Comment se passe la mise en vente d'un appartement à Nice ? Les dix jours avant l'annonce

« Je veux mettre mon appartement en vente » : la phrase est simple, la suite l'est moins, et c'est dans les dix jours qui séparent la décision de la première visite que se joue une bonne partie de la vente. Un bien mis en ligne trop tôt — sans dossier, sans diagnostics, au prix d'une annonce voisine — perd ses trois premières semaines, celles où les acquéreurs actifs regardent tout ce qui sort. Voici comment se passe une mise en vente faite dans l'ordre, jour par jour, telle que nous la conduisons à Nice.

Tout commence par un chiffre, et il ne doit pas venir des annonces. Les prix affichés sur les portails sont des souhaits ; les prix qui comptent sont ceux des ventes enregistrées par l'administration fiscale, rue par rue, que nous publions pour Nice. L'estimation confronte ces ventes à l'appartement : l'étage, l'exposition, l'état, l'ascenseur, la vue, les charges. Elle donne une fourchette et un prix de mise en vente, et c'est ce prix — pas un prix « pour voir » — qui décide du délai. Un vendeur qui veut comparer plusieurs avis a raison ; celui qui choisit l'agence qui annonce le chiffre le plus haut se prépare une baisse dans trois mois.

Le diagnostic de performance énergétique doit exister avant l'annonce : ses deux classes, énergie et climat, y figurent obligatoirement. Les autres diagnostics sont exigés au plus tard à la promesse, mais on les commande tout de suite, parce qu'un acquéreur qui a tout sous les yeux fait une offre : amiante pour les immeubles dont le permis est antérieur à juillet 1997, plomb pour ceux d'avant 1949, électricité et gaz si les installations ont plus de quinze ans, état des risques, mesurage de la surface privative, et, à Nice, l'état relatif aux termites, valable six mois. Le diagnostiqueur passe une fois, le dossier arrive en quelques jours.

En copropriété, le dossier compte autant que les diagnostics : règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, montant des charges des deux derniers exercices, carnet d'entretien, et, s'il existe, le plan pluriannuel de travaux. Le vendeur a la plupart de ces pièces ; le syndic fournit le reste. S'y ajoutent le titre de propriété, la dernière taxe foncière et, pour un bien loué, le bail et les quittances. Notre liste des documents à réunir, filtrée selon le bien, tient sur une page.

Aucune agence ne peut présenter un bien sans mandat écrit, numéroté, signé des propriétaires — tous les propriétaires. Il indique le prix de mise en vente, les honoraires et qui les paie, la durée, et s'il est simple ou exclusif. Signé à domicile ou à distance, il ouvre un délai de rétractation de quatorze jours au vendeur. Ce qu'il faut lire avant de signer : la durée de l'engagement irrévocable, les conditions de résiliation, la clause qui prévoit des honoraires si vous vendez vous-même à un acquéreur présenté par l'agence. Notre mandat exclusif se résilie à tout moment après trois mois, par simple lettre : il ne retient personne, et c'est écrit.

Un appartement se vend sur sa première photo, et la première photo se prépare : désencombrer, réparer ce qui est cassé, laver les vitres, ouvrir les volets, sortir les meubles de trop. Ce n'est pas du home staging à grands frais ; c'est du bon sens exécuté avant la séance, pas après la dixième visite. Le photographe passe ensuite, en lumière du jour, avec un plan coté du bien. Une visite virtuelle n'est pas indispensable ; des photos justes le sont.

Une annonce n'est pas un texte libre. Elle doit indiquer le prix, honoraires inclus, et, si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, leur montant en pourcentage du prix ; les classes énergie et climat du DPE et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie ; la surface ; et, en copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel des charges du vendeur et l'existence d'éventuelles procédures contre le syndicat. Une annonce qui omet l'une de ces mentions est irrégulière — et un acquéreur averti s'en aperçoit. Le texte dit ensuite ce que les photos ne montrent pas : l'étage, l'exposition, le calme, ce qui a été refait, ce qui reste à faire.

Vient alors le choix de la diffusion : les portails, le panneau, nos réseaux, ou aucun d'eux. Pour la plupart des biens, une diffusion large sur les portails est le bon choix, et les trois premières semaines concentrent l'essentiel des visites. Pour certains — successions, séparations, biens loués, personnes tenues à la réserve — la vente sans annonce, proposée à notre fichier d'acquéreurs et à nos partenaires, évite l'exposition publique. Dans les deux cas, le dossier complet est prêt avant la première visite, et une offre peut être signée dès la première semaine.

• Estimer sur les ventes réelles de la rue, pas sur les annonces.
• Commander le DPE et l'ensemble des diagnostics le jour de la décision.
• Réunir le dossier de copropriété et le titre de propriété.
• Faire signer le mandat par tous les propriétaires, et le lire.
• Préparer le bien, puis faire les photos en lumière du jour.
• Rédiger l'annonce avec toutes les mentions obligatoires.
• Choisir la diffusion : portails, ou offre réseau.
• Fixer les créneaux de visite, et exiger un accord de financement avant d'accepter une offre.
• Poser le calendrier légal dès le compromis : rétractation, préemption, prêt.
• Ne rien promettre sur la date de l'acte sans l'avoir calculée.