Quelle est la rue la plus chère de Nice ? Réponse sur 190 rues et 21 702 ventes réelles

Posez la question autour de vous : neuf personnes sur dix répondront « la promenade des Anglais ». Les prix affichés dans les annonces disent la même chose. Les ventes réellement signées disent autre chose. Nous avons repris les 21 702 ventes de logements enregistrées par l'administration fiscale à Nice entre 2023 et 2025, et classé les 190 rues qui comptent au moins trente ventes d'appartements sur la période — assez pour qu'une médiane veuille dire quelque chose.

La réponse : le boulevard Franck Pilatte, sur la corniche qui longe la mer entre le port et le Mont Boron, à 9 630 € le mètre carré en médiane, sur 79 ventes. La promenade des Anglais n'arrive que cinquième.

Trois choses sautent aux yeux. Le sommet du classement est à l'est : le boulevard Franck Pilatte, le boulevard Maurice Maeterlinck sur le cap de Nice et le boulevard Carnot sur la basse corniche occupent les trois premières places, tous face à la mer, tous à l'écart du centre. Le Carré d'Or et son prolongement vers les Musiciens fournissent l'essentiel du reste — rue du Congrès, boulevard Victor Hugo, rue Masséna, rue du Maréchal Joffre, rue de la Buffa, rue Alphonse Karr, rue Cronstadt. Et la promenade des Anglais, avec 321 ventes, quatre fois plus que Franck Pilatte, mélange tout : les étages élevés face à la mer et les rez-de-chaussée sur cour, les résidences récentes et les immeubles anciens. Sa médiane en est le reflet, pas une contre-performance.

La fourchette compte autant que la médiane. Boulevard Franck Pilatte, le quart le plus cher se vend au-dessus de 14 800 € le mètre carré, et le quart le moins cher sous 6 000 €. Dans la même rue, du simple au double et demi : c'est la règle que nous avions déjà mesurée à l'échelle de l'immeuble, où l'écart médian entre la vente la moins chère et la plus chère atteint 44 %.

Le Carré d'Or reste le quartier le plus cher de Nice, mais la rue la plus chère n'y est pas : elle est au Port, dans sa partie tournée vers le Mont Boron. C'est toute la limite du « prix du quartier » : un quartier est une moyenne de rues qui n'ont rien à voir entre elles, et une rue est une moyenne d'immeubles qui n'ont rien à voir non plus. Le bon repère pour un vendeur, c'est sa rue, puis son immeuble.

L'avenue de la Californie, la rue de France et la promenade des Anglais forment l'axe où l'on vend le plus, avec des prix qui vont pourtant du simple au presque double — 4 712 € avenue de la Californie, 7 643 € sur la promenade. L'avenue Sainte-Marguerite et l'avenue de Fabron, à l'ouest, complètent les cinq rues les plus actives : ce sont les grandes copropriétés des années 1960 et 1970, où les ventes se succèdent.

Un prix fixé sur « le quartier » est faux dans les deux sens. Il sous-estime un appartement bien placé dans une rue chère, et surestime un appartement dans la rue la moins chère du quartier — celui-là restera en vente des mois avant de baisser sous les yeux de tous. Le point de départ juste est la médiane de votre rue, corrigée par ce que votre immeuble et votre étage valent réellement, sur des ventes signées et non sur des annonces. C'est exactement ce que nous faisons à l'estimation, et le tableau rue par rue de votre quartier vous donne déjà le premier chiffre.