Estimation
Estimer une maison à Nice
Gratuite, remise sous 24 heures, et fondée sur les ventes réelles de votre secteur. Un marché dix-sept fois plus étroit que celui de l'appartement — donc un travail de dossier, pas de calculette.
839 100 €
prix de vente médian en 2024
Sur 411 maisons vendues, de 499 000 € à 1 800 000 € selon le secteur.
649 m²
de terrain, pour 98 m² bâtis
C'est pourquoi un prix au mètre carré n'a aucun sens sur une maison.
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Pourquoi une maison ne s'estime pas au mètre carré
Le fichier des ventes de l'État ne connaît qu'une chose : la surface bâtie. Jamais la valeur du terrain. Or à Nice, le terrain médian d'une maison vendue atteint 649 m² pour 98 m² habitables — et entre une maison sur 200 m² de terrain et la même sur 1 500 m² avec vue mer, le prix n'a plus rien à voir avec les mètres carrés du salon.
S'ajoute la rareté. Avec une vente de maison pour environ 16 ventes d'appartements, il n'y a pas dix biens comparables dans la même rue : il faut aller les chercher dans le secteur, parfois sur plusieurs années, et comprendre ce qui séparait chacun du vôtre.
C'est pour cela que nous remettons un prix de vente et non un prix au m², et que l'estimation d'une maison passe toujours par une visite. Ce qui se décide sur place : l'orientation, la pente du terrain, l'accès, le stationnement, le vis-à-vis, l'état réel de la construction.
Les cinq points qui déplacent le plus le prix d'une maison niçoise
À Nice, deux maisons voisines peuvent valoir du simple au double selon qu'elles regardent la mer ou le coteau d'en face. C'est le premier critère, avant même la surface.
Une maison des collines desservie par une voie étroite sans possibilité de garer deux voitures perd une partie de ses acquéreurs — et donc de sa valeur — quels que soient ses mètres carrés.
Mille mètres carrés en restanques abruptes ne se valorisent pas comme six cents mètres plats et utilisables. Le fichier des ventes ne connaît que la surface du terrain, jamais sa forme.
Toiture, façade, installation électrique, assainissement : ce sont les postes que l'acquéreur chiffre pendant la visite, et sur lesquels il négocie ensuite.
Un terrain qui permet encore d'agrandir, de creuser une piscine ou de détacher un lot intéresse un acheteur de plus — et cela se voit dans le prix.
Pourquoi la visite compte davantage encore que pour un appartement
Sur un appartement, les biens comparables abondent : le même immeuble, la même rue, souvent le même plan. Sur une maison, il n'y en a pas. Avec une vente de maison pour environ 16 ventes d'appartements, il faut aller chercher les points de comparaison dans le secteur, parfois sur plusieurs années, et comprendre ce qui séparait chacun du vôtre.
C'est un travail de dossier, pas de calculette — et c'est pour cela qu'aucun outil en ligne ne donnera jamais le prix d'une maison. Il vous donnera une moyenne de commune, ce qui sur les collines niçoises ne veut rien dire.
Le prix de vente des maisons, secteur par secteur
Prix de vente médian constaté sur les 411 maisons vendues à Nice en année 2024, avec la fourchette réellement observée. Un prix de vente et non un prix au mètre carré : sur une maison, le terrain fait une part du prix que le fichier des ventes ne mesure pas.
| Secteur | Ventes | Prix médian | Fourchette |
|---|---|---|---|
| Mont Boron | 9 | 3 900 000 € | 1 610 000 € – 3 900 000 € |
| Les Baumettes | 8 | 1 500 000 € | 1 200 000 € – 1 800 000 € |
| Saint-Isidore | 25 | 1 400 000 € | 1 045 800 € – 1 400 000 € |
| Saint-Sylvestre | 21 | 1 304 000 € | 650 000 € – 1 804 650 € |
| Rimiez | 18 | 1 252 346 € | 434 785 € – 1 690 000 € |
| Le Ray | 10 | 817 500 € | 699 500 € – 1 015 000 € |
| Cimiez | 14 | 780 000 € | 503 500 € – 2 000 000 € |
| Saint-Roch | 15 | 750 000 € | 370 000 € – 965 000 € |
| Fabron | 19 | 700 000 € | 473 000 € – 2 000 000 € |
| Caucade | 16 | 697 500 € | 531 200 € – 1 405 000 € |
| Saint-Antoine | 16 | 607 000 € | 428 000 € – 785 000 € |
| La Madeleine | 16 | 507 500 € | 380 000 € – 1 052 400 € |
| Pessicart | 20 | 499 500 € | 278 000 € – 1 300 000 € |
| Saint-Pancrace | 21 | 480 000 € | 370 000 € – 690 000 € |
| Saint-Augustin | 10 | 428 750 € | 220 000 € – 515 000 € |
Source : DVF — Demandes de valeurs foncières (fichier public de l'État), commune de Nice (06088). Les secteurs comptant trop peu de ventes pour qu'une médiane ait un sens ne figurent pas dans ce tableau — mieux vaut une ligne absente qu'un chiffre trompeur. Le nombre de ventes est indiqué pour que vous jugiez vous-même de la solidité de chaque ligne : neuf ventes ne valent pas quarante.
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Le prix au mètre carré, sur une maison, ne veut rien dire
C'est une phrase que toutes les agences répètent. Aucune ne dit de combien on se trompe si on l'applique quand même. Nous l'avons mesuré sur 1 701 ventes de maisons niçoises enregistrées entre 2021 et 2025, regroupées par tranche de surface bâtie.
