Vendre à Nice
Vendre un bien à Pessicart
Vendre à Pessicart, c'est vendre sur les collines — et c'est le seul quartier de cette liste où le prix au mètre carré ne veut presque rien dire. Voici pourquoi, et notre estimation gratuite.
Le marché de la vente à Pessicart
4 048 €/m²
Prix indicatif au m²
à Pessicart
Qui achète à Pessicart
Familles recherchant une maison au vert.
Pessicart est un quartier de collines au nord-ouest de Nice, fait de restanques, d'oliviers et d'un habitat majoritairement pavillonnaire. Le marché des appartements y reste actif — 266 ventes en trois ans, pour un prix médian de 4 048 €/m² — mais ce chiffre ne dit qu'une partie de l'histoire, car une bonne part de la valeur du secteur se trouve dans les maisons et les terrains.
Et c'est là qu'un vendeur de Pessicart doit être prudent. Les données publiques de l'administration fiscale ne connaissent que la surface bâtie, jamais le terrain : un prix au mètre carré calculé sur une villa avec un hectare de restanques n'a donc aucun sens. Sur les appartements eux-mêmes, la fourchette va de 3 048 à 5 466 €/m², soit 79 % d'écart — une dispersion qui reflète surtout la vue, l'exposition et l'accès. Sur les collines, deux biens identiques séparés de deux cents mètres peuvent avoir des valeurs très différentes selon ce qu'on voit depuis la terrasse.
Fourchette indicative — la valeur exacte de votre bien dépend de l’étage, de la vue, de l’exposition, de l’état et des extérieurs.
Ce qui s'est réellement vendu à Pessicart
290
ventes en 2025
Appartements enregistrés par l'administration fiscale.
4 152 €
prix médian au m²
Contre 3 718 € en 2021.
+11,7 %
depuis 2021
Le marché niçois dans son ensemble a progressé de +14,4 % sur la même période.
Le prix médian au m², année par année
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pessicart | 3 718 € | 3 793 € | 4 077 € | 4 161 € | 4 152 € |
| Nice, toutes zones | 4 333 € | 4 560 € | 4 783 € | 4 837 € | 4 955 € |
Le point haut n'est pas la dernière année : la médiane a culminé en 2024 à 4 161 €, puis s'est établie à 4 152 € en 2025, soit −0,2 %. C'est précisément ce qu'un écart affiché entre 2021 et 2025 ne montre pas — et ce qui explique qu'un bien calé sur les prix d'il y a deux ans ne trouve plus preneur.
Ce qui se vend ici, par typologie
133 000 €
prix médian d'un studio
56 studios vendus en 2024, à 4 664 € le m². Comme partout à Nice, la petite surface se paie plus cher au m² que les grands logements : 5 385 € contre 4 547 € pour un trois-pièces à l'échelle de la ville.
499 500 €
prix médian d'une maison
20 maisons vendues en 2024. Le quart le moins cher se situe autour de 278 000 €, le quart le plus cher autour de 1 300 000 € — un écart que le terrain explique le plus souvent, et que DVF ne mesure pas.
Source : fichier DVF de l'État — millésimes 2021 à 2025 pour les appartements, 2024 pour les studios et les maisons. Prix signés chez le notaire, pas prix d'annonces. Un secteur n'est publié qu'au-delà d'un seuil de ventes : en dessous, une médiane ne veut rien dire. Voir le marché niçois sur cinq ans.
À qui vendez-vous, à Pessicart ?
À Pessicart, l'acquéreur vient chercher quelque chose de précis : de l'espace, du calme et du vert, sans s'éloigner de Nice. C'est presque toujours une famille, et son critère numéro un n'est pas la surface habitable mais l'extérieur — jardin, terrasse, restanques, vue dégagée. Elle est en revanche attentive à des sujets que le centre ignore : l'accès et l'état de la voie, la facilité de stationnement, l'exposition en hiver, et la question de l'eau et de l'entretien du terrain. Un bien de colline mal présenté sur ces points inquiète, et l'inquiétude se paie en négociation.
Notre méthode pour vendre à Pessicart
Notre méthode à Pessicart commence par écarter le réflexe du prix au mètre carré, qui induit systématiquement en erreur sur les biens de colline. Nous estimons séparément ce qui fait la valeur ici : la construction, mais aussi le terrain, sa constructibilité éventuelle, l'exposition, la vue et l'accès. Nous documentons ensuite ce qui rassure — état de la voie, viabilisation, entretien des restanques, conformité de l'assainissement — car ce sont ces points qui font hésiter un acquéreur venu du centre-ville. Nous présentons enfin le bien à la bonne saison et à la bonne heure : sur les collines, la lumière et la vue se photographient, et une visite mal calée fait perdre le bénéfice de ce qui constitue justement l'argument principal.
Combien vaut votre bien à Pessicart ?
Nous réalisons une estimation gratuite, écrite et sans engagement de votre appartement ou maison à Pessicart, remise sous 24 heures ouvrées.
