Vendre un studio
Vendre un studio à Nice
Une vente sur quatre à Nice est un studio — et c'est le bien le plus souvent sous-évalué par son propriétaire. Voici pourquoi, chiffres de l'État à l'appui.
Le marché du studio à Nice, en chiffres réels
1 658
studios vendus à Nice en 2024
Soit 25 % de toutes les ventes d'appartements de la ville : une vente sur quatre.
135 995 €
prix de vente médian
Pour une surface médiane de 27 m².
+18 %
de plus au m² qu'un 3 pièces
5 385 € du m² contre 4 547 € — appliquer le prix moyen du quartier à un studio, c'est se sous-évaluer.
Source : DVF — Demandes de valeurs foncières (fichier public de l'État), commune de Nice (06088), année 2024. Ventes de studios uniquement, cessions atypiques écartées. Prix signés chez le notaire, pas prix d'annonces.
Le prix du studio, secteur par secteur
Du simple au double selon l'adresse. C'est l'écart le plus large de tout le marché niçois — et la raison pour laquelle une estimation de studio se fait à la rue, pas au quartier.
| Secteur | Ventes 2024 | Prix au m² | Prix de vente médian |
|---|---|---|---|
| Carré d'Or | 74 | 8 015 € | 220 000 € |
| Le Port | 55 | 7 426 € | 190 000 € |
| Dubouchage | 130 | 7 135 € | 164 000 € |
| Quartier des Musiciens | 116 | 6 759 € | 160 000 € |
| Les Baumettes | 89 | 6 285 € | 161 600 € |
| Vieux-Nice | 52 | 5 884 € | 146 500 € |
| Fabron | 29 | 5 780 € | 162 730 € |
| Caucade | 22 | 5 707 € | 147 850 € |
| Gambetta | 86 | 5 550 € | 133 500 € |
| Riquier | 90 | 5 523 € | 134 500 € |
| Magnan | 50 | 5 480 € | 145 650 € |
| Parc Impérial | 36 | 5 244 € | 121 210 € |
| Le Ray | 68 | 5 172 € | 130 000 € |
| Mantega | 45 | 5 107 € | 130 000 € |
| Libération | 52 | 4 998 € | 115 950 € |
| Vernier | 72 | 4 960 € | 136 064 € |
| Promenade des Anglais | 75 | 4 919 € | 125 000 € |
| Saint-Roch | 58 | 4 736 € | 114 300 € |
| Pessicart | 56 | 4 664 € | 133 000 € |
| Saint-Philippe | 24 | 4 625 € | 120 000 € |
| Pasteur | 53 | 4 600 € | 115 000 € |
| Chambrun / Saint-Maurice | 70 | 4 470 € | 125 000 € |
| Rimiez | 39 | 4 417 € | 122 000 € |
| Cimiez | 38 | 3 831 € | 91 000 € |
Seuls les secteurs comptant au moins quinze ventes de studios dans l'année sont publiés.
L'erreur qui coûte le plus cher
Elle est presque toujours la même : le propriétaire cherche « le prix du m² à Nice », trouve un chiffre autour de 4 547 €, le multiplie par sa surface, et annonce ce prix. Sur un studio, ce raisonnement fait perdre 18 % — parce qu'un studio ne se vend pas au mètre carré moyen de la ville, mais à celui des studios de sa rue.
L'erreur inverse existe aussi, plus rare mais plus coûteuse en temps : viser le prix du Carré d'Or depuis un quartier qui se négocie moitié moins. Le bien s'installe, les visites s'espacent, et il finit par se vendre en dessous de ce qu'il valait au départ.
Entre les deux, il y a un travail simple : regarder ce qui s'est réellement vendu autour de chez vous, sur des biens comparables, et en tirer une fourchette. C'est ce que nous faisons dans l'avis de valeur — gratuitement, et sans que cela vous engage à quoi que ce soit.
Questions fréquentes
Vendre un studio à Nice
Combien vaut un studio à Nice ?
Sur les 1 658 studios vendus à Nice en 2024, le prix de vente médian s'établit à 135 995 € pour 27 m², soit 5 385 € du mètre carré. Mais la moyenne de ville ne veut pas dire grand-chose ici : entre le Carré d'Or et les quartiers du nord, le prix au mètre carré varie du simple au double. Le tableau des secteurs, plus haut, donne la vraie mesure.
Pourquoi un studio se vend-il plus cher au m² qu'un grand appartement ?
C'est le fait le plus contre-intuitif du marché niçois : le studio se négocie à 5 385 € du mètre carré contre 4 547 € pour un trois-pièces, soit 18 % de plus. La raison est simple : le studio s'adresse à la fois aux investisseurs locatifs, aux primo-accédants et aux acheteurs d'un pied-à-terre — trois demandes qui se superposent sur un même bien, dans une ville où le rendement locatif reste solide. Conséquence pratique : appliquer à son studio le prix au m² moyen de son quartier, c'est se sous-évaluer.
Faut-il vendre son studio meublé ou vide ?
Cela dépend de l'acheteur visé. Un investisseur locatif achète volontiers meublé — le bien est immédiatement exploitable, et le mobilier peut être valorisé séparément dans l'acte. Un primo-accédant, lui, préfère souvent un bien vide qu'il aménagera à son goût. Nous en parlons avant la mise en vente, parce que cela change la façon de présenter le bien et le type de visites que l'on organise.
Mon studio est loué : puis-je le vendre ?
Oui. Un bien loué se vend, et il intéresse même particulièrement les investisseurs : le locataire est en place, le rendement est démontré, il n'y a pas de vacance à craindre. Les règles diffèrent selon le type de bail et selon que l'acquéreur souhaite ou non habiter le logement — c'est un point à examiner dès le premier rendez-vous, car il détermine le calendrier de la vente.
Le DPE compte-t-il autant sur un studio ?
Il compte, et parfois davantage : les petites surfaces obtiennent souvent des classes défavorables du seul fait de leur volume, indépendamment de la qualité réelle du logement. Sur un studio destiné à la location, la classe énergétique conditionne aussi ce que l'acquéreur pourra en faire dans les années qui viennent. Mieux vaut connaître le résultat avant de fixer le prix que de le découvrir en pleine négociation.