Vendre à Nice
Vendre un bien à Dubouchage
Vendre à Dubouchage, c'est vendre au cœur de Nice, sur un marché où l'investisseur et l'habitant se disputent les mêmes biens. Voici ce que cela change pour votre prix, et notre estimation gratuite.
Le marché de la vente à Dubouchage
5 944 €/m²
Prix indicatif au m²
à Dubouchage
Qui achète à Dubouchage
Investisseurs et amateurs de centre-ville.
Le quartier Dubouchage occupe le centre de Nice, entre la gare Thiers et le Carré d'Or, et son marché s'en ressent. Le prix médian atteint 5 944 €/m² sur 247 ventes en trois ans, un niveau que soutient une demande double : celle des acquéreurs qui veulent habiter le centre, et celle des investisseurs que la centralité rassure.
L'écart entre les extrêmes est large : 4 091 €/m² pour le quart le moins cher, 8 406 €/m² pour le quart le plus cher, soit 105 %. Dans un secteur aussi dense, cette dispersion tient à des facteurs très concrets et souvent sous-estimés par les vendeurs : l'étage et la présence d'un ascenseur, l'exposition, mais surtout le bruit. Une même adresse peut abriter un appartement sur cour parfaitement calme et un autre sur avenue passante, et l'écart de prix entre les deux dépasse largement ce que la plupart des propriétaires imaginent.
Fourchette indicative — la valeur exacte de votre bien dépend de l’étage, de la vue, de l’exposition, de l’état et des extérieurs.
Ce qui s'est réellement vendu à Dubouchage
471
ventes en 2025
Appartements enregistrés par l'administration fiscale.
5 926 €
prix médian au m²
Contre 5 000 € en 2021.
+18,5 %
depuis 2021
Le marché niçois dans son ensemble a progressé de +14,4 % sur la même période.
Le prix médian au m², année par année
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubouchage | 5 000 € | 5 556 € | 5 556 € | 5 933 € | 5 926 € |
| Nice, toutes zones | 4 333 € | 4 560 € | 4 783 € | 4 837 € | 4 955 € |
Le point haut n'est pas la dernière année : la médiane a culminé en 2024 à 5 933 €, puis s'est établie à 5 926 € en 2025, soit −0,1 %. C'est précisément ce qu'un écart affiché entre 2021 et 2025 ne montre pas — et ce qui explique qu'un bien calé sur les prix d'il y a deux ans ne trouve plus preneur.
Ce qui se vend ici, par typologie
164 000 €
prix médian d'un studio
130 studios vendus en 2024, à 7 135 € le m². Comme partout à Nice, la petite surface se paie plus cher au m² que les grands logements : 5 385 € contre 4 547 € pour un trois-pièces à l'échelle de la ville.
Source : fichier DVF de l'État — millésimes 2021 à 2025 pour les appartements, 2024 pour les studios et les maisons. Prix signés chez le notaire, pas prix d'annonces. Un secteur n'est publié qu'au-delà d'un seuil de ventes : en dessous, une médiane ne veut rien dire. Voir le marché niçois sur cinq ans.
À qui vendez-vous, à Dubouchage ?
À Dubouchage, deux logiques d'achat se croisent en permanence. L'investisseur locatif y trouve ce qu'il cherche — centralité, transports, demande locative continue — et raisonne en rendement : il calcule un loyer, en déduit un prix, et bouge peu au-delà. L'acquéreur résidentiel, souvent actif ou jeune couple, paie davantage pour le calme, la luminosité et un immeuble bien tenu. Ces deux publics se disputent les studios et deux-pièces, mais se séparent nettement sur les surfaces plus grandes, où l'investisseur décroche et où le prix redevient celui du marché résidentiel. Savoir sur quel segment se situe votre bien change directement la stratégie de vente.
Notre méthode pour vendre à Dubouchage
Notre méthode à Dubouchage part de trois vérifications que les estimations rapides négligent : l'exposition réelle, le niveau sonore et l'état des parties communes. Ces trois éléments expliquent l'essentiel de l'écart de prix dans ce quartier, bien plus que la surface. Nous établissons ensuite quel public paiera le mieux votre bien précis, et nous calibrons l'annonce en conséquence — un investisseur veut un loyer et un rendement, un habitant veut se projeter. Nous préparons enfin le dossier de copropriété en amont, car dans un parc ancien et dense comme celui-ci, ce sont les procès-verbaux d'assemblée générale qui font capoter les ventes, presque jamais le prix.
Combien vaut votre bien à Dubouchage ?
Nous réalisons une estimation gratuite, écrite et sans engagement de votre appartement ou maison à Dubouchage, remise sous 24 heures ouvrées.
