Vendre à Nice
Vendre un bien sur la Promenade des Anglais
Vendre sur la Promenade des Anglais, c'est vendre sur l'adresse la plus connue de la Côte d'Azur — et dans le quartier où l'écart de prix entre deux appartements est le plus grand de Nice. Voici pourquoi, et notre estimation gratuite.
Le marché de la vente sur la Promenade des Anglais
5 029 €/m²
Prix indicatif au m²
sur la Promenade des Anglais
Qui achète sur la Promenade des Anglais
Clientèle internationale, résidences secondaires haut de gamme.
Sur la Promenade des Anglais, les chiffres racontent une réalité que l'adresse seule ne laisse pas deviner. Le prix médian ressort à 5 029 €/m² sur 257 ventes en trois ans — un niveau élevé, mais loin des sommets qu'on imagine. La raison tient en un mot : la Promenade n'est pas un marché, c'en est deux.
L'écart y est le plus important de toute la ville : 3 333 €/m² pour le quart le moins cher, 7 500 €/m² pour le quart le plus cher, soit 125 % de différence. Un appartement de front de mer, orienté sud, avec vue dégagée sur la baie des Anges, n'a tout simplement pas le même marché qu'un bien situé dans une rue en retrait, même à cent mètres de là. Pour un vendeur, cette dispersion est une opportunité autant qu'un piège : elle permet de valoriser très haut un bien réellement exceptionnel, et elle punit sévèrement celui qui applique le prix du front de mer à un bien qui n'en est pas un.
Fourchette indicative — la valeur exacte de votre bien dépend de l’étage, de la vue, de l’exposition, de l’état et des extérieurs.
Ce qui s'est réellement vendu sur la Promenade des Anglais
255
ventes en 2025
Appartements enregistrés par l'administration fiscale.
5 029 €
prix médian au m²
Contre 4 306 € en 2021.
+16,8 %
depuis 2021
Le marché niçois dans son ensemble a progressé de +14,4 % sur la même période.
Le prix médian au m², année par année
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Promenade des Anglais | 4 306 € | 4 552 € | 4 829 € | 4 750 € | 5 029 € |
| Nice, toutes zones | 4 333 € | 4 560 € | 4 783 € | 4 837 € | 4 955 € |
Le point haut du quartier est l'année la plus récente : la hausse ne s'est pas essoufflée ici, et un prix de mise en vente peut s'appuyer sur la dernière médiane connue.
Ce qui se vend ici, par typologie
125 000 €
prix médian d'un studio
75 studios vendus en 2024, à 4 919 € le m². Fait notable ici : c'est moins que la médiane du quartier, toutes surfaces confondues (5 029 € le m²), alors qu'à l'échelle de Nice le studio se paie plus cher que les grands logements — 5 385 € le m² contre 4 547 € pour un trois-pièces.
Source : fichier DVF de l'État — millésimes 2021 à 2025 pour les appartements, 2024 pour les studios et les maisons. Prix signés chez le notaire, pas prix d'annonces. Un secteur n'est publié qu'au-delà d'un seuil de ventes : en dessous, une médiane ne veut rien dire. Voir le marché niçois sur cinq ans.
À qui vendez-vous, sur la Promenade des Anglais ?
La Promenade attire une clientèle particulière, et souvent internationale. Une part significative des acquéreurs achète une résidence secondaire et raisonne en émotion autant qu'en mètres carrés : la vue, la lumière, l'étage et la terrasse pèsent chez eux bien plus que la surface. À côté d'eux, des acquéreurs résidentiels recherchent la marche au bord de mer et la proximité immédiate du centre, avec des budgets plus contraints et une attention plus grande aux charges de copropriété — qui, dans ces immeubles de standing, peuvent être élevées. Vendre ici suppose de savoir à laquelle de ces deux clientèles votre bien parle, car elles ne se rencontrent presque jamais sur un même appartement.
Notre méthode pour vendre sur la Promenade des Anglais
Notre méthode sur la Promenade repose sur un préalable : établir honnêtement si votre bien appartient au marché de la vue ou à celui de l'adresse. Ce sont deux prix distincts, et confondre les deux fait perdre des mois. Nous documentons ensuite ce qui, chez vous, justifie la valeur — orientation, hauteur d'étage, profondeur de la vue, état, charges, travaux votés en copropriété — car sur ce segment l'acquéreur international achète sur dossier avant de se déplacer. La présentation compte donc autant que le prix : des photographies prises à la bonne heure et un dossier complet dès la première demande font une différence mesurable sur le délai comme sur le montant.
Combien vaut votre bien sur la Promenade des Anglais ?
Nous réalisons une estimation gratuite, écrite et sans engagement de votre appartement ou maison sur la Promenade des Anglais, remise sous 24 heures ouvrées.
