Vendre à Nice
Vendre un bien à Saint-Roch
Propriétaire à Saint-Roch et vendeur ? Ce quartier de l'est niçois est l'un des rares où le prix d'un même immeuble peut varier du simple au double. Voici comment situer le vôtre, et notre estimation gratuite.
Le marché de la vente à Saint-Roch
4 179 €/m²
Prix indicatif au m²
à Saint-Roch
Qui achète à Saint-Roch
Investisseurs et primo-accédants.
Saint-Roch est un quartier en mutation, et cela se lit directement dans ses chiffres de vente. Sur 222 appartements vendus en trois ans, le prix médian ressort à 4 179 €/m² — un niveau accessible pour Nice, qui explique l'affluence des primo-accédants et des investisseurs. Mais la moyenne masque ici deux marchés qui coexistent : celui du parc ancien hérité du quartier ferroviaire, et celui des résidences récentes issues des programmes de rénovation.
L'écart est frappant : 3 000 €/m² pour le quart le moins cher, 5 918 €/m² pour le quart le plus cher, soit 97 % de différence. Autrement dit, deux appartements de surface identique, à quelques centaines de mètres l'un de l'autre, peuvent se vendre à des prix presque doubles. Pour un vendeur, se référer au prix moyen du quartier est donc l'erreur la plus coûteuse — et la plus fréquente.
Fourchette indicative — la valeur exacte de votre bien dépend de l’étage, de la vue, de l’exposition, de l’état et des extérieurs.
Ce qui s'est réellement vendu à Saint-Roch
333
ventes en 2025
Appartements enregistrés par l'administration fiscale.
4 241 €
prix médian au m²
Contre 3 746 € en 2021.
+13,2 %
depuis 2021
Le marché niçois dans son ensemble a progressé de +14,4 % sur la même période.
Le prix médian au m², année par année
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Roch | 3 746 € | 4 000 € | 4 043 € | 4 246 € | 4 241 € |
| Nice, toutes zones | 4 333 € | 4 560 € | 4 783 € | 4 837 € | 4 955 € |
Le point haut n'est pas la dernière année : la médiane a culminé en 2024 à 4 246 €, puis s'est établie à 4 241 € en 2025, soit −0,1 %. C'est précisément ce qu'un écart affiché entre 2021 et 2025 ne montre pas — et ce qui explique qu'un bien calé sur les prix d'il y a deux ans ne trouve plus preneur.
Ce qui se vend ici, par typologie
114 300 €
prix médian d'un studio
58 studios vendus en 2024, à 4 736 € le m². Comme partout à Nice, la petite surface se paie plus cher au m² que les grands logements : 5 385 € contre 4 547 € pour un trois-pièces à l'échelle de la ville.
750 000 €
prix médian d'une maison
15 maisons vendues en 2024. Le quart le moins cher se situe autour de 370 000 €, le quart le plus cher autour de 965 000 € — un écart que le terrain explique le plus souvent, et que DVF ne mesure pas.
Source : fichier DVF de l'État — millésimes 2021 à 2025 pour les appartements, 2024 pour les studios et les maisons. Prix signés chez le notaire, pas prix d'annonces. Un secteur n'est publié qu'au-delà d'un seuil de ventes : en dessous, une médiane ne veut rien dire. Voir le marché niçois sur cinq ans.
À qui vendez-vous, à Saint-Roch ?
À Saint-Roch, l'acquéreur type est en train de changer. Historiquement, le quartier attirait surtout des investisseurs à la recherche de rendement, et des primo-accédants que les prix du centre écartaient. La desserte par le tramway et les programmes neufs ont ajouté un troisième profil : des acquéreurs résidentiels qui acceptent l'est de Nice en échange d'une surface qu'ils ne trouveraient pas ailleurs à ce budget. Ces trois profils ne valorisent pas les mêmes choses — le rendement pour l'un, le prix d'entrée pour l'autre, l'état et le calme pour le troisième — et un bien vendu au mauvais public part systématiquement en dessous de sa valeur.
Notre méthode pour vendre à Saint-Roch
Notre méthode à Saint-Roch consiste d'abord à identifier dans lequel des deux marchés du quartier se situe votre bien : le parc ancien ou les résidences récentes. Cette distinction pèse davantage sur le prix que la surface elle-même. Nous vous montrons ensuite les ventes réelles comparables — pas les annonces en cours, qui affichent des prix demandés et non des prix obtenus — et nous positionnons votre bien dans la fourchette du secteur. La commercialisation est ensuite ciblée sur le profil qui paiera le mieux votre bien précis, ce qui suppose de choisir : viser les trois publics à la fois, c'est n'en convaincre aucun.
Combien vaut votre bien à Saint-Roch ?
Nous réalisons une estimation gratuite, écrite et sans engagement de votre appartement ou maison à Saint-Roch, remise sous 24 heures ouvrées.
