Saint-Roch

Le prix moyen à Saint-Roch se situe autour de 3 900 €/m², l'un des niveaux les plus accessibles de Nice. Les valeurs varient selon l'immeuble, l'étage, l'état du bien et sa nature, un logement neuf ne se négociant pas comme un ancien à rénover. La présence du tramway et la proximité du centre soutiennent toutefois les prix. Pour connaître la valeur exacte de votre bien, nous réalisons une estimation gratuite et personnalisée.

Saint-Roch est particulièrement attractif pour l'investissement locatif, grâce à des prix d'entrée accessibles et à une forte demande locative liée à la proximité du centre et du tramway. Le quartier est en pleine mutation, porté par des programmes de rénovation qui améliorent progressivement son cadre et son potentiel de valorisation. Cette dynamique offre de belles perspectives pour un achat à moyen et long terme. Notre agence vous accompagne pour identifier les biens au meilleur rendement selon votre stratégie.

Saint-Roch offre un habitat contrasté, reflet de son passé de faubourg cheminot et de sa mutation actuelle. On y trouve des immeubles anciens du début du XXe siècle, des copropriétés des décennies suivantes et des résidences neuves issues des récents programmes. Les typologies vont du studio au appartement familial, avec des biens à rénover comme des logements clés en main. Cette diversité permet de répondre à tous les budgets, des primo-accédants aux investisseurs.

Le parc de Saint-Roch est hétérogène : immeubles anciens, copropriétés plus récentes et résidences neuves ne s'estiment pas de la même façon. Nous partons donc des transactions réellement signées rue par rue, en tenant compte de l'étage, de l'exposition et de la proximité du tramway. Vient ensuite la présentation du bien, puis le ciblage : à Saint-Roch, les acquéreurs sont souvent des primo-accédants et des investisseurs, deux profils qui n'ont ni les mêmes questions ni le même financement. Nous vérifions la solidité des candidats avant les visites, puis conduisons la négociation.

Oui, c'est l'un des atouts du quartier. Saint-Roch se situe à l'est du centre, sur un terrain plat, et bénéficie du tramway ainsi que de la proximité de la gare de Nice-Riquier. Beaucoup de déplacements quotidiens se font à pied ou en transport, ce qui permet à certains ménages de se passer d'une deuxième voiture. Les grands axes vers l'est et la basse Corniche sont accessibles. Le revers habituel des secteurs bien desservis et denses reste le stationnement en surface : disposer d'une place ou d'un garage constitue un vrai avantage à la revente.

Saint-Roch convient d'abord aux primo-accédants et aux investisseurs. Avec un niveau de prix autour de 3 900 €/m², il permet d'acheter près du centre sans les budgets du bord de mer, dans un quartier vivant et populaire desservi par le tramway. Les jeunes actifs y trouvent des studios et deux pièces faciles à louer à l'année, les familles des surfaces plus grandes dans les copropriétés et les programmes récents. Le secteur est en mutation, avec des opérations de rénovation. Il conviendra moins à qui recherche le calme résidentiel ou une résidence secondaire face à la mer.

C'est le point à vérifier avant d'acheter à Saint-Roch. Le quartier est dense et animé, marqué par son histoire ferroviaire et par des axes passants comme l'avenue Saint-Roch : l'exposition sonore varie fortement d'une rue à l'autre, d'un étage à l'autre et selon l'orientation du logement, côté rue ou côté cour. Visitez à des moments différents de la journée, contrôlez la qualité des menuiseries et le vis-à-vis. Regardez aussi l'état de l'immeuble ancien et les travaux votés en copropriété. Nous vous accompagnons dans ces vérifications avant de formuler une offre.

En prix de vente médian, de 2023 à 2025 : 117 000 € pour un studio, 176 000 € pour un 2 pièces, 240 000 € pour un 3 pièces, 300 000 € pour un 4 pièces. Ce sont des prix d'actes, pas des prix d'annonces : ils incluent les biens à rénover comme les biens refaits, et un appartement précis peut s'en écarter nettement dans un sens ou dans l'autre.

Parmi les rues qui comptent au moins 12 ventes, la plus chère est boulevard Armée des Alpes, à 5 126 €/m² en médiane (18 ventes), et la plus accessible rue Acchiardi de Saint-Léger, à 3 161 €/m² — un écart de 62 % à l'intérieur du même quartier. Le tableau rue par rue de cette page donne les 12 rues publiables à Saint-Roch.

654 ventes de logements ont été enregistrées à Saint-Roch de 2023 à 2025, soit environ 218 par an, sur 21 702 pour toute la ville. C'est le nombre d'actes signés, pas le nombre d'annonces : il dit la profondeur réelle du marché à Saint-Roch, et donc la vitesse à laquelle un bien au bon prix trouve preneur.

69 logements à Saint-Roch ont été achetés puis revendus en moins de cinq ans dans les ventes enregistrées de 2021 à 2025 — 13 % à perte, après 25 mois de détention en médiane. Le gain médian de 16 % inclut les rénovations faites entre les deux ventes : ce n'est pas l'évolution du marché. Notre analyse des reventes rapides à Nice détaille le seuil à franchir pour revendre en l'état sans perdre.