trimestre d'actes reflète les décisions du trimestre d'avant. Un baromètre de ventes signées est donc, par nature, en léger différé — c'est le prix de la certitude.
Le dernier trimestre connu est le 2025 · T4. L'État publie par millésime annuel complet, et celui de 2026 n'existe pas encore. C'est la donnée officielle la plus fraîche qui existe, et nous préférons le dire plutôt que d'afficher un chiffre du mois dernier qui ne serait qu'une estimation.
40 342 ventes d'appartements retenues sur 20 trimestres. Ventes d'appartements signées chez le notaire. Surface ≥ 9 m², valeur ≥ 20 000 €, prix au m² entre 1 000 et 25 000 €, une mutation comptée une seule fois. Le total des quatre trimestres d'une année ne recoupe pas exactement le total annuel publié plus haut, à un ou deux pour cent près : ici une vente portant plusieurs lots est comptée une seule fois, là chaque lot compte. Nous le disons plutôt que d'harmoniser artificiellement — aucune tendance n'en dépend.
Ce que ces chiffres changent pour un vendeur
D'abord, ils démontent l'argument que tout vendeur entend depuis deux ans : « les prix baissent, il faut être réaliste ». À Nice, ils n'ont pas baissé. Ce qui a changé, c'est qu'il y a eu moins d'acheteurs — un bien mal présenté ou mal placé met simplement plus longtemps à trouver le sien.
Ensuite, ils rappellent que la moyenne de ville ne veut rien dire. Entre Ventabrun et Saint-Philippe, l'écart d'évolution sur cinq ans va de +34,4 % à +5,7 %. Deux propriétaires qui appliqueraient « le prix de Nice » à leur bien se tromperaient tous les deux, dans des directions opposées.
Enfin, ils situent le moment : le volume est reparti en 2025. Il y a de nouveau des acheteurs en face — c'est précisément quand un bien correctement estimé se vend vite.
Les reventes rapides : ce que le marché ne montre pas
14 %
des ventes de 2025 sont des reventes de moins de cinq ans
18,6 mois
de détention en médiane avant la revente
8 %
de reventes à perte — 11 % entre deux et trois ans
Nous avons suivi 2 740 logements niçois d'une vente à l'autre — même parcelle, même lot, même surface — dans les actes de 2021 à 2025. Le gain médian de 30 % n'est pas celui du marché : c'est celui des rénovations faites entre les deux actes. Un vendeur qui revend en l'état ce qu'il a acheté en l'état doit retrouver les frais de notaire de l'achat et payer les honoraires de la vente avant de gagner un euro.
Questions fréquentes
Le marché immobilier niçois
Quelle est la tendance des prix de l'immobilier à Nice ?
Elle est à la hausse, sans interruption depuis 2021. Le prix médian au m² des appartements niçois est passé de 4 333 € à 4 955 €, soit +14,4 % en quatre ans — et aucune des cinq années n'a reculé. Le mouvement a simplement ralenti : +2,4 % sur la dernière année, contre des progressions plus vives au début de la période. Chiffres calculés sur 41 042 ventes enregistrées par l'administration fiscale.
Comment se porte le marché immobilier à Nice ?
Il faut distinguer deux choses qu'on confond souvent. Le nombre de ventes a nettement reculé — c'est ce qui se voit depuis une agence, et c'est ce qui alimente l'idée d'un marché « en crise ». Les prix, eux, n'ont pas suivi : ils ont continué de monter chaque année, y compris pendant la baisse des volumes. Autrement dit, il se vend moins de biens à Nice, mais pas moins cher. Pour un vendeur, cela change tout : le marché n'a pas retiré de valeur à son bien, il a seulement rendu l'acquéreur plus rare et plus exigeant — d'où l'importance du prix de départ et de la présentation.
Les prix de l'immobilier baissent-ils à Nice ?
Non — et les chiffres sont catégoriques. Sur les cinq millésimes analysés (41 042 ventes d'appartements enregistrées par l'administration fiscale), le prix médian au m² est passé de 4 333 € en 2021 à 4 955 € en 2025, soit +14,4 %. Aucune année de recul, et aucun des 32 quartiers analysés n'a baissé sur la période. Ce qui a reculé, ce n'est pas le prix : c'est le nombre de ventes.
Pourquoi entend-on dire que le marché est difficile, alors ?
Parce que la difficulté ne s'est pas jouée sur les prix, mais sur les volumes. Le nombre de ventes d'appartements à Nice est passé de 9 711 en 2022 à 6 756 en 2024, soit −30,4 %. Moins d'acheteurs, des dossiers de financement plus longs, des négociations plus dures — mais les vendeurs n'ont pas cédé sur le prix. En 2025, le volume est reparti de +15,5 %.
Quel quartier de Nice a le plus progressé ?
Ventabrun arrive en tête avec +34,4 % entre 2021 et 2025, devant Vieux-Nice (+30,6 %) et Le Port (+29,4 %). À l'autre bout, Saint-Philippe progresse de +5,7 % — une hausse tout de même. L'écart entre le premier et le dernier dépasse le facteur cinq : c'est pour cela qu'une estimation « au prix de Nice » ne veut rien dire.
D'où viennent ces chiffres ?
Du fichier DVF — « Demandes de valeurs foncières » — publié par l'administration fiscale. Il recense chaque vente enregistrée, avec l'adresse, la surface et le prix signé. Nous téléchargeons les millésimes bruts de la commune de Nice, nous écartons les cessions atypiques, nous rattachons chaque vente à son quartier par ses coordonnées, et nous calculons des médianes. Ce ne sont donc ni des prix d'annonces, ni une estimation d'algorithme : ce sont les prix réellement signés chez le notaire.
Est-ce le bon moment pour vendre à Nice ?
Les chiffres disent deux choses utiles : les prix n'ont pas reculé, et le nombre d'acheteurs est reparti à la hausse. Autrement dit, la fenêtre est plus favorable qu'en 2024. Mais la moyenne de ville ne décide rien pour un bien précis : entre deux quartiers, l'écart d'évolution va du simple au sextuple, et à l'intérieur d'un même quartier l'étage, l'exposition et l'état changent tout. C'est ce que l'avis de valeur sert à trancher — gratuitement, et sans engagement.