Estimer mon bien gratuitementLe prix réel à Promenade des Anglais, par type de bien
Un prix au mètre carré de quartier mélange le studio et le cinq-pièces, alors qu'ils n'obéissent pas au même marché. Voici le vôtre, calculé sur les ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale.
| Type de bien | Prix médian au m² | Vente médiane | Fourchette réelle | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 5 250 € | 124 000 € | 3 833 € – 7 262 € | 287 |
| 2 pièces | 4 800 € | 220 000 € | 3 279 € – 7 548 € | 249 |
| 3 pièces | 4 064 € | 295 000 € | 2 786 € – 7 058 € | 178 |
| 4 pièces | 4 735 € | 449 000 € | 2 974 € – 6 842 € | 53 |
Médianes calculées sur les ventes enregistrées par l'administration fiscale (2023-01 → 2025-12). Un type de bien n'apparaît qu'à partir de 12 ventes : en dessous, une médiane ne veut rien dire, et nous préférons ne rien afficher. La fourchette réelle donne le quart le moins cher et le quart le plus cher — c'est entre ces deux bornes que se situe votre bien, et l'étage, la vue et l'état font le reste.
Le prix réel rue par rue à Promenade des Anglais
Le prix d'un quartier n'est pas celui de votre rue. Voici les 12 rues où l'on a le plus vendu d'appartements à Promenade des Anglais, avec le prix médian au mètre carré des ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale — pas des annonces, des ventes signées.
| Rue | Prix médian au m² | Fourchette réelle | Ventes |
|---|---|---|---|
| avenue de la Californie | 5 234 € | 3 033 € – 7 250 € | 60 |
| promenade des Anglais | 7 073 € | 5 270 € – 9 053 € | 43 |
| avenue de la Bornala | 4 481 € | 3 286 € – 5 146 € | 32 |
| avenue Aimé Martin | 5 000 € | 4 351 € – 8 333 € | 21 |
| avenue du Petit Fabron | 4 629 € | 2 569 € – 6 592 € | 17 |
| boulevard Édouard Herriot | 5 000 € | 3 878 € – 5 690 € | 21 · dep. 2024 |
| boulevard Carlone | 3 945 € | 2 455 € – 4 884 € | 12 |
| boulevard Magnan | 4 033 € | 2 850 € – 5 824 € | 12 |
| avenue Gloria | 5 826 € | 3 583 € – 7 719 € | 20 · dep. 2024 |
| rue de France | 5 531 € | 4 700 € – 9 000 € | 13 · dep. 2024 |
| route de Bellet | 5 244 € | 3 522 € – 6 500 € | 14 · dep. 2024 |
| rue Saint-Honoré | 4 446 € | 3 130 € – 7 310 € | 13 · dep. 2023 |
Médianes des ventes d'appartements enregistrées par l'administration fiscale, sur la fenêtre la plus récente qui compte au moins 12 ventes — 2025 seule quand c'est possible, sinon depuis l'année indiquée (au plus tôt 2023). Une rue absente n'est pas une rue sans valeur : c'est une rue où moins de 12 ventes ne permettent pas de médiane honnête. La fourchette donne le quart le moins cher et le quart le plus cher.
Vous vendez dans l'une de ces rues ? Demandez une estimation immobilière à Nice fondée sur ces ventes, et non sur les prix affichés. Le classement des 190 rues de Nice, de la plus chère à la moins chère, est sur la page du prix rue par rue.
Et un parking ? 32 500 € en médiane à Promenade des Anglais, sur 58 garages, box et places vendus seuls en 2025 — le prix des parkings par quartier.
Vendre sur la Promenade des Anglais
Questions fréquentes des vendeurs sur la Promenade des Anglais
Quel est le prix au m² sur la Promenade des Anglais ?
Le prix médian constaté est de 5 029 €/m², sur 257 ventes d'appartements enregistrées en trois ans. Mais c'est l'adresse de Nice où ce chiffre est le moins utile pris seul : le quart le moins cher se vend à 3 333 €/m² et le quart le plus cher à 7 500 €/m², soit 125 % d'écart — la plus forte dispersion de la ville. Ce qui sépare ces deux extrêmes n'est pas la surface mais la vue, l'orientation et l'étage. Un même immeuble peut abriter les deux.
La vue mer change-t-elle vraiment le prix d'un appartement ?
Sur la Promenade, elle ne change pas le prix : elle change le marché. Un bien avec vue dégagée sur la baie des Anges s'adresse à une clientèle qui achète d'abord un panorama, souvent en résidence secondaire, et qui accepte de payer pour cela un multiple sans rapport avec le mètre carré. Un bien sans vue, ou avec une vue latérale, s'adresse à des acquéreurs résidentiels au raisonnement tout différent. La nuance importe pour un vendeur, car elle interdit de calculer son prix en appliquant une simple décote à celui du voisin du dessus.
Les charges de copropriété pèsent-elles sur la vente ?
Beaucoup, et particulièrement dans les immeubles de standing du front de mer, où ascenseurs, gardiennage et entretien des façades représentent des montants élevés. Un acquéreur sérieux demande le montant des charges et les procès-verbaux d'assemblée générale avant de faire une offre, et un ravalement voté mais non payé se négocie systématiquement. Anticiper ces documents dès la mise en vente évite la renégociation de dernière minute, qui est le principal motif de baisse de prix sur ce segment.