Vendre un bien à Nice quand on vit à l'étranger

Nice compte une proportion importante de propriétaires qui n'y vivent pas : Italiens du Nord, Britanniques, Suisses, Scandinaves, Français expatriés qui ont gardé un pied-à-terre. Vendre depuis Milan, Londres ou Dubaï est parfaitement faisable — cela se fait tous les jours — mais quatre points changent, et mieux vaut les connaître avant de commencer plutôt que de les découvrir au moment de signer.

Cette page traite de ce qui relève de notre métier : l'organisation de la vente. La fiscalité de votre situation particulière relève de votre notaire et, le cas échéant, de votre conseil fiscal — nous indiquons les principes, pas votre cas.

C'est la première inquiétude, et elle se règle simplement. La signature du compromis comme celle de l'acte authentique peuvent se faire par procuration : vous désignez un mandataire — souvent un clerc de l'étude notariale — qui signe en votre nom.

La procuration doit être authentique. Deux façons de l'obtenir sans venir : devant un notaire de votre pays de résidence, avec apostille ou légalisation selon le pays, ou au consulat de France, dont c'est l'une des missions. Comptez deux à quatre semaines : c'est le délai qu'il faut anticiper dès le compromis, pas au moment de la signature.

Depuis 2020, la signature électronique à distance est également possible chez de nombreux notaires français : vous signez en visioconférence, muni de votre pièce d'identité. Demandez-le à l'étude dès le départ — toutes ne la proposent pas, et cela change le calendrier.

C'est le point le plus mal compris, et il dépend d'une seule chose : où vous résidez fiscalement.

Vous résidez dans l'Union européenne, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein

Aucun représentant fiscal n'est exigé. La dispense est générale depuis 2015 — un vendeur résidant en Italie, en Belgique ou en Allemagne n'a donc rien à prévoir de ce côté.

Vous résidez ailleurs — Royaume-Uni, Suisse, États-Unis, Émirats…

Un représentant fiscal accrédité est obligatoire dès lors que le prix de vente dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de trente ans. En dessous de ce prix, ou au-delà de cette durée de détention, la vente en est dispensée.

Le représentant fiscal est une société agréée qui se porte garante du calcul de l'impôt sur la plus-value auprès de l'administration. Sa rémunération se situe généralement autour de 1 % du prix de vente, et elle se négocie. Le notaire la mandate ; vous n'avez pas de démarche à faire, mais le coût doit entrer dans votre calcul de net vendeur dès le départ.

C'est là que le choix de l'agence pèse le plus. Un bien vide visité par un intermédiaire qui n'y passe qu'en coup de vent se vend mal : les acquéreurs le sentent immédiatement.

Concrètement, ce que nous prenons en charge pour un propriétaire absent : la détention des clés et l'ouverture pour chaque visite, un compte rendu écrit après chacune — ce qui a plu, ce qui a bloqué, la suite éventuelle —, la surveillance de l'état du bien entre deux visites, et l'aération avant les rendez-vous, détail qui n'en est pas un dans un appartement fermé depuis des mois.

Nous convenons aussi d'un rythme de point fixe, tenu quelle que soit l'activité — y compris pour dire qu'il ne s'est rien passé cette semaine. Un propriétaire à l'étranger qui n'a pas de nouvelles imagine toujours le pire, et il a souvent raison de s'inquiéter.

Le notaire vire le prix de vente, déduction faite de l'impôt sur la plus-value et des frais, sur le compte que vous indiquez. Un compte bancaire à l'étranger convient parfaitement dès lors qu'il est à votre nom : il n'est pas nécessaire de conserver un compte français.

Deux points d'attention, en revanche. Les virements internationaux importants font l'objet de contrôles de conformité qui peuvent ajouter quelques jours — ce n'est pas un blocage, c'est une vérification de routine. Et si votre compte n'est pas libellé en euros, la conversion se fait au taux de votre banque, qui est rarement le meilleur : pour une somme significative, il vaut la peine de comparer avant, pas après.

Une vente à distance n'est pas plus longue qu'une autre, à condition d'anticiper les deux étapes qui ne dépendent pas de vous.

• Estimation et mise en vente : nous pouvons tout faire sans votre présence, à partir de photographies et d'un accès au bien.
• Compromis : signature possible par procuration ou à distance. C'est ici qu'il faut lancer la procuration si elle est nécessaire.
• Représentant fiscal, si votre situation l'exige : le notaire le mandate, comptez quelques semaines.
• Acte authentique : deux à trois mois après le compromis, comme pour tout le monde.

Nous organisons la vente, tenons les visites, rendons compte, coordonnons le notaire et vous accompagnons jusqu'au virement. Nous parlons français, anglais, espagnol et russe à l'agence, ce qui règle une partie des échanges.

Nous ne calculons pas votre impôt et nous ne nous substituons ni au notaire ni à votre conseil fiscal. La plus-value d'un non-résident dépend de votre pays de résidence, de la convention fiscale qui le lie à la France, de votre durée de détention et parfois de votre affiliation à un régime de sécurité sociale européen. C'est un travail d'expert, et nous préférons vous orienter que vous donner un chiffre approximatif que vous prendriez pour un engagement.