Estimer mon bien gratuitementLe prix réel à Pessicart, par type de bien
Un prix au mètre carré de quartier mélange le studio et le cinq-pièces, alors qu'ils n'obéissent pas au même marché. Voici le vôtre, calculé sur les ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale.
| Type de bien | Prix médian au m² | Vente médiane | Fourchette réelle | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 4 554 € | 129 000 € | 3 368 € – 5 636 € | 174 |
| 2 pièces | 3 863 € | 185 000 € | 2 984 € – 4 967 € | 262 |
| 3 pièces | 3 943 € | 247 000 € | 2 840 € – 4 974 € | 203 |
| 4 pièces | 3 963 € | 324 000 € | 3 071 € – 4 815 € | 47 |
| Maison | 5 952 € | 516 000 € | 3 992 € – 8 572 € | 33 |
Médianes calculées sur les ventes enregistrées par l'administration fiscale (2023-01 → 2025-12). Un type de bien n'apparaît qu'à partir de 12 ventes : en dessous, une médiane ne veut rien dire, et nous préférons ne rien afficher. La fourchette réelle donne le quart le moins cher et le quart le plus cher — c'est entre ces deux bornes que se situe votre bien, et l'étage, la vue et l'état font le reste.
Le prix réel rue par rue à Pessicart
Le prix d'un quartier n'est pas celui de votre rue. Voici les 12 rues où l'on a le plus vendu d'appartements à Pessicart, avec le prix médian au mètre carré des ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale — pas des annonces, des ventes signées.
| Rue | Prix médian au m² | Fourchette réelle | Ventes |
|---|---|---|---|
| avenue Cyrille Besset | 4 140 € | 3 022 € – 5 557 € | 42 |
| boulevard de Cessole | 3 712 € | 2 907 € – 4 614 € | 42 |
| rue Jean Canavese | 4 360 € | 3 258 € – 5 424 € | 19 |
| avenue des Platanes | 4 151 € | 3 007 € – 5 002 € | 17 |
| avenue Cauvin | 4 330 € | 3 106 € – 5 998 € | 16 |
| avenue de Pessicart | 5 096 € | 3 842 € – 6 755 € | 16 |
| avenue Saint-Sylvestre | 4 000 € | 3 053 € – 5 328 € | 12 |
| avenue de la Vallière | 3 648 € | 3 043 € – 5 221 € | 12 · dep. 2024 |
| avenue Jean Bares | 3 945 € | 3 005 € – 5 114 € | 18 · dep. 2024 |
| avenue Lieutenant Charpentier | 3 954 € | 2 902 € – 5 667 € | 12 · dep. 2024 |
| avenue Antoine Véran | 4 271 € | 3 000 € – 5 625 € | 15 · dep. 2024 |
| place du Général Goiran | 3 797 € | 2 527 € – 4 599 € | 16 · dep. 2023 |
Médianes des ventes d'appartements enregistrées par l'administration fiscale, sur la fenêtre la plus récente qui compte au moins 12 ventes — 2025 seule quand c'est possible, sinon depuis l'année indiquée (au plus tôt 2023). Une rue absente n'est pas une rue sans valeur : c'est une rue où moins de 12 ventes ne permettent pas de médiane honnête. La fourchette donne le quart le moins cher et le quart le plus cher.
Vous vendez dans l'une de ces rues ? Demandez une estimation immobilière à Nice fondée sur ces ventes, et non sur les prix affichés. Le classement des 190 rues de Nice, de la plus chère à la moins chère, est sur la page du prix rue par rue.
Et un parking ? 31 000 € en médiane à Pessicart, sur 50 garages, box et places vendus seuls en 2025 — le prix des parkings par quartier.
Vendre à Pessicart
Questions fréquentes des vendeurs à Pessicart
Quel est le prix de l'immobilier à Pessicart ?
Sur les appartements, le prix médian s'établit à 4 048 €/m², calculé sur 266 ventes enregistrées en trois ans, avec une fourchette réelle de 3 048 à 5 466 €/m², soit 79 % d'écart. Mais dans un quartier de collines comme Pessicart, le prix au mètre carré est un repère fragile, particulièrement pour les maisons : les données publiques ne tiennent pas compte du terrain, alors qu'il représente ici une part majeure de la valeur. Une estimation sérieuse doit donc valoriser séparément le bâti et le foncier.
Comment estimer une villa avec terrain à Pessicart ?
Pas au mètre carré habitable, c'est la première chose à écarter. La valeur d'une propriété de colline se décompose : la construction d'un côté, le terrain de l'autre, avec sa surface, sa configuration en restanques, son exposition, sa vue, son accès et son éventuelle constructibilité. Deux villas de surface identique peuvent différer de plusieurs centaines de milliers d'euros selon que la parcelle est plate et exposée sud ou pentue et à l'ombre l'hiver. C'est pourquoi nous estimons ces biens sur place, jamais sur une grille.
Quand vaut-il mieux vendre un bien sur les collines de Nice ?
La saison compte davantage ici que dans le centre, pour une raison très concrète : ce qui fait la valeur d'un bien de colline — la vue, la lumière, le jardin, la terrasse — se voit beaucoup mieux d'avril à octobre. Un même bien visité un après-midi de janvier, à l'ombre et sans végétation, laisse une impression toute différente. Cela ne signifie pas qu'il ne faut pas vendre en hiver, mais que la préparation doit compenser : photographies prises à la bonne saison, horaires de visite choisis en fonction de l'exposition, et entretien du terrain soigné avant la mise en vente.