À surface bâtie comparable, le prix d'une maison niçoise va du simple au triple — un rapport médian de 3,4 fois entre les ventes les moins chères et les plus chères de la même tranche. Ce qui fait cet écart, le fichier des ventes ne le mesure pas : il connaît la surface bâtie, jamais la valeur du terrain.
| Surface bâtie | Le moins cher | Prix médian | Le plus cher | Écart | Terrain médian |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 – 79 m² | 235 000 € | 440 000 € | 750 000 € | 3,2 × | 325 m² |
| 80 – 99 m² | 300 000 € | 531 425 € | 1 015 000 € | 3,4 × | 385 m² |
| 100 – 119 m² | 400 000 € | 672 500 € | 1 050 000 € | 2,6 × | 519 m² |
| 120 – 139 m² | 435 000 € | 772 900 € | 1 550 000 € | 3,6 × | 552 m² |
| 140 – 159 m² | 500 000 € | 840 000 € | 1 686 000 € | 3,4 × | 571 m² |
| 160 – 179 m² | 500 000 € | 1 046 850 € | 1 793 000 € | 3,6 × | 702 m² |
| 180 – 199 m² | 835 000 € | 1 242 500 € | 1 980 000 € | 2,4 × | 702 m² |
| 200 – 219 m² | 600 000 € | 1 445 000 € | 2 250 000 € | 3,8 × | 825 m² |
Une lecture s'impose : la surface de terrain médiane monte avec la surface bâtie, mais bien plus lentement que le prix. Deux maisons de 100 m² bâtis peuvent s'échanger de 400 000 € à 1 050 000 € selon qu'elles disposent de deux cents ou de mille mètres carrés de terrain, d'une vue mer ou d'un vis-à-vis, d'une exposition plein sud ou d'un fond de vallon.
C'est exactement pour cela qu'une maison ne s'estime pas depuis un bureau. Sur un appartement, les comparables abondent — le même immeuble, le même plan. Sur une maison, il n'y en a pas : il faut venir voir le terrain, la pente, ce qu'on voit depuis la terrasse et à quelle heure le soleil s'en va.
Source : fichier DVF de l'État, millésimes 2021 à 2025 — 1 359 ventes retenues dans les tranches publiées. Les tranches sous 60 m² bâtis sont écartées : elles mélangent cabanons, dépendances et villas dont une petite partie seulement est déclarée bâtie. Le moins cher et le plus cher désignent le premier et le neuvième décile, pas les extrêmes.
Questions fréquentes
Estimer une maison à Nice
Comment estime-t-on une maison à Nice ?
Certainement pas au mètre carré. Sur les 411 maisons vendues à Nice en 2024, le terrain médian atteint 649 m² pour 98 m² bâtis : ce qui se vend, c'est autant le terrain, l'exposition et la vue que la surface habitable. Nous partons donc du prix de vente des maisons comparables du secteur, puis nous ajustons sur ce qui fait vraiment la différence — l'orientation, la pente, l'accès, le stationnement, la piscine, le vis-à-vis.
Combien vaut une maison à Nice ?
Le prix de vente médian s'est établi à 839 100 € en 2024 — mais cette médiane cache un écart considérable : le quart le moins cher est passé sous 499 000 €, le quart le plus cher au-dessus de 1 800 000 €. Entre le secteur le plus recherché et le plus abordable, le rapport dépasse le facteur huit. Autant dire qu'une moyenne de ville ne décide de rien pour votre maison.
Le marché de la maison est-il difficile à Nice ?
Il est surtout étroit : une vente de maison pour environ 16 ventes d'appartements. Moins d'acheteurs, donc — mais des acheteurs nettement plus décidés, souvent déjà propriétaires et déjà financés. En pratique, une maison correctement estimée trouve son acquéreur ; une maison surévaluée s'installe sur le marché et finit par se vendre en dessous de ce qu'elle valait au départ.
Faut-il faire des travaux avant l'estimation ?
Non, et surtout pas avant d'en avoir parlé. Les gros travaux — toiture, façade, piscine — se récupèrent mal dans le prix de vente. Ce qui compte réellement se joue dans les dix premières minutes de visite : un jardin entretenu, un accès dégagé, de la lumière, pas de désordre visible. Nous faisons ce point avec vous lors du rendez-vous, avant toute dépense.
Quel est le tarif pour faire estimer une maison ?
Chez nous, aucun : l'avis de valeur est gratuit et sans engagement, pour une maison comme pour un appartement. C'est l'usage de la profession dès lors que l'estimation est destinée à une mise en vente. À distinguer de l'expertise immobilière, qui est un autre métier : réalisée par un expert agréé, opposable devant un juge ou l'administration, elle se facture — souvent plusieurs centaines d'euros — et s'impose dans une succession conflictuelle, un divorce contentieux ou un litige fiscal. Si votre situation relève de ce cas, nous vous le dirons plutôt que de vous laisser croire qu'un avis d'agence suffira.
Quel est le meilleur site pour estimer le prix d'une maison ?
Aucun, si l'on attend d'un site le prix de sa maison — et c'est encore plus vrai que pour un appartement. Tous fonctionnent de la même façon : ils rapportent votre surface habitable à un prix au mètre carré de secteur. Or le fichier des ventes de l'État, dont ils tirent leurs données, ne connaît que la surface bâtie : jamais la valeur du terrain. À Nice, le terrain médian d'une maison vendue atteint 649 m² pour 98 m² habitables, et entre une maison sur 200 m² plats et la même sur 1 500 m² en restanques avec vue mer, le prix n'a plus aucun rapport. Un site vous donnera un ordre de grandeur ; seule une visite donnera un chiffre défendable devant un acquéreur.
L'estimation d'une maison est-elle gratuite aussi ?
Oui, exactement comme pour un appartement : gratuite, sans engagement, remise sous 24 heures ouvrées après le rendez-vous. Elle vous appartient — vous pouvez la garder, la comparer, y réfléchir le temps qu'il faut.