Estimer mon bien gratuitementLe prix réel à Saint-Roch, par type de bien
Un prix au mètre carré de quartier mélange le studio et le cinq-pièces, alors qu'ils n'obéissent pas au même marché. Voici le vôtre, calculé sur les ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale.
| Type de bien | Prix médian au m² | Vente médiane | Fourchette réelle | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 5 000 € | 117 000 € | 3 689 € – 6 353 € | 159 |
| 2 pièces | 4 146 € | 176 000 € | 2 982 € – 5 500 € | 221 |
| 3 pièces | 3 762 € | 240 000 € | 2 784 € – 4 851 € | 207 |
| 4 pièces | 3 843 € | 300 000 € | 2 565 € – 5 217 € | 52 |
| Maison | 10 862 € | 681 000 € | 4 083 € – 16 667 € | 15 |
Médianes calculées sur les ventes enregistrées par l'administration fiscale (2023-01 → 2025-12). Un type de bien n'apparaît qu'à partir de 12 ventes : en dessous, une médiane ne veut rien dire, et nous préférons ne rien afficher. La fourchette réelle donne le quart le moins cher et le quart le plus cher — c'est entre ces deux bornes que se situe votre bien, et l'étage, la vue et l'état font le reste.
Le prix réel rue par rue à Saint-Roch
Le prix d'un quartier n'est pas celui de votre rue. Voici les 12 rues où l'on a le plus vendu d'appartements à Saint-Roch, avec le prix médian au mètre carré des ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale — pas des annonces, des ventes signées.
| Rue | Prix médian au m² | Fourchette réelle | Ventes |
|---|---|---|---|
| boulevard Pape Jean-XXIII | 3 788 € | 2 920 € – 4 923 € | 14 |
| rue de Roquebillière | 4 355 € | 3 453 € – 5 488 € | 25 · dep. 2024 |
| boulevard Armée des Alpes | 5 126 € | 3 036 € – 5 846 € | 18 |
| rue du Docteur Fighiera | 3 674 € | 2 800 € – 5 447 € | 12 |
| avenue Giacobi | 3 936 € | 1 963 € – 6 030 € | 19 · dep. 2024 |
| rue des Orangers | 4 032 € | 3 197 € – 5 491 € | 17 · dep. 2024 |
| rue Acchiardi de Saint-Léger | 3 161 € | 2 513 € – 3 937 € | 16 · dep. 2024 |
| rue Louis Garneray | 4 012 € | 3 250 € – 4 984 € | 16 · dep. 2024 |
| boulevard Saint-Roch | 3 823 € | 3 089 € – 6 800 € | 16 · dep. 2024 |
| boulevard Bischoffsheim | 4 575 € | 3 319 € – 6 200 € | 20 · dep. 2024 |
| rue Fornero Menei | 4 597 € | 3 532 € – 6 176 € | 13 · dep. 2024 |
| rue Sorgentino | 4 143 € | 3 000 € – 5 556 € | 12 |
Médianes des ventes d'appartements enregistrées par l'administration fiscale, sur la fenêtre la plus récente qui compte au moins 12 ventes — 2025 seule quand c'est possible, sinon depuis l'année indiquée (au plus tôt 2024). Une rue absente n'est pas une rue sans valeur : c'est une rue où moins de 12 ventes ne permettent pas de médiane honnête. La fourchette donne le quart le moins cher et le quart le plus cher.
Vous vendez dans l'une de ces rues ? Demandez une estimation immobilière à Nice fondée sur ces ventes, et non sur les prix affichés. Le classement des 190 rues de Nice, de la plus chère à la moins chère, est sur la page du prix rue par rue.
Et un parking ? 25 500 € en médiane à Saint-Roch, sur 80 garages, box et places vendus seuls en 2025 — le prix des parkings par quartier.
Vendre à Saint-Roch
Questions fréquentes des vendeurs à Saint-Roch
Quel est le prix au m² à Saint-Roch ?
Le prix médian s'établit à 4 179 €/m², sur 222 ventes d'appartements enregistrées en trois ans. Mais ce chiffre isolé induit en erreur dans ce quartier plus qu'ailleurs : le quart le moins cher se vend à 3 000 €/m² et le quart le plus cher à 5 918 €/m², soit 97 % d'écart. Cette amplitude reflète la coexistence d'un parc ancien et de résidences récentes, et l'effet très inégal de la desserte par le tramway selon les rues. Estimer un bien à Saint-Roch demande donc de le comparer à son marché réel, pas à la moyenne du quartier.
Vaut-il mieux vendre à un investisseur ou à un particulier à Saint-Roch ?
Les deux marchés existent, et ils ne paient pas le même prix pour le même bien. L'investisseur raisonne en rendement : il valorise la surface, le loyer atteignable et le prix au mètre carré, et se montre peu sensible au cachet ou aux finitions. L'acquéreur résidentiel paie davantage un bien prêt à habiter, calme, bien exposé, avec un extérieur. Un studio ou un deux-pièces à rafraîchir trouvera généralement son meilleur prix chez l'investisseur ; un trois-pièces familial en bon état se vendra mieux à un particulier. La question se tranche bien avant la mise en ligne, car elle détermine les photos, le texte et le prix affiché.
Le tramway a-t-il fait monter les prix à Saint-Roch ?
Il a surtout créé de l'écart. La desserte a rendu certaines rues nettement plus attractives, sans profiter également à l'ensemble du quartier — c'est l'une des raisons de la forte dispersion des prix qu'on y observe. Pour un vendeur, la bonne question n'est pas de savoir si le quartier a monté, mais de savoir si son immeuble fait partie de ceux qui en ont bénéficié. Cela se vérifie sur les ventes réelles des rues voisines, et c'est l'un des premiers points que nous regardons lors d'une estimation à Saint-Roch.