Estimer mon bien gratuitementLe prix réel à Dubouchage, par type de bien
Un prix au mètre carré de quartier mélange le studio et le cinq-pièces, alors qu'ils n'obéissent pas au même marché. Voici le vôtre, calculé sur les ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale.
| Type de bien | Prix médian au m² | Vente médiane | Fourchette réelle | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 6 373 € | 143 000 € | 4 579 € – 9 347 € | 192 |
| 2 pièces | 5 714 € | 249 000 € | 3 748 € – 8 089 € | 195 |
| 3 pièces | 5 515 € | 380 000 € | 3 804 € – 7 923 € | 151 |
| 4 pièces | 5 115 € | 450 000 € | 3 589 € – 8 462 € | 95 |
| 5 pièces et plus | 4 829 € | 645 000 € | 3 836 € – 7 621 € | 38 |
Médianes calculées sur les ventes enregistrées par l'administration fiscale (2023-01 → 2025-12). Un type de bien n'apparaît qu'à partir de 12 ventes : en dessous, une médiane ne veut rien dire, et nous préférons ne rien afficher. La fourchette réelle donne le quart le moins cher et le quart le plus cher — c'est entre ces deux bornes que se situe votre bien, et l'étage, la vue et l'état font le reste.
Le prix réel rue par rue à Dubouchage
Le prix d'un quartier n'est pas celui de votre rue. Voici les 12 rues où l'on a le plus vendu d'appartements à Dubouchage, avec le prix médian au mètre carré des ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale — pas des annonces, des ventes signées.
| Rue | Prix médian au m² | Fourchette réelle | Ventes |
|---|---|---|---|
| boulevard Dubouchage | 8 181 € | 6 319 € – 11 827 € | 19 |
| avenue Jean-Médecin | 6 614 € | 4 625 € – 9 974 € | 20 |
| rue d’Angleterre | 5 290 € | 2 669 € – 8 971 € | 25 · dep. 2024 |
| avenue Notre-Dame | 5 111 € | 3 696 € – 6 088 € | 13 |
| avenue Maréchal Foch | 6 227 € | 4 034 € – 7 441 € | 17 |
| rue Lamartine | 6 083 € | 4 896 € – 8 297 € | 16 · dep. 2024 |
| rue de Paris | 4 861 € | 3 096 € – 7 318 € | 17 · dep. 2024 |
| rue Spitalieri | 6 353 € | 5 036 € – 8 477 € | 17 · dep. 2024 |
| rue de Russie | 5 276 € | 3 938 € – 6 946 € | 15 · dep. 2024 |
| avenue Georges Clemenceau | 6 514 € | 2 429 € – 10 000 € | 21 · dep. 2023 |
| rue Pastorelli | 7 262 € | 5 746 € – 10 098 € | 21 · dep. 2023 |
| rue de l’Hôtel des Postes | 6 452 € | 4 414 € – 9 270 € | 17 · dep. 2024 |
Médianes des ventes d'appartements enregistrées par l'administration fiscale, sur la fenêtre la plus récente qui compte au moins 12 ventes — 2025 seule quand c'est possible, sinon depuis l'année indiquée (au plus tôt 2023). Une rue absente n'est pas une rue sans valeur : c'est une rue où moins de 12 ventes ne permettent pas de médiane honnête. La fourchette donne le quart le moins cher et le quart le plus cher.
Vous vendez dans l'une de ces rues ? Demandez une estimation immobilière à Nice fondée sur ces ventes, et non sur les prix affichés. Le classement des 190 rues de Nice, de la plus chère à la moins chère, est sur la page du prix rue par rue.
Et un parking ? 50 000 € en médiane à Dubouchage, sur 27 garages, box et places vendus seuls en 2025 — le prix des parkings par quartier.
Vendre à Dubouchage
Questions fréquentes des vendeurs à Dubouchage
Quel est le prix au m² dans le quartier Dubouchage ?
Le prix médian s'établit à 5 944 €/m², sur 247 ventes d'appartements enregistrées en trois ans par l'administration fiscale. La fourchette réelle s'étend de 4 091 à 8 406 €/m², soit 105 % d'écart. Dans ce secteur central et dense, cette amplitude s'explique surtout par l'étage, la présence d'un ascenseur, l'exposition et l'exposition au bruit : un appartement sur cour et un appartement sur avenue, dans le même immeuble, ne se vendent pas au même prix.
Un appartement sur rue passante se vend-il moins cher ?
Nettement, et c'est le facteur le plus souvent sous-estimé par les vendeurs de ce quartier. Le bruit ne se voit pas sur une annonce, mais il se constate à la première visite, et il provoque des renoncements silencieux — l'acquéreur ne revient simplement pas. Deux réponses existent. La première est de traiter le sujet en amont : des menuiseries performantes changent réellement la perception, et l'investissement se récupère souvent en totalité. La seconde est d'assumer la situation dans le prix et de viser en priorité l'investisseur, moins sensible à ce critère qu'un futur occupant.
Le quartier Dubouchage intéresse-t-il les investisseurs ?
Beaucoup, et c'est l'un de ses atouts de vendeur. La centralité, la proximité de la gare Thiers et du tramway, et une demande locative continue en font un secteur recherché pour l'investissement, particulièrement sur les petites surfaces. En pratique, cela signifie qu'un studio ou un deux-pièces y trouve preneur rapidement s'il est correctement estimé, et que vous disposez de deux marchés au lieu d'un. La contrepartie est que l'investisseur négocie sur la base d'un calcul, non d'un coup de cœur : le dossier doit être précis, chiffré, et les charges connues.