Vendre une maison
Vendre une maison à Nice
Un marché à part : quatre cent onze ventes dans l'année, une géographie qui n'est pas celle des appartements, et des écarts de prix d'un facteur huit d'un secteur à l'autre. Voici les chiffres réels, avant de parler du vôtre.
Le marché de la maison à Nice, en chiffres réels
411
maisons vendues à Nice en 2024
Contre 6 736 appartements sur la même année : une vente de maison pour environ 16 ventes d'appartements.
839 100 €
prix de vente médian
Le quart le moins cher est passé sous 499 000 €, le quart le plus cher au-dessus de 1 800 000 €.
649 m²
terrain médian
Pour 98 m² bâtis. Terrain renseigné sur 360 des 411 ventes.
Source : DVF — Demandes de valeurs foncières (fichier public de l'État), commune de Nice (06088), année 2024. Ventes de maisons uniquement, cessions atypiques écartées. Ce sont des prix signés chez le notaire, pas des prix d'annonces.
Où se vendent les maisons, et à quel prix
Les maisons ne se répartissent pas comme les appartements. Elles se concentrent sur les collines et les quartiers résidentiels du nord et de l'ouest — et l'écart entre le secteur le plus cher et le plus abordable dépasse le facteur huit.
| Secteur | Ventes 2024 | Prix médian | Fourchette |
|---|---|---|---|
| Mont Boron | 9 | 3 900 000 € | 1 610 000 € → 3 900 000 € |
| Les Baumettes | 8 | 1 500 000 € | 1 200 000 € → 1 800 000 € |
| Saint-Isidore | 25 | 1 400 000 € | 1 045 800 € → 1 400 000 € |
| Saint-Sylvestre | 21 | 1 304 000 € | 650 000 € → 1 804 650 € |
| Rimiez | 18 | 1 252 346 € | 434 785 € → 1 690 000 € |
| Le Ray | 10 | 817 500 € | 699 500 € → 1 015 000 € |
| Cimiez | 14 | 780 000 € | 503 500 € → 2 000 000 € |
| Saint-Roch | 15 | 750 000 € | 370 000 € → 965 000 € |
| Fabron | 19 | 700 000 € | 473 000 € → 2 000 000 € |
| Caucade | 16 | 697 500 € | 531 200 € → 1 405 000 € |
| Saint-Antoine | 16 | 607 000 € | 428 000 € → 785 000 € |
| La Madeleine | 16 | 507 500 € | 380 000 € → 1 052 400 € |
| Pessicart | 20 | 499 500 € | 278 000 € → 1 300 000 € |
| Saint-Pancrace | 21 | 480 000 € | 370 000 € → 690 000 € |
| Saint-Augustin | 10 | 428 750 € | 220 000 € → 515 000 € |
Seuls les secteurs comptant au moins huit ventes dans l'année figurent ici : en dessous, une médiane ne veut plus rien dire. La fourchette donne la médiane du quart le moins cher et du quart le plus cher.
Estimer une maison, ce n'est pas estimer un appartement
Pour un appartement, le prix au mètre carré du quartier donne déjà une bonne approche. Pour une maison, il ne dit presque rien : le terrain médian des ventes de 2024 est de 649 m² pour 98 m² bâtis — autrement dit, ce qui se vend, c'est autant le terrain, l'exposition et la vue que la surface habitable.
S'y ajoute la rareté. Avec une vente de maison pour environ 16 ventes d'appartements, chaque bien est un cas particulier : il n'y a pas dix comparables dans la même rue, il faut aller les chercher dans le secteur et sur plusieurs années. C'est un travail de dossier, pas de calculette.
Enfin, l'acheteur n'est pas le même. Sur une maison niçoise, il est souvent déjà propriétaire, financé, et il compare trois ou quatre biens sur plusieurs mois. Il ne se décide pas sur un coup de cœur d'une visite — il se décide quand le dossier est net et le prix cohérent avec ce qu'il a vu ailleurs.
Questions fréquentes
Vendre une maison à Nice
Combien vaut une maison à Nice ?
Sur les 411 maisons vendues à Nice en 2024, le prix de vente médian s'établit à 839 100 € — la moitié des ventes se sont conclues en dessous, l'autre au-dessus. Le quart le moins cher est passé sous 499 000 €, le quart le plus cher au-dessus de 1 800 000 €. Cet écart considérable s'explique d'abord par le secteur, ensuite par le terrain et la vue. Ces chiffres viennent du fichier public des ventes enregistrées par l'administration fiscale : ce sont des prix signés, pas des prix affichés.
Pourquoi n'affichez-vous pas un prix au m² pour les maisons ?
Parce qu'il serait trompeur. Le fichier des ventes ne connaît que la surface bâtie, jamais la valeur du terrain — or à Nice, entre une maison sur 200 m² de terrain et la même sur 1 500 m² avec vue mer, l'écart de prix n'a rien à voir avec les mètres carrés habitables. Un prix de vente médian par secteur dit beaucoup plus juste.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison à Nice ?
Le marché de la maison est étroit : une vente de maison pour environ 16 ventes d'appartements en 2024. Moins d'acheteurs, donc, mais des acheteurs beaucoup plus décidés et souvent déjà financés. En pratique, le délai dépend surtout du prix de départ : une maison présentée au bon prix trouve son acquéreur, une maison surévaluée s'installe et se dévalue. C'est précisément ce que l'avis de valeur sert à éviter.
Faut-il faire les travaux avant de vendre sa maison ?
Rarement en totalité. Les travaux lourds — toiture, façade, piscine — se récupèrent mal dans le prix de vente. En revanche, tout ce qui se voit dans les dix premières minutes de visite compte énormément : le jardin entretenu, l'accès dégagé, la luminosité, l'absence de désordre visible. Nous passons en revue ce point avec vous avant la mise en vente.
Quels documents faut-il réunir pour vendre une maison ?
Le titre de propriété, les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement, état des risques), la taxe foncière, les factures des travaux et garanties décennales en cours, et le permis de construire ou la déclaration préalable des extensions et aménagements. Si la maison est en lotissement ou en copropriété horizontale, il faut y ajouter le règlement et les procès-verbaux d'assemblée.