Vendre sans annonce, sans panneau, sans portail

Oui, et rien dans la loi ne l'interdit. L'annonce n'est pas une obligation du vendeur : c'est un moyen de trouver un acquéreur, pas une condition de la vente. Ce qui reste obligatoire, avec ou sans annonce, ce sont les règles de la vente elle-même — un mandat écrit et numéroté si une agence intervient, les diagnostics techniques annexés à la promesse, le dossier de copropriété remis à l'acquéreur, et le passage chez le notaire. En pratique, vendre sans annonce revient à remplacer la diffusion publique par une présentation ciblée à des acquéreurs déjà identifiés. C'est ce que nous appelons l'offre réseau.

Une vente dont l'existence n'est pas rendue publique : pas d'annonce sur les portails, pas de panneau sur la façade, pas de photographies en ligne, pas de prix affiché sur Internet. Le bien est proposé directement à des acquéreurs sélectionnés, en général par une agence qui dispose d'un fichier de demandes actives, et à des professionnels qui accompagnent des acheteurs. Le terme « off market » vient des marchés anglo-saxons ; à Nice, la pratique existe depuis longtemps sur les biens de prestige, et elle s'est étendue à tous les vendeurs qui ont une bonne raison de rester discrets.

Pas nécessairement, et il faut dire les deux côtés. Une diffusion publique met votre bien devant le plus grand nombre : c'est l'argument des annonces, et il est réel quand le bien est recherché. Une présentation ciblée met votre bien devant moins de personnes, mais devant des personnes qui cherchent précisément ce type de bien et qui ont déjà avancé leur projet — financement étudié, critères arrêtés. Le prix se fait alors sur la qualité de la rencontre plutôt que sur le volume. Ce que la discrétion évite à coup sûr, c'est l'effet d'usure d'une annonce restée longtemps en ligne, avec ses baisses de prix visibles par tous : un bien qui n'a jamais été affiché n'a pas d'historique, et se négocie sans ce handicap.

À tous ceux pour qui la publicité de la vente est un problème en soi. Les propriétaires en séparation ou en succession, qui ne souhaitent pas que le voisinage ou la famille apprennent la vente par une annonce. Les personnes connues localement, ou dont la fonction impose de la réserve. Les propriétaires d'un bien loué, qui ne veulent pas inquiéter leur locataire avec des visites publiques. Les propriétaires d'un bien de prestige, dont la clientèle ne se trouve pas sur les portails. Et ceux qui veulent tester le marché sans afficher un prix : l'offre réseau permet de recevoir de vraies offres avant de décider d'une diffusion.

C'est un mandat de vente au sens de la loi Hoguet : écrit, numéroté dans notre registre, avec un prix et des honoraires convenus. Sa particularité tient à un point : il ne prévoit aucune diffusion publique. Sa durée et son exclusivité sont celles que nous convenons ensemble selon votre bien et votre situation. Et il obéit à la règle qui vaut pour tous nos mandats : il ne vous enferme pas. Si vous souhaitez y mettre fin, ou basculer vers une vente classique, vous nous l'écrivez et nous vous libérons.

Deux cercles, et rien au-delà. D'abord les acquéreurs de notre fichier dont la recherche correspond à votre bien : quartier, type, budget, délai. Ils sont contactés individuellement, et ne reçoivent le dossier qu'après avoir confirmé leur intérêt. Ensuite nos partenaires professionnels — notaires, courtiers, confrères avec lesquels nous travaillons — qui accompagnent des acheteurs en recherche. Le dossier n'est jamais publié, et les visites sont organisées une par une, aux horaires que vous fixez.

L'essentiel du droit de la vente s'applique à l'identique. Le diagnostic de performance énergétique doit exister avant la première visite et l'ensemble du dossier de diagnostics est annexé à la promesse. En copropriété, les documents de la loi ALUR sont remis à l'acquéreur. Notre barème d'honoraires reste public, comme la loi l'impose, et le mandat est inscrit à notre registre. Ce qui disparaît, ce sont uniquement les obligations propres aux annonces — l'affichage de la classe énergétique et des honoraires dans l'annonce, par exemple — puisqu'il n'y a pas d'annonce.

À tout moment. L'offre réseau n'est pas un enfermement, c'est un premier cercle. Si les acquéreurs de notre fichier et nos partenaires ne produisent pas l'offre attendue dans le délai que nous nous fixons ensemble, nous en tirons les conclusions avec vous : ajuster le prix, ou ouvrir la diffusion aux portails, avec des photographies et une annonce préparées entre-temps. L'avantage est que cette annonce partira alors avec un prix éprouvé, et non avec un prix d'appel qu'il faudrait baisser sous les yeux de tous.